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万科抄底环京土地,喊着“活下去”的万科正在下一盘大棋

地产情报站 2018-10-11 23:25:36

01

万科抄底环京土地

昨天夜间,华夏幸福发公布消息称与万科达成协议,就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

而在万科“活下去”刷屏的当日,深高速在港交所公告,拟引进万科作为战略投资者,增资价格已确定为人民币29亿元。根据公告所显示,如果这次增资最终落实,意味着万科实际出资29亿,将拥有联合置地30%的权益。而联合置地拥有的深圳梅林关城市更新项目,拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

此前在土地市场表现相对低调的万科,却在第三季度发力,拿地金额达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

今年以来,碧桂园拿地金额高达1587亿元,但到了第三季度拿地金额只有137.9亿元。其他房企的态度也大致如此,保利地产第三季度拿地金额金额为244.1亿元,融创中国拿地权益金额69.1亿元,中国恒大拿地权益金额26.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

看到这里,我相信不少小伙伴已经有点懵了,国庆节前万科“活下去”的新闻还在刷屏,一个假期之后,万科怎么就成了财大气粗的“土地收割机”了?

其实,最主要的原因还在万科强大的资金储备,万科2018年年中财报,货币资金1595亿,一年期的负债总和才609亿。强大的现金流让万科在处理其他问题上也游刃有余。

02

各大房企开始开源节流

今年三四季度恰逢房企需要集中偿还银行贷款,面对眼下如此之大的销售压力,为了回笼资金,不少房企开始进行降价促销活动。

黄金周期间,北京新房成交下降20%,三线城市下跌51.5%,扬州跌幅更是达到90%。房价方面虽然整体没有出现大的降幅,但部分楼盘变相降价促销,降价30%左右。

各大房企的降价促销活动,非但没有增加销量,反而引来了大批前期业主拉横幅“维权”事件。

这其中,最悲催的莫过于著名房企碧桂园了。

三天前,碧桂园上饶信州府项目,房价由此前的10000元,降到7000元,引起前期业主不满,与开发商商讨未果后,业主打砸售楼处。

几乎在同一天,碧桂园上海的浦东南郡项目。也因房价一夜间降价20%销售,同样遭到前期业主拉横幅维权。

虽然碧桂园方面也做出回应“华东区域多个楼盘大幅度降价” 不属实。但是一份不痛不痒的声明并没有解除人们的疑虑。

03

万科退款,暴露未来野心

近期万科发布公告,2018年9月公司实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%;实现销售面积302.5万平,同比增长11%。相较此前的高速增长,目前的负增长相当刺眼。此外,股价表现也不尽如人意,万科A股近两个交易日跌去10%,今年以来股价累计下跌近三成。

面对压力,万科也开始对一些销售不好的楼盘打折促销。

厦门万科白鹭郡项目,由于此前去化不佳,总价500万左右的总价,现在刨除精装,车位,电梯之外,半价销售。

厦门万科·白鹭郡五折甩卖的消息一下子传遍全网。与此同时,这吸引来大批捡漏的投资者,让白鹭郡售楼部交通瘫痪,交警前往进行交通管制,降价房源三天内几乎售罄。

但前期花费500万的购房者,又怎么心甘情愿。于是大批的前期购房业主,开始集结,一场集体维权活动似乎不能避免。

但就在这样开发商和业主即将反目的时刻,网上却出现了一张白鹭郡项目决策方和银行联络人的聊天截图。

从截图内容来看,白鹭郡项目方的确准备给前期业主退款。而后白鹭郡项目方也确认了此事。

到项目退款时,开发商主动为之前买贵业主,取消捆绑的精装修,车位和电梯,折价直接抵消掉业主的贷款。

这样一来,业主像银行的贷款金额少了100万,每月还款也相应减少了。

此举对于那些前期购房的业主来说,可以说非常贴心了。虽然可能会损失一些钱,但却通过这样的方式换回了人们的好感。这与之前其他房企发生的那些强硬的维权事件,形成了鲜明的对比。

早在2014年郁亮就曾说:“楼市进入白银时代”,但是“白银时代”不代表没有价值。

目前中国的城镇化率还不到50%,而根据国际经验,只有达到70%左右的水平才算走完城镇化高速发展的阶段。那么要完成这一目标,还需要大约20年时间。这20年里将有几亿农民进入城市生活,不管是住房供给还是基础设施都有巨大空间。

粗略算,这次万科退100套花费大概1个亿左右,但是通过这笔钱万科赢得了人心,并且在和银行的反复沟通之后,博得了银行的好感。同时,让那些没钱给业主退钱的开发商们最憋屈,他们的压力最大。

最近流行这样一句话,“拔枪的瞬间,生死已定。”

独角兽时代的逻辑不是赚钱至上,而是占据市场。现在的万科虽然处在困境中,但谁也说不准将来会怎样,不是吗?

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