作者：房互君
房地产和互联网研究院出品
国家推出的租售同权等政策让长租公寓开始处于爆发期，自如、魔方公寓、蛋壳公寓等公寓开始抢滩市场，他们通过对房源进行改造，为市场提供中高端的出租房房源。
但截至目前，这些长租公寓极少有盈利。长租公寓的盈利方式大多通过租金差价获得利润，但装修成本、运营成本、空置成本、收房成本等都制约着长租公寓的盈利空间。自如、蛋壳这些知名公寓运营商尚且如此，更别说中国数以万计的中小型公寓运营方。
一家名为“房士帮”的公司将方向对准解决长租公寓房源和客源的流转效率问题，力求限度解决公寓方的房源空置难题，使行业变得更高效，降低房源流通成本。
房士帮的创始人张喜平有着近十年的房地产经纪人行业经验，借助经纪人来解决长租公寓的这个痛点，是张喜平在租赁市场尝试两年的结果。张喜平认为，经纪人是房源和客流最有效的链接渠道，在租房市场上，经纪人的作用不仅不可或缺，还将扮演更重要的角色。
房士帮创始人张喜平、惠林
房产经纪人处于房产交易一线，对小区情况了如指掌，并且每个经纪人都有自己稳定的客户群体。公寓方把自己的房源推给经纪人，一方面能解决自己房源的销售渠道，另外一方面经纪人也可以获得带客收入，双方共赢。
因此，一个以经纪人为核心的租房系统“房士助手”在今年五月率先在西安上线。上线至今只有四个月时间，获得了150多家品牌公寓20000多套房源的入驻，占西安所有公寓数量的60%；平台注册经纪人达到4200多人，西安目前共有经纪人万人左右，房士帮的经纪人占有率达到了40%以上。
张喜平把这种模式叫做租房市场的分销模式。
在中国的新房市场，分销是主流的销售方法。新房开发商多数会找代理公司销售所建设的房源，而近些年，经纪人分销已经成占据了市场的很大份额，无论是易居中国这样的老牌代理公司还是房多多、销冠网络、吉屋等这样的新型公司都在抢滩经纪人分销市场。
而实际上，相比新房来说，租赁业务更受经纪人青睐。租赁业务尽管收入相比新房分销来说较低，但成交快，并且租赁客源和需求呈现稳定增长态势，尤其是买卖业务收缩的情况下，成为经纪门店“保店”的主要业务来说。
“长租公寓的房源和新房开发商的房源一样都是以房子为产品，新房开发商可以通过分销渠道销售出去，也可以通过自己的渠道销售，两个途径并不冲突。”在张喜平的“房士帮”项目里，公寓方等同于房地产开发商，公寓房也一样对房源拥有自主权，可以自由决定房源是否自主出租或者给经纪人分销。
在创立房士帮之前，张喜平有将近十年的房地产经纪行业经验。他在大学期间学习房地产经营与估价专业，2009年毕业之后在西安21世纪不动产从事一线经纪人工作，并在当年创下了西安单套房产交易额纪录，成为2010年、2011年西安21世纪不动产所有门店的销售。
从2011年开始，张喜平在西安创立二手房经纪品牌“合富地产”，目前已经拥有8家直营门店、100多名员工，年销售额超3亿元，实收1000万元以上。在房地产经纪领域的深耕以及在经纪人领域的拓展能力，使得房士帮在短时内得以在西安迅速覆盖。
张喜平说，除了一些特别知名的公寓品牌之外，绝大部分公寓品牌都有房源去化的问题，他们有的采取网上发帖的方式，有的在线下各自发挥自己的能力做线下获客，但效果并不好，而且端口费用、人员带看成本等花费也很高。
房士帮团队统计，使用经纪人分销的方式对标传统的纯线上信息展示方式成交转化效率能提高70%以上。在西安，诸如58赶集等信息类展示平台平均15个咨电可以转化一次带看，平均6次带看可以转换一笔成交，而房士帮公寓企业用户，线上报备客户到带看转换率在80%以上，平均每三次带看就会转换一笔成交，集中式公寓企业用户更疯狂，部分优质项目能做到每两次带看就能转换一笔成交。
目前，从长租公寓获客渠道分析，纯线上的信息展示类平台获客下降至不足50%，经纪人推荐、经纪公司门店终端、新型社群渠道等获客方式增长迅速，今年有望占比超过30%，未来将获得更高的增长空间。
此外，公寓方可以通过房士帮平台进行市场测价以便及时调整租金，价格越及时越合理，流转效率也就越高。
房士帮采用一键通发的模式，只要公寓方发出房源，全城的经纪人都可以看到，并根据自己的情况带客成交获得公寓方预先承诺支付的收入，也就是说，公寓方通过房士帮就相当于拥有了全城的经纪人作为销售员。在这个环节中，房士帮提供了技术平台供双方对接，成为了规则的制定者和技术提供方。
西安超20000套公寓入驻房士帮
房士帮在公寓方和经纪人端的良好反馈让张喜平和团队颇有信心。张喜平计划今年在西安完成公寓房源和经纪人的全部覆盖，并开始拓展一线城市。
张喜平和“房士帮“团队的底气来自于中国即将高速增长的租赁市场。
贝壳研究院一项数据显示，由于此前我国租赁政策不完善，中国租赁人口仅有10%，租赁房屋套数也占总住房套数20%以内，远远落后于日本、美国、英国等国家。贝壳研究院预测，未来中国租赁人口将超过20%，租赁房屋套数占比也将超过25%，机构式的集中和分散式公寓将成为未来中国租房的主流。
前不久，北京、上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市先后宣布了未来五年租赁住房供应套数。也就是说，租房房源将迎来井喷式的发展，“和新房以及二手房市场一样，租赁市场同样也将迎来一个流转服务行业的市场，房士帮希望聚焦在这个领域，通过技术手段，让租房变得更简单和高效。“张喜平说。
相关机构预测，到2021年北京、上海、广州、深圳、成都、天津、苏州、武汉、杭州、南京、西安等十个城市租房市场的机构化比例降达到15.2%，5年之内将达到30%。张喜平预计，照此计算，房士帮到2021年平台营收将到10亿元规模。（完）
张健2018-09-17 11:52:37
