有人说房子贵，有人说房价还能再涨；有人及时套现离场，有人妄图抄底市场……楼市究竟是怎样的？我们可以从一个地方的市场，选取三个案例来看看楼市投资失败的经历，究竟有多惨。
以燕郊为例，这个地方很奇特，它被誉为“北京的后花园”“北漂站”，号称“半进京”，但在行政区划上却是属于河北省，这就决定了两点：一、持续流入北京的人口会为该地区楼市提供一定的支撑；二、购房政策按照河北的，相对宽松。所以，在需求流入燕郊的同时，炒房客以更快的速度流入。
然而，燕郊再好，终归是燕郊，人口的流入也不会像北京那样是持续的；很多人以燕郊为跳板，试水北京，成功者，进城买房，失败者，黯然返乡。这里只是一个临时的落脚点，房价也只能是高于周边，低于北京。
然而，在炒房客的推动下，燕郊房价异常上涨，不但超过了当地居民的承受水平，甚至超过了河北省省会石家庄—这也是在2016年房价上涨速度极快的地区，但仍然被燕郊房价“打败”了。不过，只要政策一收紧，燕郊的房价就出现了逆转，高位进场的炒房客，又会遭遇什么呢？
案例一：孙女士，2017年3月，从东北打着“飞的”直奔燕郊买房，当时连饭都顾不上吃，就去定了房——因为一顿饭的工夫，房价就可以上涨5万。然而，从今天来看，孙女士在“317”之前购房，可以说是“高位接盘”了。随后一系列的调控政策，让孙女士的炒房梦碎，当年300万的房子，现在跌到200万，每月万元的月供让她非常苦恼；而现在如果弃房，加上按揭的利息，可以说连首付都赔了进去。（数据来源：安居客）
案例二：单女士是房产投资老手了，做房产经纪的同时，也投资了一些物业。其中，在燕郊她持有了两套房产。2017年“317”之后，有人劝她赶紧套现，很多楼市投资专家也撰文规劝“逃顶”。然而，她盲目地认为，燕郊房价起码到4万。所以不但没有出售房子，还买入了一套。然而，最终结果是，每平米亏损一万脱手三套房子，幸好前两套房子买的早，对冲了第三套房的亏损，算下来账面上不赚钱。
案例三：2017年底，王先生看到环京楼市已经下跌了一轮，决定抄底。当时楼市单价2.2万。截至目前，该房产价格缩水三成。由于经济形势不好，王先生和妻子准备换工作，面临断供危机。最终，他低价售出该房产，亏损20万首付和一年月供。（以上案例来自媒体新闻报道）
三个案例，各有特点，有在限购之前高位接盘的，有明明可以盈利，却想赚更多最终亏掉利润的，最惨的是指望抄底，最终赔了首付的。当然，会有人说，你只捡着失败的投资案例，也有成功的人啊。但仔细想想就知道，成功者少，失败者多，毕竟燕郊等炒房客聚集的地方，没有出现大量无主房，这就意味着，有多少房子，就有多少“接盘侠”，就有多少抱着暴富的心态进入楼市，却被深深套牢的炒房客和投机者。
可能很多人看到这里，会觉得悲观：房子不能炒了，股市风险高，债市小，难道经济真的到了冬季？如果这么想，只能说明在楼市高速上涨的时期，投资者的财商没有随之而上涨，只知道买那种“只涨不跌”的资产，看不到市场规律的风险，看不到房产之外的投资品，这种“不劳而获”的心态，是无法在投资市场保持常胜状态的。
不要低估房住不炒的决心，也不要无视经济形势收缩的趋势，没有所谓的刚性红利，没有只涨不跌的市场，如果故步自封，只按照过去的经验去应对充满风险的市场，那么很难让“运气”一直相伴，迟早会亏本。
另外和大家算一道投资数学题，今天房价下跌50%，需要未来上涨100%才能补回来。哪怕下跌25%，在成熟的房地产市场都以崩溃作为应对策略啦。看似下跌20%，和过去上涨100%根本不是个事儿，其实真正通过贷款购房的人明白，一旦下跌20%是带有杠杆的下跌，你的负债也加速增加啦，仅仅是20%的下跌，可以把过去几年上涨的100%的利润都抹平。不会算账的人，不是真正懂得投资的，风险永远是地产投资人安置的策略之一。谁说非要赚钱才叫赢，其实逆境不赔或者少赔就是赢。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-10-17 14:48:56
