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有种房子不限贷,但知道它的本质后,你还敢买吗?

刘磊房产评论 2018-11-15 15:37:54

做投资,首要的事情就是长记性;对于那些反复强调过的、风险较高的项目,不管你可见的前景多么好,也要谨慎出手。在国内,名为“公寓”的项目,就是要谨慎对待的。

此“公寓”非彼“公寓”

啥是公寓?中介在你犹豫时肯定会说,“公寓就是高级住宅啊,外国人都住公寓,你看伦敦海德公园附近的公寓,那里的保安都是退役的特种兵……”对于这种混淆概念的说法,我们必须从本质上来破解它。

在国内,什么“住宅”“公寓”“写字楼”“Loft”都不是标准的称谓;国内的房屋性质,来自于土地审批的用途;用于交易的通常有住宅用地、商业用地和工业用地,对应的产权期限分别为70年、40年和50年。

而这里我们谈论的、那种充满风险的项目,就是盖在商业用地上的房子;当这种房子被当成住宅卖的时候,会美其名曰“公寓”“商住”“Loft”。

尽管政府三令五申,不准随意变更土地用途,但利益面前,开发商会动起小心思。比如,把大的开间隔成小的房间,把储藏室偷偷加装上下水变成盥洗室;此外,公寓不限购,在调控日趋严格的今天,这种项目似乎很有吸引力。但这种钻空子的行为,能不能持久呢?

从2017年起,部分城市如广州、北京就已经严查商业用地上的房产,比如规定二手公寓交易只能是法人,公寓内生活设置要拆除等。一年后,两地公寓成交量同比暴跌。

价格不是入手的理由

当然,公寓之所以还能在市场上存在,一方面是确实有公司需要,标准写字楼租不起,不如买套公寓作为办公场地;另一方面,则是很多人贪图便宜,指望后期赚上一笔。

问题是,今天买的便宜,未来就一定能卖个好价吗?

首先,公寓虽然可以满足居住属性,但由于物业参照商业住房标准来,水电费几乎是居民用水用电价格的一倍,后期使用成本很高。而且不能落户,不算学区。某种意义上说,买公寓自住,有点类似高价租了个房子。

其次,购买时对资金需求高。住宅首付三成即可,但商业公寓需要首付五成,且贷款年限通常只有10年;这无形中增加了买房的成本和后期供房的压力。而且,目前法律对于住宅的态度,是“期满自动续期”,但对于商业地产,还没有一个明确的表态。

最重要的,是后期变现时,除了部分地区严查的购买二手商业公寓的资质问题,的问题就是税费很高。一般算下来在15个点左右,没有免除条款。这笔费用,无论是买卖双方谁来承担,无疑都是对利润的挤压。

综上而言,无论是楼市火热时,还是楼市平稳期,选对的项目,比卖便宜的项目,是更明智的选择。今天的便宜货,你想象中可能是抄底,但实际上可能明天就变成了垃圾资产。公寓就是这样一种风险较大的项目。因此,大家在研判市场趋势时,一定不能仅仅听销售人员的一面之词,仅仅看到宣传资料上光鲜的一面,还要从本质上去看这个项目——当你发现公寓这种产品“自住不方便,办公不便利,投资难增值,转手困难多”等诸多特点是,你还会出手购买吗?

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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