近日，顾问君收到邀请，陪同一位改善升级居住的粉丝朋友去房山，踩盘当地最贵豪宅——广阳郡九号。去之前，顾问君期待值很高，毕竟是区域标杆性住宅，虽然房山区域本身偏向刚需人群的居住地，但这个项目卖到了近6万元的单价，应该是有独到之处。
出发之前，顾问君先做了一些功课。根据建委数据显示，广阳郡九号项目在售5号楼和7号楼是2018年2月取证，可销售房源共计64套，至8月30日网签记录中没有已签约记录。
而网络销售信息显示，项目自2018年2月9日对外公布6万元/平米的均价销售信息后，6月15日显示房源剩余54套，宣传口径改为销售价格5.8万元/平米起，同时推出830万元的特价房；8月21日，显示剩余房源仍为54套；8月30日销售均价调整为5.7万元/平米。而项目两年前首次开盘时，售价是4.1万元/平米起。
毫无疑问，广阳郡九号的销售明显放缓了。
这一方面与调控带来的市场变化有密切关系，另一方面，同样的科技住宅产品配置，对比两年前单价涨幅接近40%，留给项目溢价的空间大大降低，购房人对未来项目的预估也在下调。
与此同时，不断提高的单价和总价还在不断拉高项目的购买门槛。曲高和寡，毕竟5.7万/平米的销售均价是房山这个片区中最贵的水平，而仅靠科技住宅配置和社区会所高端配套是不足以打动改善人群为此买单的。
市场环境如此，对每一座楼盘都公平，这时候淡市营销才是考验营销水平的时候。卖得不好的锅，不能全丢给大环境，何尝没有自身的原因？
顾问君这次踩盘之后，就想给出一句诚恳建议：营销还需“用心”，最起码样板间不能太赶客！
在房地产营销中，样板间已经成为其中最重要的经营要素和营销手段，甚至代表开发商的品牌。
顾问君看过的样板间也有百余套，见过的猫腻可不少，建在售楼处的样板间有的偷偷做大房间尺寸，有的偷偷增加高挑高空间，这些都是为了让房间看上去更宽敞。
而做在实体楼中的样板间，有的也会将家具尺寸做小，或通过少摆放家具，不安装门等方式，来增加居室空间的尺度感。
这一切都是为了更好地向客户推销。不过顾问君这次陪粉丝所看的广阳郡九号样板间，却是一个例外。
值得肯定的是，广阳郡九号样板间做在实体楼中，家具尺寸也都是标准尺寸，甚至使用了加大尺寸的卧室床，这些做法非常真诚。
但原本粉丝朋友初步了解后所怀的种种购买冲动，在看过样板间后，都烟消云散了。
到底是发生了什么？
尚可的区位与配套
顾问君来之前对项目整体区位和周边配套做了初步了解。广阳郡九号地处房山长阳清苑南街与汇商东路交汇处西北角，距离房山良乡大学城站约1.5公里，周边教育、医疗资源和配套商业尚可。
作为区域內单价的项目，低容积率、低密度，以及豪华运动会所和造价不低的科技住宅配置是其卖点。堪比金茂府的一套全屋科技系统涵盖了PM2.5空气净化、室内恒温恒湿、集中软水、雨水收集、多重安防智能保护、75%建筑节能等十项绿色科技系统。项目自身配建的绿色健康主题会所也是区域内少有配置标准泳池的会所。
不过广阳郡九号所在地快有配建自住型商品房，位于项目西侧，东西朝向的自住型商品房已经交付并入住。虽然销售说自住型商品房社区交付早，已经实现社区分开管理，但从现场来看，视觉上还是会跟东侧商品房的西窗存在对视的问题。
同时，从社区外观看，自住型商品房与商品房楼体外立面颜色相近，像是同一个社区，可自住型商品房的涂料外立面与商品房的石材外立面看上去，品质差距很大。而且未来商品房社区交付，谁能保证自住型商品房业主不会进入社区公共绿化和会所配套？这些仅靠人为隔离是做不到的。
话说能在房山这个区域花5.7万元/平米的价格买洋房的业主，也算区域的高端改善客户了，对这些细节，还是很在意的。就像顾问君陪同的这位粉丝，就是冲着改善来的，而广阳郡九号从138平－228平米的户型也基本涵盖此类客群的需求段。
从在售的5号楼、7号楼，166平米三室和189平米四室户型图来看，虽然功能区偏狭长，但布局比较合理。
尴尬的飘窗
看过户型图，销售告知这位粉丝中意的189平米户型暂时没有样板间，不过166平米和更大的220平米户型的样板间都在开放，可以前往参观。
销售介绍，项目都是一梯一户的配置，电梯厅的空间相当于业主私家使用。从现场感受来看，这个区域约有3平米，面积不小。
166平米样板间设有玄关，进入后是南客厅，北餐厅的布局，这里有一个槽点，就是客厅的窗采用了飘窗设计，虽然飘窗可以偷一些面积，可在改善型大户型产品中，大面宽落地采光窗才是王道啊。
4.4米的客厅南向面宽因为这个飘窗感觉尺寸小了不少，而且已经放置沙发的区域，谁还会去坐飘窗呢？这个设计有些小家子气。
与客厅相对的餐厅和厨房也存在类似槽点，一般改善型大户型都愿意将厨房布置在与餐厅并排的一侧，以实现客厅和餐厅的真正南北通透。但这个户型中，厨房与餐厅是垂直排布的，而且厨房的门垛过宽，这样本就面宽小于客厅的餐厅看上去更小了。而且门垛会带来视觉上的遮挡，餐厅的通透性大打折扣。
好在166平米户型的主卧套房设计可圈可点，算是个加分项。主卧套房位于客厅后方，这个设计可以增加主卧的静谧性，动静分离效果更好，而且主卧套房的配置比较齐全，浴缸、衣帽间均已配置，面积也够大，除了与客厅同出一辙的小飘窗设计，其他都很好。实在想不通，为何要在宽敞的主卧做一个两人坐着都挤的小飘窗。
主卧套房的对面被设计成北向书房，空间尚可，改做北向卧室无压力。书房与餐厅中间的客卫设计也比较合理。
南向次卧相比其他项目同面积户型有些寒酸，一不是套房设计，二该有飘窗增加空间的房间，反倒没有飘窗了。另外，由于不是套房，从南向次卧到客卫的动线显得稍远。
其实166平米户型还有一块赠送空间，且位置不错，在户型图上，这个空间就位于餐厅西侧，约有8平米，还配有北窗。与现有7平米多的厨房相比，这个位置不是更适合做厨房么？起初产品设计时能把厨房与这个设备间对调，这个户型会更加好用。
重要的是，广阳郡九号166平米户型的尺度感实在是没有做出来，顾问君猜测除了宽敞的大堂、楼道、电梯间，科技住宅配置所需更多设备空间，和增加墙体厚度，一同拉低了得房率。
220平的两居室
看过166平米户型，再看220平米户型。同样入户玄关，南客厅北餐厅的设计，但这个户型的客厅是横厅。巨大的客厅拥有近10米的南向面宽，三扇大尺寸采光窗带来极佳的通透感。客厅中开放书房的功能区更多是彰显房屋主人身份的配置。
主卧套房位于客厅书房功能区的后方，面积很大，虽然也采用了飘窗设计，但飘窗面积稍大，能同时坐下两位成年人。得益于空间增大，套房中衣帽间的功能再次提升，除化妆台、衣帽收纳外，还配带展示功能的存包空间，这项配置一定深受女主人喜爱。而主卧套房卫生间也采用了双洗漱盆的设计，显得更加豪华。
餐厅直接临北窗，与客厅形成真正的南北通透，厨房与餐厅并列，位置更为合理。位于北向的次卧也是套房设计，从面积来看，北向次卧同样具备设置衣帽间的空间。而北向次卧对面还留有客卫。
正当顾问君找寻下一间次卧时，销售告知样板间参观结束，这下连随行的粉丝都懵了，就像刚刚燃起的热情被一下浇灭的感觉。
5.7万元/平米，220平米，总价在1200万元以上，买个两居室两厅三卫，能接受这样产品的客群属于市场的少数派。
据了解，广阳郡九号220平米户型一共有三种，分别配置为两室两厅三卫、三室两厅两卫、四室两厅三卫。作为改善型居住，三室理应是起步配置，尤其是二孩家庭或是打算要二孩的家庭，有一间既可以在次卧、书房、多功能房之间自由切换功能的房间，是十分有必要的。如果有老人随行照顾幼童，那么四室的改善才是此类用户的。
顾问君同时将三个220平户型展开，可以看出通过将客厅面积和次卧面积进行分割，户型的功能演变还是很清晰的。只是实际生活中客户对四室功能的需求一定会超过对大客厅功能的需求，显然只为了讨客户一时视觉的惊艳，把一个功能性短板的户型暴露给客户是一个十分不理智的做法。
其实在样板间户型不能达到预期效果时，开发商会有很多种选择，有的开发商会一遍一遍重新修改室内设计，力求通过装修装饰遮掩户型中的瑕疵。有的开发商干脆关闭该户型样板间，开放近似户型样板间，毕竟户型图留给购房人想象的空间更大。
返回前，粉丝问之前广阳郡九号销售情况如何，顾问君默默截了一张2016年8月项目首次开盘时网络销售信息的图“万年广阳郡九号项目一期2、4号楼在售，在售户型为139-189平3-4居，均价41000元/平，总价570万/套起……”发了过去。在粉丝一连串“噢”的感叹中，顾问君结束了这趟房山豪宅之旅。
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中国房评报道｜自媒体矩阵平台
中国房评报道2018-09-18 13:54:17
