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摇号半年,杭州住宅市场也入“秋”了吗?

中国指数研究院 2018-10-12 10:32:15

前言:

国庆后,从北方吹来的第一波冷空气已抵达杭州,小伙伴们也确信杭州的天气开始转凉了。而在天气转凉的同时,杭州的楼市也悄然发生着变化。今年的杭州楼市,最抢眼的字眼无疑是这两个字——“摇号”。从4月4日杭州公证摇号细节发布后,“摇号”已经走过了它的头半年。从政策施行后第一张预售证落地,到第一个万人参摇的热门楼盘,再到如今摇号热情渐渐回落。如今,有人说的杭州楼市也入了“秋”?今天便用数据来盘点一下杭州摇号这半年发生了哪些变化。

火热的杭州半年摇号

截至10月4日,杭州摇号半年来,共有151个住宅楼盘领出了292张预售证,其中39批房源无需摇号,意味着平均每天有1.38批房源进行了摇号;半年来,一共推出44273套住宅房源,参与摇号的人次为431238组,综合平均中签率为10.27%,每10组参摇人次中仅有一组才能幸运地拥有选房资格。

半年来,最热门的10个摇号楼盘中有9个楼盘的中签率低于3%,其中两个楼盘更是创造过万人参摇的胜景。不难发现,这些楼盘不同程度上具备如下两个特点:一是拥有比较明显的限价红利,其新房价格与周边二手房价格倒挂明显;二是楼盘位置靠近主城或位于如未来科技城、钱江世纪城等发展规划利好的热门板块。从这两点出发,部分参摇人次具有投资属性的可能性不容忽视。

看着如此激烈的摇号竞争,想着为冻资排起的长龙,当时的杭州买房人在递交材料过后,唯一能做的就是不停地祈祷自己也能获得那几十秒的选房时间。而如今,市场发生了微妙的变化,随着限价红利楼盘的不断清盘,投资期望的不断降低,杭州市场中不少楼盘的中签率开始回升。有人感慨杭州楼市也“凉”了,那么我们将用数据回答杭州市场的热度到底发生了哪些细节上的变化。

从细节探究摇号半年变化
  • 行情由狂热回归理性,6月份是分水岭

随着调控政策的深入,杭州楼市也在发生着巨大的变化,从摇号楼盘的中签率就可以窥见一斑。摇号半年来,6月份是一道行情分水岭,无论是开盘量、参摇人次还是中签率,都达到了巅峰,之后行情逐渐转冷,尤其是9月以来,中签率明显回升,不少楼盘中签率高达50%以上,甚至主城区出现了不需摇号的高层住宅。从摇号之初的狂热到目前的渐凉,正是投机者退场,市场回归理性的征兆。

  • 低价刚需受追捧,3-4万成为置业敏感区间

将半年来杭州摇号的楼盘以每1万元为一个区间划分为四个价格段分析。整体来看,半年来,价格区间在2-3万楼盘最受市场青睐,该价格区间多为杭州主城周边,以高层和小高层为主的刚需房源。以微小差距排在其后的是3-4万楼盘和2万以下楼盘。2万以下楼盘也多为刚需房源,但项目位置大多数来自富阳、临安,中签率相对2-3万区间者略微提高。而4万以上的高单价房源中签率相对较高。

具体来看,排除4月仅仅2个摇号楼盘的影响,2万以下和2-3万价格区间段楼盘平均中签率相对较低并保持稳定,其中2万以下楼盘有三个月平均中签率在10%以下,而2-3万楼盘有4个月。

而3-4万楼盘中,随着限价红利和位于规划利好板块楼盘的逐步清盘,从7月开始,中签率每月都有较明显提高,这也表明了该价格段是目前杭州市场置业者的敏感区间。同时,以上3个区间段楼盘均在9月份达到自己的中签率最高值,而4万以上楼盘,尽管平均中签率有所波动,但仅在9月开盘的9批房源中就有5批因登记人数不足而无需摇号,市场对高单价房源的态度可见一斑。

因此,整体市场参与摇号的热情着实有所回落,但价格相对可控的刚需楼盘具有更低的价格弹性。

  • 余杭最难摇,主城区最抗风险

从区域对杭州楼市进行观察,除主城区外,其余四区中签率均有升高的趋势,置业者对主城周边楼盘的态度变得更加理性。

余杭区摇号半年的综合中签率最低,尤其是6月和7月,余杭区的中签率仅不足6%。余杭区拥有较多热门楼盘,如融信澜天、未来城、蔚蓝领秀,扩大参摇人次基数,主要热盘集中在未来科技城、良渚、闲林的等热门板块,小户型、低总价是该区域的吸睛之处。但随着该区域热门楼盘房源逐渐售罄,参与热度下降,中签率有所回升。

主城区房源抗风险性较高,虽然杭州主城区的中签率受当月房源价格影响较大,但半年来的综合中签率持续较低水平,尤其是8月和9月,在其他区域市场摇号热度有所“转凉”的背景下,主城区的中签率不升反降,成为最难中签的区域。

与余杭相比,萧山推出房源数量大致相当,且前期也具有相对较低的中签率,但后期中签率回升幅度更小,半年内波动幅度最低,置业需求最稳定。

富阳、临安两地半年内中签率提高相对明显,其中临安半年综合中签率在各区中最高。新融入杭州的这两大区域,成为市场热度降温的“第一阵地”。

杭州摇号半年,成交如何?

从杭州这半年摇号的特征来看,市场热度确实有所回落,市场参与者态度由前期的狂热逐渐回归理性。那么这半年的成交数据又释放出怎样的信号呢?

  • 市场退热,成交量创2015年以来新低

4月摇号以来,杭州商品住宅成交量明显降低,4月份成交量为3894套,环比降低38.4%;纵向来看,4-9月,商品住宅成交量创2015年以来新低,2018年明显低于2016年与2017年的成交量,与2013、2014年基本持平。这一方面是因为限价政策对楼市作了极大限制,同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂,使得购房者纷纷参与摇号买房;另一方面,由于政府的价格管控,很多开发商不愿意开盘,导致新房供应量明显减少。可见,随着政府调控政策的深入,过热的市场初见转冷端倪,逐步趋于稳定成必然趋势。

  • 半年房价相对平稳,近期面临下行压力

价格变化是反映市场热度的关键指标。9月杭州商品住宅成交均价25611元,环比降低7.2%,创摇号半年来新低。同为摇号城市的南京,9月均价环比降低13.1%。而均价相对较低的成都近半年来价格相对平稳。未来,随着市场行情退热和投资客退场,“房住不炒”的定位有望进一步落实,届时价格回归至理性区间或将成为趋势。

  • 二手房成交先行回落,市场下调预期骤增

结合二手房与新房市场,我们更能描绘出整个市场的动态轨迹。4月初摇号政策刚刚启动,二手房市场一片火爆,成交锐增。如此反应,一是看出购房者认为摇号政策可能导致置业变难的恐慌心理,二是看出市场对楼市未来发展向好的预期。

随后摇号进入5、6月的高峰期,购房者认为“买到就是赚到”的新房市场对二手房市场形成冲击,成交小幅下降。而后,新房市场热度下降,而在二手房住宅市场表现出更大幅度、更持续加强的成交回落,二手房置业者对市场的悲观下行期望骤增,尤其在8、9月,二手房住宅成交下滑加速,成交回到年初低位。

结语

摇号制度的初衷在于规范市场,引导楼市健康发展。然而在摇号之初,市场呈现出过度的期望。如今,市场热度回落,中签率回升,成交量价面临压力,购房者也开始了自己的思考,不再盲目冲锋。市场期望的降温,势必让楼市做出调整,相信在冷静过后,杭州楼市必定迎来一个更加健康、可持续的未来。

(PS. 以上数据以项目开盘时间作为划分标准;无需摇号项目未纳入计算范围。)


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