近日，一张图片火了地产圈，万科秋季例会，会场主题：活下去。
本来，这只是万科的一次内部例会，但为何却引发了如此大的效应，地产圈、财经圈都被刷屏。
有人就此唱衰万科、唱衰房地产，这种观念不免太简单了。试想一个十八线小城市周边的某三无企业，也高喊“活下去”，“凛冬将至”，恐怕没人搭理。某小型企业的呼声，也不会爆屏。万科一句话带来的影响，客观上证明了，大房企的地位依旧不容撼动，房地产还算安全。
事实上也确实如此，2018年中报显示，万科账上现金已经达到1598亿，完全可以支撑度过凛冬。其实从万科这几年的活跃度看，它离危机还远着呢；与其说万科的危机在于产业结构调整，倒不如说它的危机在于前阵子的股权之争。
其实，不止是万科，恒大前阵子现房打折出售，碧桂园急销售回款，融创老总公开表达危机感，这些与其说是房地产颓势的信号，不如说是房地产转型的信号。首先，躺着赚钱的时代过去了，这个小学生都能想明白：不让买不让卖，不让借不让贷，再好的房子也难以提升交易价格，因为交易冻结了。其次，作为大型企业，如果只是经营单一项目，这才是危机的信号。所以，无论是恒大、万科这样航母级的企业，还是滴滴、小米这类独角兽公司，多元经营、跨域经营都是他们进一步做大的必由之路。
不过，房地产安全，不等于投资者就安全。
恒大、万科这样的大房企，从市场广度上，他们全球布局；从项目广度上，除了房地产，还有物管服务、社区教育、金融等多种经营。即便是某个项目亏损了，甚至房地产业务不景气了，他们依旧可以借助其他项目度过寒冬。
但中小企业、个体投资者就不一样了。
比如，在燕郊置业的投资者，现在就面临十分尴尬的局面。数据显示，2018年8月廊坊房价环比大跌5.59%，比年初价格下降了8.9%。当前燕郊二手住宅单价比年初又跌了1000元左右，均价在1.7万/平米左右，已经接近2015年的水平。昔日热闹的中介一条街，已经门可罗雀，部分房价高位进场的投资者，目前已经赔掉了首付。
房子还是那个房子，寒冬再长，总会过去。道理很简单，口袋里没钱，高额的月供让投资者不堪重负。不仅仅是普通投资者，就连中小房企，在这一波楼市寒冬中都难以为继。最后，楼市很可能上演大鱼吃小鱼的戏码，大房企兼并中小房企，普通投资者赔钱离场成为普遍现象。
综上而言，万科说活下去，很可能是唱空看多，寒冬过去就是最终赢家。对于中小投资者，我们不说“不买房”，而是要考虑，是否能买到赚钱的房子，而不是买得起的房子。开发商降价卖房，市场上抢到低价房，看似是捡漏了，看似是赚了，实际上是接纳风险和债务。看看那些陷入窘境的小开发商就知道了，现在盲目增持国内房产，未来忙着筹钱堵窟窿的日子不远了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-10-02 09:58:10
