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那些网红城市的房子如今怎样了?

地产情报站 2018-10-12 22:25:22

曾经万人排队抢房,曾经价格高到让人望而却步,曾经涨幅超过北上广深……在那些频频上头条的网红城市,房子一直是个炙手可热的话题。

如今,一年过去了四分之三,经过层层调控之后,那些网红城市的房子,你们还好吗?

01

杭州:“万人抢房”已成烟云

如果要在一众网红城市选出一只“独角兽”,那必然非杭州莫属。

任泽平提出的广为流行的标准分析框架中,房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。长期来说,人才是房地产的根本,所以对人口的需求统计直接关系供给。

权威数据显示,杭州去年人口流入量在全国排行第三,是唯一进入前三的二线城市!而与天津上半年开放的“海河英才”行动计划(在津无工作、无房、无社保只要本科就可落户)招来的大量挂户的人才不同,杭州吸引来的是实打实的、对GDP有贡献、有技术、有潜力的年轻人。

对于很多毕业生来说,杭州拥有巨大的吸引力,这吸引力包括高新技术产业/互联网产业(阿里、网易、虾米、大搜车……)、不菲的薪资收入、相对宽松的人口引入政策和相对低的房价。

杭州给了互联网企业和高新技术产业肥沃的土壤,诸多刚毕业的青年都聚在了杭州,加上环境好,直接助推了杭州的房价。

今年5月,全国各地曾纷纷出现“抢房”现象:

在成都400套房源超过5万人参与摇号,西安700套房5千人摇号……而在杭州,买房摇号先要预存150万“诚意金”。

现场更让人叹为观止,买房如同咱们北方抢冬储大白菜,近3000人抢177套房,98岁老奶奶亲自上阵,一姑娘在排队现场因体力不支晕倒,大家心里都揣着着一句台词:“买到就是赚到!”导致今年6月的一次集中开盘,吸引3.6万个家庭参与,合计冻结资金超过500亿元。很多杭州媒体同行还自行制作了杭州最难摇楼盘TOP10。

(今年5月,摇号买房现场有人晕倒)

百日刚过,再来看看杭州冷暖几何。请看下图。

(杭州某楼盘二期降价40万,老业主在现场打起横幅,要求“还我们的血汗钱”。)

据某平台统计,从4月到8月,杭州平均摇号中签率从24.1%上升到50.4%,翻了一倍还多。杭州新盘有至少六分之一无需摇号即可购买,还有大量楼盘的摇号中签率高达80-90%,只要去摇,几乎就可以中签。

摇号行情也折射出市场的冷热。数据显示,8月杭州市区(含富阳、临安)新房成交仅成交9867套,这是5月以来首次跌破万套大关,与去年同期相比,下滑43.7%。

二手房市场也出现类似情况,杭州市区二手房成交量仅为为4829套,同比下滑54.8%,仅略高于春节月份。某一项数据显示,截至9月底,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量较去年8月下降了30%以上。

02

南京:人人都中签,弃号成常态

今年9月,南京楼市也出现许多降温信号,最突出的是市场的冷热不均。

与几个月前彻夜排队摇号不同,买房人弃号成了常事,“中签率”这个原本最直接反映楼盘市场冷热度的数据现场形同虚设。

以江宁大学城楼盘五矿澜悦方山为例,8月21日该楼盘开盘推出103套毛坯别墅,269组买房人登记报名,中签率38%,距离该楼盘开盘已经过去了21天,还有房子没被认购,成交套数为0。

对房子的预期往往比房子本身更重要。链家首页挂出南京9月第四周降价榜,南京百步坡小区原价575万的房子降价到535万,中泰国际广场原价632万的房子降价52万,现价580万。平台显示,这套中泰国际广场154平米的三居室,报出的单价37626元,已经比同户型其他房源每平米单价少了近7千元,但无奈,挂上至今,仍没有带看量。

“前几个月不抢房就是吃了大亏,现在市场冷了,都怕自己买到高点成了冤大头,所以都特别谨慎,观望的人很多。”在南京某媒体工作的朋友告诉我。

03

西安:你想不到的领涨

9月中旬,国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。8月全国67城新房房价环比上涨,比7月增加2个。自今年3月以来,新房房价上涨城市数量持续增加。而涨幅最大的城市并不是房价最让人够不着的“北上广深”,不是东部沿海厦门福州,竟然是古都西安!

统计显示,这些二线网红城市房价普涨,西安涨幅最大,涨幅环比扩大1.8个百分点。长沙、合肥、郑州、武汉、成都涨幅超1%,杭州环比上涨0.6%,南京停涨。而“北上广深”四城,广州涨幅最大,环比上涨0.9%,深圳上涨0.5%,上海上涨0.1%,北京房价与上月持平。

(往前推四年,西安房价始终在6-7千元区间)

西安房价上涨绝不是今年后半年才起的势,回顾西安最近四年的房价,从2014年到2017年初,西安全市新房房价始终维持在6000-7000元区间段,而从2017年年初至今,西安房价已经整整翻了一番。

(某平台对西安正在发售的70余个新盘房屋售价进行测算)

新房市场,价格最为抢眼的是西安高新区,均价超过2万元。二手房市场同样火爆,链家统计的西安全市二手房成交价为15341 元/㎡。于是,西安市房管局等三部门下发通知禁止将房屋销售与学区、学校相关联的通知。

04

成都:曾经十年不变的房价

成都是个神奇的城市。

在成都,你在迪奥上海的专柜想订都订不来的限量款包包妥妥地摆在成都太古里的货柜上;一线明星的演唱会或者国际大牌的秀场,第一站也多是落户成都,这座城市的购买力惊人。

更让人惊叹的,是这里的房价。这里的房价十年来(除去2017-2018)一直维持在5000-8000元的区间。在2015年一次吃饭,我问成都一个媒体好友,成都有没有单价1万块钱以上的房子,朋友说有,很少,得是特别高档的小区了。

从2017年3月底开始,全国各地刮起了一阵房地产市场调控风暴,成都也卷入这场房价疯涨的风暴中。

(房价行情网站统计的数据)

2017年1月,成都二手房均价9000元上下,到6月,房价上涨了30%,涨幅仅次于杭州。而到2018年5月,房价经过不到一年半的发酵,已经比2017年1月翻了近一番。

再看最近1个月房价趋势,可以看到上图中二手房的黄线已经低于今年5月的最高点,整体有下行趋势,9月份二手房成交均价为16000元,比今年最高时下降了10%左右。

反映到具体案例上,也有不同程度的影响。以富丽东方小区的一套88平米小三居为例,今年4月成交单价为21002元/平,刚刚在9月8日成交的同户型房屋单价为18637元/平,五个月时间这套房子降价20万。而在2016年年底,该户型房源成交价仅为10266元/平,一年九个月,这套88平米的房子涨价95万。

与一线城市相比,成都房价并不高,就像很多人说北上广深的人(哦,还要加上厦门)出去看那个城市的房价都不高一样,但拿成都自己来对比,这一年多时间还是疯狂了一把。为抑制成都房价翻番的暴涨,成都也及时出台了限购、限售、积分落户及摇号购房等政策,疯狂的房价因此缓解下来,开始小幅回落。

但也有观点认为,成都户籍人口1600万,外来人口400多万,总的人口已经超过2000万。人口众多房子肯定是稀缺的,而判断网红城市成都,房价还会上涨,肯定要破两万关口。

05

厦门:泡沫撑不住房价了

前几天闹得沸沸扬扬的万科例会,现场打出“活下去”大标语,让人感觉房市转冷清晰可见。一些中介也在朋友圈发布最新的楼市打折动向,比如厦门“首开万科白鹭郡”别墅,9月底新推出的107套特价别墅,89-110平米五层的联排别墅,原价500万,现在一口价278万。

我们对比一组数据:2017年9月份厦门一手房成交面积6.7万平米,2016年9月高达8.7万平米。而今年的金九银十,9月30天时间里,厦门一手房成交面积3万平米出头,是去年同期的一半,是前年的三分之一。

不仅新房市场冷淡,二手房市场也一样。有当地中介发房源,厦门某小区一套7月份成交的三居室,还是498万成交,如今同户型叫价已经调整为460万,且中介表示价格可谈。仅仅一个多月,房价就降了将近8%。

很多人开始议论厦门房价泡沫大。如果没有强有力的支撑,就会容易破掉,这也不意外。

一个城市房价的水平,主要以这个城市整体发展水平相当,而厦门的房价泡沫,已经“脱离群众”太久了。

全国城市今年上半年经济总量排名榜单,两座福建城市杀入前三十,分别是泉州和福州,厦门不在。

为啥?厦门作为东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市,最有名的是鼓浪屿和美丽的厦大,论实业不如省内的泉州和福州坚实,基本上你能说出来的服装、鞋业品牌,都出自泉州;论互联网科技也比不上同是特区深圳。它以全国十几名的平均工资排名、全国三十名开外的GDP,却推起了全国最高的房价工资比。

这张今年年中某机构做的2018房价工资比一目了然,厦门的房价工资比6.3,超过全国所有城市,一个厦门人想要靠工资买房子,平均需要花费53年!这样畸形的模式,也推动了泡沫迅速下跌,回归现实。

房地产长期看人口,这可谓是一条恒定公式。而越来越多被美丽的厦大吸引来的莘莘学子,在完成学业后也都告别了凤凰花开的厦大和鼓浪屿,到其他城市生活奋斗。

刚刚过去的十一假期,厦门发布了自己的“救市”方案:自10月1日起,外来人口落户厦门,时间更短了;岛外人口落户岛内,政策更宽了;父母投靠成年子女,也不再受被投靠子女属独生子女的限制……这是厦门自2010年8月后,首次放宽落户厦门岛内的条件,居住证年限从8年降至5年。

这条新政,无疑给厦门的人才市场开了一扇大门,给了大家更多留在厦门的理由。

06

写在最后

抖音带火了一堆网红城市,这些城市的地标景点也都成了游客热门打卡地。人流火了,房子也蹭蹭跟着涨。但生活毕竟不是抖音,常态化才是硬指标,这一波大潮潮起潮落后,或仍在上涨,或有价无市,或打折促销,这些网红城市也都在潮退后摸索着自己的路。

10月7日,央行也发了大招:降低存款准备金率1%,并释放7500亿增量资金!

虽然这次降准主要是为了刺激宏观经济拯救小微企业,但楼市也是受益者之一。从整个国家经济和楼市大盘走势来看,未来以及很长的一段时间,稳房价,将是主旋律!

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