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楼市传来三大利好消息,下半年刚需该不该买房有结论了

楼市奇说 2018-09-14 20:11:00

近年来房地产迎来繁荣发展,多数城市楼市早已腾飞,在食髓知味的资本和宽松的购房利好环境共同助推下,有的城市甚至实现了2倍、3倍式疯涨。而2年前被很多宁愿到北上广深蜗居过着“蝼蚁”生活的“新都市人”瞧不起的三四五六线城市也已纷纷破万,四大环一线周边城市房价更是屡屡突破3、4字头。资金脱实向虚夺命狂奔,全民炒房,楼市泡沫也被越吹越大。

绿城创始人宋卫平说,“房价上涨大家都受益”,这里的大家很明显不包括没买房的人,因为放眼望去对房价下跌望穿秋水的只有无房一族,而这类人群已经庞大到不可忽视。房价上涨资产升值,对于开发商、银行、投资炒房客、房产中介甚至是地方政府这些既得利益者,等同于再次坐收渔翁之利,他们当然高兴。

但是房价真的会一直涨下去吗?中国房地产难道就只服务于利益集团吗?答案是否定的。黄奇帆说,房地产之所以得到如此重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行跟房地产息息相关。这个行业如果不能做到大局稳定,健康有序发展,那对整个中国经济、乃至十几亿国人都是悬着的一把利剑。

事实的确如此,2016年底国家也深刻意识到房地产的重大问题,为防止房地产泡沫破灭,一场旷日持久的以“房住不炒”为主基调的楼市调控随即开启。据机构统计,截止至今天,全国有近130+座城市调控大锤落下,累计出台调控政策更是高达550+次。

“五限”不稀奇,摇号来助阵,货币收紧更是常态化行为,杠杆去得彻底,炒房被围追截堵,开发商亦是一副垂死挣扎的惨相……

多数人认为调控的目的并不是为了“降房价”,房地产是中国经济的“命根子”不能动。但奇哥并不这么认为,当下首要任务是稳定大局,抑制资产泡沫,楼市该凉就得凉。至于最近很多人咨询下半年刚需该不该买房这个话题,奇哥暂且不回答。等分析完楼市近期传来的三大巨变之后,奇哥相信每个人对于该不该买房都会有自己的结论:

一,二手房降温,降价抛售潮来袭,房价拐点来临

奇哥一直强调,在“限价”政策制约下,新房价格早已失真,并不能反映出市场的真实情况。要想全面了解市场行情,必须对二手房量价走势有所掌握。

而从各大平台近期公开的二手房数据来看,全国多数城市二手房已经呈现明显的下跌趋势了:7月份,包括上海、深圳、天津、成都、武汉多个重点城市在内的二手房价纷纷下跌,下跌幅度普遍在1%-3%。西安下跌幅度最高,高达4.5%;成交量方面的变化就更加明显了,长沙、天津和杭州3个城市的二手房成交量跌幅环比高达53%、39%、29%。

就连一直被专家大咖称为是“不会跌只会涨”的一线城市也撑不住了,北上深均有不同程度回调。

不止如此,专家预言随着楼市调控的进一步收紧,调控的猛烈加码,未来几个月这种“寒冷”的行情并不会得到改善。伴随着降房价大招房产税的出台疑云,很多定力不够、资金不足的炒房投资客实际上已经开始降价出货,趁机逃跑了,不得不说,房价拐点来临的信号非常强烈。

二,土地市场爆冷,地价越拍越低,房价下跌趋势已形成

二手房市场遇冷,土拍市场更是一言难尽:前7个月全国有近800宗土地流拍,其中一二线城市高达245宗,占比30%。太原、天津、乌鲁木齐、郑州、合肥等热点城市均有20宗以上流拍,不可思议的是历来“有地就被疯抢”的北京亦有9宗流拍。

开发商各有各的焦虑,有钱的不太敢拿地,即使拿也重点关注优质地块。没钱的开发商,对融资和土地都很饥渴又无奈,这也是导致上半年土地市场的糟糕形势的根本原因。

土地流拍增多,能否倒逼地价下降,答案不言而喻。融创某城市负责人更是直言不讳到,“现在地价已经是很高水平了,未来应该会往下走”;而很多人不知道的是,今年各地方政府被要求加大土地供应,以期稳定房价预期,完不成供地计划的城市可能会被拿出来批评,从这点来看,下半年土拍会迎来巨大改变,不排除地方政府主动让出一部分利润的情况出现。

众所周知,土地成本一直是推高房价的因素之一,包括任志强在内的很多大佬一直强调合理降地价对于控房价的积极作用,倘若后半年土地价格真的如愿回调,那么房价下跌的局面就真的要形成了。

三,地产商四面受敌,降价突围成唯一选择,新房价格下跌趋势明显

没有土地开发商很难存活,但没有资金开发商肯定是活不了的,毕竟土地可以抵押贷款解决资金周转难题。但恰恰当前融资环境持续收紧,开发商现在不光找钱难,而且还很贵。资料显示,去年以来碧桂园、万科等开发企业的融资成本也普遍上升。今年上半年的融资利率水平相对去年同期大概上浮了0.1% - 0.2% ,开发贷大概在基准利率的基础上浮约10% 。

大企业如此,小企业的成本增加就更高。随着去杠杆的深入,资金面不断紧缩,信用违约黑天鹅持续蔓延,叠加偿债高峰期到来等因素,专家预言未来1-2年将有成千上万的企业抵挡不住冲击。毫不夸张地说,地产商现在是四面八方受敌。

那么地产商该如何破解当前困境呢?答案再明确不过,就是降价卖房以价换量,这是当前地产商唯一能抓住的自救机会了。其实聪明的地产商现在早就先一步行动了:融创去年整年未在公开市场拿地,全国项目也在按部就班按备案价加紧销售;恒大打出屡试不爽的“促销降价”牌,积极做着资金储备,力求把负债压到合理水平;碧桂园也慢了下来,利润至上……

接下来会有更多的企业参与到新房降价销售行列吗,奇哥认为这是大概率事件,毕竟留给他们的路只有这一条,且留给他们的时间也不多了。

回到开头的话题,下半年刚需到底该不该买房呢?首先抛开国家大力整顿市场、房价降温的事实不说,你如果真的买房是用来自住的话请不要耽误工夫,一定要在最快的时机上车,因为国家出面压制房价这还是房地产历史上的第一次;其次,我一直坚持认为,刚需买房苦苦等待是最痴傻的,因为等待是最大的成本,不管房价下跌还是上涨你都是最受伤害的,因为你竞争不过资金雄厚的投资客,国家更不可能做到让每个人都买得起房。

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