据苏州统计局数据，截至2017年底，苏州常住人口达1068万人，其中外来人口377万人，占比35% 。我们假设这些外来人口都需要租房子，人均住宅建筑面积参考统计局的数据，租金水平参考研究院的数据和部分整理的外部数据。苏州租赁住宅市场规模如下图所示。

苏州的租赁市场年租金规模达706亿元，在长三角租赁市场规模中仅低于上海，远高于杭州的390亿元及南京的249亿元。

面对租赁需求，苏州做了哪些事？

租赁政策护航

2018年8月23日，苏州市政府印发实施了《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》。《意见》从保障供地、培育主体、鼓励和支持个人消费、强化管理和服务等方面提出了具体要求，进一步发展和完善苏州市住房租赁市场。

2

土地供应落实

租赁住宅供地采用三种形式，一种是低价的纯租赁住宅用地，一种是在商品住宅里配建自持的租赁住宅，还有一种是集体建设用地发展租赁住宅。苏州在2018年2月2日就有推出低价纯租赁住宅用地，这也反映政府对发展租赁住宅的决心。

苏州首宗纯租赁用地苏地2017-WG-80号位于相城区开发区永昌路西、腾道路北，总占地面积57432平方米，容积率为2，根据规划，该地块为集宿楼用地，仅可设置满足区域内企业人才及员工居住的公寓及宿舍，不可分割销售且不得分割转让，其中单人套间不低于200套，双人套间不低于300套，四人以上套间不低于1000套。地块最终被苏州相城经济开发区漕湖置地有限公司以底价斩获，楼面价3000元/平，仅为周边商品住宅楼面价的三成左右。

该地块仅过了4天规划便火速出炉，整幅地块规划建筑面积为11.486万㎡，预计可建造15栋左右18层以上的高层公寓楼。项目将采取的装配式建筑技术建造，不但工期短，而且质量更有保障。所建公寓将全部精装交付，并将在项目周边同步配套基本生活设施和公共服务设施。按照标书所示，该项目将于2019年4月份开建，计划2021年4月份竣工交付。今年年内主要进行结清地款、规划方案论证、报建手续办理等前期工作。该地块主要服务于周边企业未来3到5年的发展，为载体引进的高层次人才，提供更为舒适、稳定的租赁公寓。

3

国有公司平台成立

2017年11月16日，苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司在园区现代大厦举办成立仪式，这是苏州国有住房租赁服务公司。园区润家以长租公寓租赁服务为核心产品，包括集中式房源和分散式房源两种形态，将整合利用园区国企房源、社会零散房源、品牌连锁房源等多种房源渠道，形成高、中和经济型三类公寓产品线。目前，园区润家公司已具有2000余套首批不同等次的线下运营管理房源，包括园区兆润控股集团与雅诗阁集团合作经营的中高端盛捷服务公寓、菁星公寓（二期）和润家乐璟社区（东景便利中心），园区部分街道动迁社区在内的社会零散房源也将陆续经统一改造后对外租赁。

2018年8月6日，苏州工业园区成立了政府租赁平台“唯亭益家”，是由唯亭街道直管的公益惠民房屋租赁平台，覆盖辖区内的全部28个社区，并在每个社区的一站式服务中心驻点，配备一对一专职管家，让群众享受到可靠、安全、无后顾之忧的各项住房租赁服务，更好地保障居民租房，让租客有更安全舒适的居住环境。

4

金融支持

2017年12月26日，苏州市住房和城乡建设局与中国建设银行苏州分行就住房租赁签订战略合作协议。双方将在信息服务和系统平台建设、数据分析支持、金融支持等方面通力合作，努力推动苏州市住房租赁市场发展。通过携手打造“政府智能化管理+智慧金融服务”的样本，向社会传导新时代住房消费新理念，建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现全体人民“住有所居”的美好愿景。

2018年2月1日，中国银行苏州工业园区支行成功为苏州万科泊寓公寓管理有限公司旗下全资子公司苏州宜家开元酒店有限公司投放1000万元长期贷款，专项用于长租房项目。该笔贷款为首笔成功审批并投放的长租房专项银行贷款，将用于苏州万科泊寓对收购的开元酒店的改造、装修和设备更新，改造后的酒店将以租房公寓的形式服务苏州住房租赁市场。

5

企业试水

近年来，政府连续加码租赁市场利好政策，加大对住房租赁市场扶持力度，加上租赁市场的巨大容量，各路资本企业纷纷加入苏州租赁市场。

运营商分类

品牌

国企

润家

品牌开发商

朗诗寓、泊寓、冠寓、领寓等

专业公寓运营商

魔方、贝客等

酒店运营商

雅诗阁、城家、雅住等

互联网+平台

爱上租、青客、蘑菇租房等

中介平台

相寓等

从企业试水情况来看，主要呈现以下特点：

规模：房源规模较小，竞争格局尚未打开

目前房企运营的长租公寓房源数量较少，竞争局面还没有正式展开，等到未来大家都在同区域，供应价格相仿产品的时候，真正的竞争才算开始。

客群：定位年轻群体，户型较为单一

苏州几家长租公寓，目标客群均定位为20~35岁年轻人，这部分群体有一定经济能力但没有购房能力，但已不满足于简单的居住，看重环境、社交等附加功能。

产品：从户型来看，多为单间配套，两室及以上的户型鲜有涉及。月租在1800~2400元为主。

结论

苏州市有着庞大的租房人群和700多亿的市场容量支撑城市住房租赁市场的发展。目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在积极扩大管理规模，抢占市场份额。但需要注意的是长租公寓目前面临周期长、利润低等大问题。总体来看，苏州长租公寓市场在政策支持、消费升级等因素的影响下，未来发展前景看好。

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