房价下跌的消息此起彼伏，虽然还没有跌回三年前，但是部分城市已经跌回了一年前。于是很多人就按捺不住了，准备入场抄底。
然而，没有人有预知未来的能力。楼市的“底”在哪里？谁也说不清。如果仅凭新闻上看到的种种现象就判断“底”到了，那很可能走入了误区。
错误的信息，让你看不清底
有时候，刻意唱衰房地产，似乎成了当下文章的主要评述方向。当然，并不是苛责很多媒体的解读，而是说，房地产作为一个产业，其中错综复杂的关系，并不是简单几句话就能说清楚的。如果用错误的前提作为论据，得到的结论即便符合现实，也不过是巧合了。
比如，关于“房企负债率过高”，普遍解读为其风险加剧，却忽略了在中国房地产业本来就是高负债的产业，不仅仅是房企负债高，那些炒房的，集齐6个钱包买房的，哪个不是高杠杆？
而且，房地产的预售收入，在资产负债表上也算“负债”，所以从报表上看，房企负债是高于现实的。对于大房企，楼盘越多，负债就会越高；但这类预收款是无息的，最终会转为收入。如果媒体紧紧盯着某房企近万亿的负债，而忽略了有息负债仅有2000多亿。所以说，仅凭非专业的评测就判定“抄底”，往往带来的是误判。
历史告诉你，价格洼地不是底
另外，从经验看，价格洼地，并非价格底；因为没有，只有更低。
历史上最著名的案例，大概就是1929年大萧条时的道琼斯指数了。
从图中可以看到，从1929年到1933年，道琼斯指数有过7次“洼地”，但前六次的洼地，看起来都是非常适合“投（jiu）资（cai）者”的，只不过进入这样的“洼地”，最终的命运只能被更严重的下跌埋葬。
同样的，楼市也是如此。多个二线城市在今年年初出现小范围价格“井喷”，引得吃瓜群众坐不住了，纷纷要去抢一套房，结果呢，举家借债买了房，买了就开始出现价格松动，甚至下跌。
额度为零，何以抄底？
此外，即便是房价出现了洼地，购房者自寻“埋葬”，目前好像机会也不是很多。
前两天有朋友留言，贴出了某地方银行群的一个对话截图：
利率上浮不说，额度还不够了。如今想买房，也是障碍重重；至于说“抄底”，如果不用杠杆撬动的话，即便抄底成功，利润也不会很多。要知道房产投资最重要的工具就是金融杠杆，它可以使加倍。
为什么现在贷款额度不批了？要知道中国人的房贷，可谓是最优质的贷款：一、中国人的“房子”等同于“家”，宁可以债抵债，也不能负了房贷；二、房子目前在国内还是优质资产，即便出现断供，银行也不会亏。
然而，这样好的贷款产品都开始限制了，一方面说明“房住不炒”的精神已经渗透到经济生活的方方面面，另一方面说明银行对于购房用户的评估降低了，炒房客太多，导致“房子就是家”的观念开始淡薄，这样一来，风险就从购房者开始向银行转移了。银行出于避险目的，放弃了可以挣钱的产品，那么散户投资者为什么还要逆势而动，拼命往里冲呢？
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-10-24 12:57:40
