“大局已定、大局已定”，打开自媒体，现在看跌房价成了必修课了。这真的是“全民鸵鸟”的时代吗？以为捂住眼睛，不看真相，可怕的事情就不会发生了？
如果记不住过去三十年楼市的发展轨迹有情可原，但从2014到2018这四年的楼市变化再想不起来的话，那就说不过去了。
楼市的过往，我们不能忘记
要知道，这次楼市暴涨的导火索，在于从2014年开始，楼市环比连跌超过12个月，地方楼市库存量高企，由此拉开了去库存的大幕。
2014年6月，鉴于库存高企，房企资金流动性降低，跑路、资金链断裂事情时有发生，从非一线城市开始，陆续给楼市松绑。当时普遍是“一套房贷款、二套房限贷、三套房全款”的政策。同年11月，央行重启降息。
中介、开发商、楼市多军依旧听风就是雨，鼓吹房价要上涨了。然而，这次他们是被打脸的，市场看空情绪严重，加之限购限售等并为全面放开，市场对一系列去库存的救市政策反应并不积极。
2015年3月，楼市依旧无起色，有些人恰好要买房，有些人因为“智商不在线”盲目跟了多军，买了房。
2015年5月，股市波动。房价依旧无起色。
随后，就是大家熟悉的，全面放开。什么“认房认贷”，什么“限贷限售”，所有的楼市限制都被拿掉。只要你想买，没钱都能来，首付贷应运而来。
2015年12月，棚改货币化上线。
此时，楼市大火燃起来了。一线城市房价没有，只有更高；三四线城市房价只有想不到，没有做不到。这把火一直烧到了2016年底，中 央 经济 工作会议首次提出“房住不炒”。2017年3月，调 控重启。
库存再起？没什么大不了
2018年9月底，数据显示，受监测的100个城市中，新建商品住宅库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%。从2015年库存量开始下降，到现在反弹，已经过去了45个月。
过去45个月发生了什么，想必所有人都记忆犹新。观望楼市的，再也买不起房；提前进场的，可以说是中了大奖；高位接盘的，如今苦苦工作；低位抛售的，再提起那套房总会给自己找到“不得不买”的借口。
现在库存又起来了，想必看空楼市的人又要欢呼，“房价又要降了”。然而，房价降，是契合“房住不炒”的一种期望，是自媒体对政策态度的正确解读。房价真的会降吗？不会。房价真的会涨吗？也不会。房价的走势到底是什么样呢？综合过去的经验，我们可以大胆推测，那就是：看需要吧。
这个判断的依据，就是“房住不炒”的决心，和“一城一策”的现实。说白了，房价不能再疯涨，再涨迟早出事，但房价也不能下跌，下跌售楼处就危险了。所以，维持在现状，小幅度波动，将成为未来一段时间总的趋势。
但这个判断，还需要一点补充。
因为棚改支撑的房价，难以按照市场规律继续前行。东部的卫星城还好，起码有经济发展潜质和一二线城市的带动；西部纯粹靠棚改推起来的房价，未来还需要赶紧找到出路。好在政策并非一刀切，“商品住宅消化周期15个月以下市县，应控制货币化安置比例，提高实物安置比例”。
最后，这样的形势下，购房者应该如何决断？
对于买房自住的，有多少钱干多少事，不要追求一步到位，也不用再裹脚不前。毕竟比起2017年3月高位接盘的人来说，你们已经幸运太多。
对于买房投资的，如果过多布局在三四线城市，建议趁目前棚改余温尚在，抓住机会重配资产。未来如果还想做不动产，考虑两个方面的事情：资产的流动性要好；资产杠杆小，可以带来持续的正向现金流。比如租金起码能抵扣月供，房子的出售不受限制等。而等着抄底的，除非你信息极为发达，八面玲珑，甚至有些不为人知的秘密，否则，这个“底”是轮不到你来炒的。在楼市中暴富的机会越来越少，放弃幻想才是正道。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-10-30 15:10:08
