长期以来，土地出让收入都是地方政府财政收入的重要来源，但卖地规模受房地产市场周期性影响明显，尤其是今年以来，随着调控政策的持续深化，各地土拍条件不断升级，叠加房企融资环境收紧、偿债压力加大等因素，企业拿地趋于谨慎，部分附带条件较多的地块遭遇流拍。而土地市场的调整将直接导致地方政府土地出让收入面临波动。
在此背景下，本文将通过对及百城财政数据的分析，探究各城市对“土地财政”的依赖程度，以及未来在市场降温与土地流拍背景下，哪些城市将面临较大的财政压力。
01“土地财政”的起源与运行机制
土地是财富之母，“土地财政”帮助城市完成原始资本积累，是特殊环境下地方政府的理性选择，但过度依赖模式不可持续
关于“土地财政”的定义，学术界并没有形成统一的标准，综合各方表述，大体可以概括为：地方政府依托其对土地的垄断供给，通过出让土地使用权的方式来获得土地出让金以增加政府收入的现象。
对于“土地财政”的起源，目前国内的一个普遍认识是，1994年的分税制改革压缩了地方政府的税收分成比例，地方政府事权与财权不匹配，地方政府财力不足，而土地划归地方奠定了地方政府走向依赖“土地财政”的基础。
“土地财政”模式使地方政府通过出让土地使用权完成了城市的原始资本积累，以此推动城市的工业化与城镇化发展，正向作用十分显著。
“土地财政”的负面效应主要在于其已经逐渐成为导致房价过快上涨的重要因素之一，同时也是地方债务的潜在风险来源。高房价推高人力成本上升的同时也推动了投机行为，对实体产业产生挤出效应，并损害社会公平、固化贫富差距；高库存和高债务则暗含系统性金融风险，以上都有可能成为经济发展的潜在隐患。
“土地财政”模式在市场运行中会强化周期趋势
图：房地产市场各主体作用机制
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中指研究院2018-10-18 15:39:55
