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深度| 32亿接近楼面地价!万科正在环北京抄底

换房时代 2018-10-10 14:27:01

2018年10月9日晚间,河北最大的房地产开发商华夏幸福对外发布,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地,签署合作协议,初步确定的收购交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福公司认为,在房地产开发项目层面引入万科,是年初所提的全面开放合作战略的具体落实,同时也有利于盘活自身在环北京区域的存量楼盘,优化现金流。而项目公司股权出让比例在80%,可谓已放弃楼盘开发的主导权。

根据上市公司公告,万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于河北涿州、大厂、廊坊市和霸州市的10宗土地项目。另一方面,在今年9月底,以“活下去”作为四季度例会主题的万科集团,同样在今年年初,以“城乡建设与生活服务商”的定位替代了原先的“城市配套服务商”,在特色小镇、产业地产等方面加重布局,并在河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”。

从收购价格来看,大多数北京万科收购的华夏幸福项目公司股权比例为80%,交易价款除以华夏当年拿地价格,根据澎湃新闻的统计,比例在0.83到0.89之间,这意味着基本上是平价或者是“微溢价”收购。在万科高喊着“活下去”的时刻,先快速出货,厦门的“七折卖房”便是一例。然后拿钱抢跑,等后知后觉的中小开发商在这一轮楼市寒冬中熬不住了,再大举吞并收购,做大做强,强者恒强。

要知道,2018年7月以后,环北京限购区域房价在加速下跌。其中,最惨的截至2018年10月初,河北燕郊二手房价格相比最高点,很多接近腰斩的水平。不少楼盘从最高点的3.5万元/平米,跌至目前1.5~1.6万元/平方米,房价回撤超6成。不少小户型二手房挂牌价,甚至逼近了购入成本价的1万元/平米,还是门可罗雀。

北京万科收购华夏幸福32亿资产包的项目,未来基本上会以万科产品系列进行命名。其中,距离北京城市副中心最近的为大厂县城189地块。楼面价约5000元/平米。 拆哥认为,大厂在北三县中,距离市政府和中国人民大学距离最近,华夏幸福多年的开发运营,城市面貌整洁时尚。大厂价值最高的片区是紧邻潮白河的“大厂潮白新城”。但这次卖给万科的项目位于大厂老县城区域,价值偏弱,因而楼面价偏低。

而根据拆哥掌握的资料,楼面地价最高的资产正是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目。该地块紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心),楼面地价高达6700元/平方米。项目分为三宗地,容积率均为2.0,建筑限高为60米和36米,适合做小高层类社区。涿州在环北京区域,是难得的不限购城市,万科对此垂涎已久。但产业支撑也显得薄弱,但本次收购地块紧邻房山,也算是在距离上取胜。

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