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昨夜,中介彻夜亮灯,刚需集体失眠……

特价房北京 2018-09-14 18:03:54

昨夜(2018年9月13日),北京住房公积金管理中心发布8页北京公积金新政的红头文件:

以上政策并没有给大家更多的思考时间,正式执行是在9月17日,先给大家挑着干货解读下(京房字):

“认贷”指全国范围内

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第一条解读的是公积金贷款的“认房又认贷”。

大家知道,去年“317”新政中,商贷已经实施了“认房又认贷”,公积金贷款目前则只是“认房”,即不看贷款记录,只要是名下无房,即可按照首套房申请公积金贷款。

这次新政中,公积金贷款也实施了“认房又认贷”。也就是说,购房家庭名下无住房贷款记录(包括商贷、公积金贷)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

具体的适用贷款政策,有一个很清晰的表格,大家可以对照一下,属于哪种情况。

解释一下,“认贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录。也就是说,如果是在外地的购房贷款记录,也会被认定为有贷款记录的。

公积金贷首付看齐商贷

“认房又认贷”主要影响的是贷款的首付比例和贷款利率。这一次,公积金贷款同时也调整了首付比例。

购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;

购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;

购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

这样调整过后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。一样实施差别化的首付政策,对于共有产权这样的政策性住房,仍然给予30%较低的首付比例。

可能会有人问,那么组合贷的首付比例是否会因此提高了?

是这样的,原本组合贷也是就高原则,即商贷那边的首付比例比公积金贷款高的话,那么就按照商贷来定首付比例。而此次公积金贷和商贷的首付比例看齐后,首付比例都一样,没有就高原则了,首付比例和原来的一样。

每缴存一年公积金可贷10万元

下面说的这一条很重要,和大家都有关系。就是实施差别化贷款政策,贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

根据新政,今后公积金每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。

也就是说,一名公积金缴存职工,当他刚开始工作、缴存第一年公积金的时候,只能贷款10万元。然后每年增加10万元。当他缴存到12年时,才能贷款到公积金贷的最高额度120万元。

注意!缴存年限不够1整年的,按1整年计算。也就是说,当您缴存到1年零1个月的时候,认定的是您缴存了2年,可以贷款20万元。

还有人会问,如果是夫妻,两个人各自缴存了6年,是不是可以一起贷到120万元?

答案是不行的。按照新政,如果借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。也就是说,丈夫是7年,妻子是5年,那么也只能贷70万元。

另外,目前公积金的贷款额度是与缴存额相关的。新政实施后,原先的计算标准还有效么?

答案是依然有效的。也就是说,要同时满足原来的标准和这次的年限标准,才能获得贷款额度。

公积金中心相关负责人表示,此举是落实国家“租购并举”的政策,不鼓励年轻人刚工作就购买住房,有了一定积累后再买房。

另外,此次公积金贷款还下调了二套房贷款最高贷款额度,由80万元下调为60万元。

东、西城户籍买郊区房贷款额度可上浮20万

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下面这条政策,东、西城的家庭会非常关注。此次公积金贷款为落实北京城市总体规划的有关要求,实行差别化贷款额度。

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比如一个家庭,丈夫和妻子的户口都在东城区或西城区的,如果购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元。也就是说,如果原本最高可以贷款120万元的,就可以贷到140万元。如果原本最高可以贷款70万元的,最终就可以贷到90万元。

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而如果夫妻一方是东城区或西城区户口,另一方是朝、海、丰、石这4个区户口的,那么购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元。

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但家庭上浮后的最终贷款额度还要符合按月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准确定的贷款金额。

贷款期限最长不超65岁

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此次公积金贷款还调整了贷款年限。

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原先对于2017年3月18日(含)网签后的贷款,公积金贷款期限最长是截止到70周岁,同时不超过25年。也就是说,如果是45岁的人贷款,可以贷25年。

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这次调整后,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年,原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

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据统计,目前公积金贷款的主力家庭为80后和90后,70后的较少,60后的更是比较少见,所以贷款年限的调整对购房家庭影响不大。

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同时,此次公积金贷款还调整了月还款额。

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此前公积金贷款的借款申请人,收入减去基本生活费用后,其他的钱都可以用来还贷。这并不科学,因为这些家庭还要有日常的支出。

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因此新政规定,在减去了基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,确定贷款金额和贷款期限。按调整后的标准,则更能够真实反映借款申请人的偿债能力,减少借款申请人的还贷压力。

中介:谈单客户影响大

新政执行还剩周五、周六、周日三天,留给公积金的时间不多了,为此,房天下联系了我爱我家、麦田等经纪人了解得知:

1、除刚需族目前并无影响

对于下周一(9月17日)开始实行的北京公积金新政,有一位中介认为,由于这半年来,以换房的客户居多,因此这次的公积金政策其实影响并不是很大。

而另一位中介也说,现在每周买房的人大多都是全款,要么就是商贷的较多,因此这一此新政对于他们来说影响也并不大。

2、谈单客户影响明显

而另一位经纪人说,现在他的客户公积金贷款的不在少数,目前都在赶网签,因为新政下周一就要开始实行了。而因为此则消息是在昨日半夜出的,所以并未出现连夜签的情况。

而大多以换房为主的客户,也正在直接打压业主的价格了,因为毕竟时间紧迫,谁也不想耽误了事儿。

3、对于刚需族影响甚大

而根据网友及经纪人的反应,此次新政对想在北京购房的刚需一族来说影响是非常大的。要么开始默默观望熬年限,要么只能开始考虑是否转战别处再买房。

购房者:刚需透心凉

对此,房天下特价房群讨论也很热烈,群友均表示新政一出,盖着棉被都觉得透心凉,公积金贷款明显够不到心仪的房子,商贷月供又要高出许多:

我们也看了微博上关于新政的讨论,基本大家一致的观点是本次新政,直接打击了刚需购房一族:

专家说:刚需一族真的是最大的受害者么?

齐俊杰认为(金融界):

为什么不保护刚需了?这个事还真不好说,刚需这个东西并不是特别靠谱,很多人都觉得自己是刚需,说自己没房所以要买房,但没房就算刚需吗?

这个真不一定,老齐的理解是,刚需就是必须得买,不买不行,不买日子过不下去了。所以等落户的算是刚需,需要帮助孩子上学的是刚需,甚至要结婚都不能算是刚需。很多其实就是丈母娘逼得瞎起哄。

有一个判断标准,那就是房子如果每年跌10%,持续跌几年,那么你现在还买不买,如果这样你还是要买,那么你就算刚需,如果一跌就不买了,希望等他多跌点再去买,那您真心不算是刚需。

你的所谓刚需只是建立在不断涨价的基础上的,属于有便宜不占王八蛋的心里影响,也有怕以后更买不起的恐惧,至少很多人结婚必须买房,就是这个路子,而一旦房子不涨反跌,这种心里也就完全消失了。这种伪刚需也就不存在了,到时候你会想,我先租一年,房子一年跌的幅度,比我的房租还多,相当于我白占房东好几年的便宜。

所以,是不是刚需,你自己都判断不清楚,政府就更判断不清楚了。于是他就干脆宁可错杀三千,也不放过一个,你不是说你是刚需吗?去买保障房和共有产权房吧,那边房屋总价更低,经适房首付还是20%,共有产权房是30%,比普通住宅低的多,但由于是保障性的,所以你只能住,别想在这上面赚到钱。

如果你不想买这种房子,那么就天然的认为你不是刚需。所以就干脆也并入了打击之列。还记得去年老齐说过的一个观点吗?现在北京的思路就是要在商品房旁边,单开一个服务器,把真正的刚需全部都接走,而原来的商品房市场,就尽量封闭降低流动性。从而保证调控效果。

所以还是那句话,要真是不买房不行,日子过不下去,就早点买。别妄想着抄底,你等来的未必是价格下跌,很可能是政策收紧,利率和首付提升。


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