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棚改大限将至?房价变动没那么简单,趋势复杂远超想象!

刘磊地产评论 2018-10-12 14:40:14

棚改货币化,一向被认为是推动三四线城市房价上涨的重要因素之一。这种说法也对也不对,说起重要,是由于资金上的到位,为三四线城市开发提供了一笔启动资金,说起不重要,归根到底,最终还是要有买房人来买单。如果说三四线城市房价上涨的根本原因,在于游资的涌入。

不过,经历过一系列调控之后,政策的信号和作用被放大了。浏览各个媒体,会发现诸如“大局已定”“定了”“大势已决”之类的表述,经常用到政策的变动上,那么政策的变动真的会有如此功效吗?

很显然,这不过是一种噱头罢了。如果某个政策一出,就会有“大局已定”的功效,那么也就不需要前前后后上百次调控了,直接出一个“大局已定”的政策不就可以了。

比如最近,有这样一则消息:近日,国 务院 常务会议明确指出:因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货 币化 安置优惠政策……严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

于是,很多评论认为,三四线房价要到头了,涨不上去了。

这样说就显得不是很负责,如果有人就是买来自住,哦,听了媒体的分析,观望起来,未来买不起了,谁担责?

而且,棚改货币化,按照规划,是到2020年,虽然说已经临近,但至少还有一年时间进行资产重配。

所以,昨日国 务院 政 策例行吹风会上,住建部副部发声,并不赞同媒体和业内人士的解读,说棚改货币化要收紧或者削弱。

这等于是官方打脸……不过有一点口径是非常统一的:调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。

尽管有很多人调控说,官方说怎样,你反着想就行了;官方说三四线房价不能再涨,那就是还能涨一波……

这又有什么关系呢?猜出房价涨跌,没有人给你们发奖;只有让房子转化为财富,对于房产持有者才是最要紧的事;选对能转化为财富的房子进行投资买入,才是想要投资房产的人最应该考虑的事。

如果仅仅是观望,那么又有什么用处呢?有房子的人预见房价下跌,却不及时止损,甚至还想着要抄底;没有房子的人预见房价要上涨,却忽略了上涨之后的,市场的购买力没有同步增长这件事,导致有价无市,变现困难。这些,都是对市场不理性的分析。

其实,趋势性的东西,很难预测和把握。比如我现在就说:房价一定涨!但我没有说时间,也许十年,也许一百年,反正随着货币的增加,任何东西都会涨价……很显然,这就是一种无意义的预测。笔者早就论述过,不能追逐房价的涨跌,而是通过资产结构的调整,实现“房价下跌也赚钱”这样看似不可能的事情。尤其是当下政策干预市场过多,国际市场纷争不断,预测趋势显得更加困难。

综上,要想决胜楼市,更重要的是资产的优化配置,在不确定的社会经济环境中,找到最确定的因素。就国内地产而言,最容易把握的就是人口,人口持续流入的地区,房价才可能持续上涨;至于人口流出大省、三四线城市、没有自身特色的、缺乏可持续发展的地区,无论当下楼市多么热门,都要谨慎入场;“接盘侠”就如达摩克利斯之剑,永恒的悬挂在三四线楼市的上方。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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