限价房质量危机

早前，就有人预测，限价之下，将会出现大批限质房。而今，一语成谶。

多事之秋下，地产江湖热闹中透着悲凉。某央企北京总部，一些维权的业主们悲愤不已。本以为，当初挤破脑袋购买下的，昔日一房难求的昆仑域，是高端大气上档次的天猫旗舰店，断不曾料想，豪宅却变成了质量堪忧的拼多多。

业主探盘发现，期待中高大上的大堂，犹如暗黑版的巴啦啦小魔仙变身，庸常得和近十万的房价难以匹配，幕墙装饰、电梯间与早期宣传册不相符，楼梯居然是素水泥的。

而招商中国玺则变着法突破限价，称存在面积差，每户业主补交约30万，不交钱不能收房，与宣传相比，大幅缩水。业内将这场风波称之为“豪宅难民秀”，这场秀牵动了无数人的心。好在，在业主呼吁下，昆仑域项目的开发商做出积极的整改回应，全面提升公共部分的装修品质。

昆仑域项目发出整改声明

然而，无独有偶。不仅仅是北京，限价政策下，其它城市也曾曝出，或正曝出与楼盘有关的各种纠纷。

一个月前，南昌南大一附院象湖分院旁推出人才用地，限价8500元/㎡。原本是一件好事，但网友却炒翻了天，原因在于宗地的限价：动不动几十万的车位款、茶水费或者七八千的装修款，限价房的落地深不可测。

两个月以前，成都爆发了维权潮，数十个楼盘被业主指责装修简配，逃避限价，维权人士赴房管局讨要说法。南京数百名业主冒着高温，集聚某项目营销中心，就质量问题进行维权。

以上种种，早已在网络传播甚广，在此不多赘述。重要的是，这些刺激到了民众的敏感神经。痛心之余，思索难免。政府为何要限价？“限”字有着怎样的前世今生？开发商为何如此算计？限价缘何变成限质？ 拼多多式楼盘何时休？

限的前世今生

“限”的前世，追溯开来，久远至极。在潘石屹结束炒房的第二年，也就是1994年，为解决普通老百姓住有所居的问题，经适房应运而生，开启个带有“限”性质的住房时代。自那时至今，北京乃至房地产史上，“限”字当头的住房，约有经适房、限价房、自住房、限竞房、共有产权房等六种。

以北京为例。自住房：属于政策性住房的一种，价格比周边商品住房低30%左右；经适房：供应本地户籍中低收入者，不满5年不能买卖；限价房：又称限房价、限地价的两限商品房，比经适房贵，不满5年不能买卖；限竞房，以“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的，较高售价和销售均价都是明确规定好的；共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

理想丰满，现实骨感。政府的初衷是好的，希望保障老百姓住有所居，但在市场验证过程中发现，很多经适房、限价房变成权力寻租的渠道。比如各地部门，通过各种渠道以超低价享受定向经适房的“豪华福利”，然后进行高价出售。

诸多年头，就这么磕磕绊绊地流逝了，重大转折出现在2014年，在批限价房即将“满五年”入市交易的时候，北京市宣布限价房政策将退出历史舞台。2015年底，北京已实现保障房备案家庭房源对接需求的全覆盖。在解决完已有轮候家庭后，北京宣布不再建设经适房和限价房。

2013年前北京保障房变迁史

停建经适房、限价房后，此后，自住房、限竞房、共有产权房轮番上场，成为地产市场除普通商品房外，保障房中的主角。比如2013年便已推出，取代两限房的自住房，在市场火了好一阵，直到去年开始，被现在市面上的限竞房和共有产权房取代。而限竞房有待市场验证，若价差足够大，便会被共有产权房取代。如此看来，未来市场上，共有产权房有可能是闯关成功的大BOSS。

“限”的今生，也不甚乐观。文章开头提到的一些问题楼盘，或是业主维权的对象，万变不离其宗，都是与“限”相关。比如，南昌南大一附院象湖分院旁推出人才用地，是“三限房”，即南昌在两限房的基础上，加上了一条“自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让”，也就是“限售”。 而因质量问题闹得凶猛的招商中国玺、华润昆仑域，则是纯高端性商品房，只不过当初拿地的时候，限价的同时，该地块还配以一定比例的保障房。成都业主维权潮中，涉及的50个楼盘，亦是限价政策下衍生的产物。

梳理了那么久，无论是限房价、限地价、限销售，抑是限人群的何种住房，从表面上看，皆是政府体恤民情、打击投资炒房客不正之风的措施。“但是某些既得利益者打着房子被限价的旗号，质量上以次充好，躲在国家限价的借口之下，行发不义之财”，对此，有网友愤懑不平。

限价缘何变限质

如此背景下，世人捶胸顿足追问：限价缘何变成限质？你的良心到底在哪里？事实上，开发商们并不是没有良心，一如中交入驻之前的宋卫平，一如早期的龙湖许亚军，一如王石时代的万科，他们都是有品质情怀的。但俞敏洪说，商人的本性是逐利的。话糙理不糙。是的，商人逐利，资本也逐利。

自古以来，中国人对房地产偏爱的有恃无恐，无论是平民老百姓还是企业家，尤其在地产黄金时期，投机炒房群体更是如狂风暴雨般，席卷了各地的楼市，其中最为出名的便是温州炒房客。各种势力之下，数十年的矛盾积压下，金融风险暗藏，泡沫一触即破。

为稳住房地产全局，政府出手：房住不炒、长效机制、房产税、租售并举、长租公寓等等，多管齐下。而这两年的房地产市场，“限”更成为关键词：限房价、限地价、竞地价、限销售、融资受限……毕竟，如经济预言家范剑平所言，房地产不稳，全局就不稳。  

“限”字当头下，市场竞争愈发残酷激烈，房企大鱼吃小鱼，资本更新迭代，行业重新洗牌。习惯了暴利，不甘薄利的开发商，便打起了如意算盘。 “过度竞争之下，逐利的开发商，必然会失去对质量底线的坚守，突破质量底线要求，牺牲质量来换取利润，最终带来质量隐患”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。

网友评论

有媒体接连两篇重磅，跟进昆仑域楼盘质量后，在网络引起巨大反响。9月10日，该媒体主编在朋友圈发文称，其公众号后台甚至有许多业主留言，希望媒体能够帮忙曝光，不惜以付费为代价。这一连串的蝴蝶效应，使得业内人士感叹：“任何市场化行为变为行政行为后，监管缺位必定问题突出。行政力量和市场之手的博弈，为之买单的总是消费者”。

是的，为之买单的总是消费者。质量问题由来已久，2013年，首开的经适房就被爆出了质量问题，陷入了一场质量罗生门。时隔五年，为何质量问题集体大爆发，业主维权潮涌不断？去库存、高周转、过度竞争之下，逐利的开发商必然会失去对质量底线的坚守。引发这些风波的核心原因是，“政府没有厘清在国民住房保障方面的责任，和市场功能的边界，政府想将国民住房保障责任转嫁给市场，但市场以盈利为目的。开发商是市场化解决住房的力量”，柏文喜认为。

他认为，限制价格不是真正有效的制度设计，尤其是对高度市场化的房地产市场，采用价格管制这种行政手段，政府才是住房保障的真正责任主体，应切实负起国民住房保障的责任，不要企图向市场转嫁，并反过来怪罪开发商。“限价之下，出现问题不可避免，质量监控流于形势，未能按相关规范、法律发挥应有的作用”，深圳瑞诚董事长王大国则认为。

然而，都是局中人，并非全然无辜。

该地段房子原本能卖到15万以上，但被限价在10万以下，购房人在买的时候以为捡了大便宜。却不曾料，开发商会从经营角度，根据售价来控制成本，保住自己的利润。从这点来说，买房人的思维还停留在限价后的这个阶段，并没有仔细看开发商卖给他时，承诺的品质，早已和当初开发商想做成15万以上价格的那个品质，不一样了。

重中之重的是，限价之下，暗黑版巴啦啦小魔仙变身背后，远非质量问题这么简单。你有张良计，我有过墙梯。拼多多式的楼盘，还来源于开发商的各种算计，错在手段的不光明正大。

开发商如何算计

限价之下，开发商们的过墙梯，不仅仅是从品质方面下手，还有其它令人咋舌的算计法。弹房君梳理发现，开发商的“算计”法，有以下几种，但不局限于以下几种：

种套路是规避限价。开发商按要求申请预售证，但房子这么便宜他们肯定不干，必须从其他地方找补回来。最常见的就是装修款和车位款。不仅如此，如果你不能够掏出这两笔钱，开发商还能给你提供资金，玩得钱生钱的套路。这个资金的成本可比4.9%高得多。而文章开头提到的南昌限价地风波，昆仑域和中国玺，都是规避限价的一种。

第二种套路是雁过拔毛。开发商按照规定卖房子，但是房子便宜，愿意买房子的人就很多。开发商在面对这么多的购房者时，自然不愿意老老实实摇号选择购房者了。他们会选择找机构合作，筛选购房者，简单说购房者需要出“买路钱”，给了这笔钱就能在开盘过程中取得优势地位，排名靠前，选更好的房子。名义有很多，玩法都一样。为了避免留下痕迹，开发商也十分精明，只收现金不接受转账。出了岔子，谁也抓不着把柄。

第三种套路是新房变二手房。这种套路是相对高明的玩法，一般分为两种。种是开发商用自有资金，找自己人买下来，这批房子就变成了二手房，二手房没有新房的许多条条框框。卖多少钱开发商说了算。

第二种方法，开发商将项目打包，由专业机构接手运作，转为二手房，同样可以按照市场行情卖房子。购房者买到的是新房子，实际付的是二手房的价格，可是比新房要贵不少。

限价令不仅让购房者付出额外的成本，还有更大的影响是降低了市场的热度，更多的开发商实际上是不愿意卖房子的。如果敞开卖，新房比二手房要便宜，但实际上是有价无市，购房者买不到，能买到的也要花更多的钱。

无论是楼盘品质问题，抑或上述提到的几个套路，如何规避开发商的算计呢？针对昆仑域和中国玺，以及成都、南昌等楼盘纠纷问题，又该如何应对呢？

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师告诉弹房君，在现有限价政策下，开发商无法提高商品房的销售价格，必然会采用多种手段来维护规避限价政策，完全忽视国家的政策，对于该种行为行政部门应予以严厉制止，一但发现开发商规避政府限价、采取双合同以及新房变二手房的行为，应予以严厉处罚，应受到相关行政法律或民事法律的规制。

对购房者来说，在购买签订合同时，很可能不知晓开发商采取这种手段，来规避限价措施。在这种情况下，业主可起诉开发商涉嫌欺诈，要求撤销合同。

业主维权

如果是房屋质量问题，业主可以起诉开发商，要求解除合同并承担违约责任。参照《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定：

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

郭韧指出，相关房管部门、质检部门应加强对开发商出售的房屋的质量进行检测。如发现开发商将验收不合格，或者不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

好一个多事之秋。限价就能作为质量下降的借口？还有多少受限后压缩成本的项目，还没交付的呢？限价就能解决房地产剑拔弩张的关系？房屋质量背后如何监管呢？拼多多楼盘何时休？

就在弹房君截稿之日，昆仑域所在公司发布整改通知，看起来诚意十足，但冰山一角背后，大火大热的限竞房、未来供应的共有产权房，还有一大波在路上，离交房日期还有一段时日，如何避免重蹈覆辙，各方都责无旁贷。