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住房公积金新政解读:北京楼市,这次真的要凉了!

大山俱乐部 2018-09-14 10:29:32

9月13日,北京市公布了最新的《关于调整北京住房公积金贷款政策的通知》,对这份通知的解读,可以一窥北京市对房地产市场的基本态度。

在这份通知的开头,明确了本次住房公积金调整的基本三大目的:

第一个目的,响应十九大精神,坚持房住不炒的定位,北京政策调整的可能性短期内已经不存在。

在政府的认知里,房住不炒,就是要认房又认贷,提出了公积金贷款改变以前认房不认贷的标准,同样执行商业贷款认房又认贷的原则。

这也就意味着你只要在全国范围有过住房贷款记录,最多只能公积金贷款60万,很多改善性客户的公积金贷款立马减半!

此条政策一出,意味着北京降低首付比例,调整认房不认贷的政策,短期内, 已经基本不可能了。

北京房地产调控政策不仅不会松,还有可能会加压。

第二个目的,落实北京城市总体规划的相关要求,加速城区疏解,学区房可能面临重大转折点。

从公积金贷款层面上来落实北京城市总体规划的疏解要求,这应该是很新鲜的事情,但也说明北京疏解压力越来越重了。

根据相关信息透露,11月份东西城即将展开大疏解行动,除了启动北京市政府的搬迁之外,同时还将清理内城户口,安排东西城统一规划设计。

这一切似乎都在为东西城合并成立中央政务区做准备,甚至还有传言东西城即将锁区,没有内城户口,将无法购房。

如果以上传言为真,将会对东西城学区房形成重大打击,并由此整体拉低北京市的平均房价。

在本次北京公积金调整政策通知中,明确提到东西城户口,如果购买非城区房产,公积金贷款最高额度可以从120万,提高到140万。

这就意味着,未来如果没有房产在东西城,户口极有可能被清理出内城,安排到其他城区的集体户或直接遣送到房产内。

第三个目的,引导合理住房消费,北京将以高房租取代高房价。

北京的住房资源总体上还是稀缺的。这几年由于北京供地不足,导致北京房价暴涨,已经备受质疑。

于是北京2017年推出未来住房供地的五年计划,每年计划商品住房供地1000万公顷。最近,北京在连续三个月供地不足之后,再次祭出66宗地,建筑面积高达930万平米。

北京楼市,短期之内,供应量已经不缺了!

更重要的是,北京作为租售并举的试点城市,出租市场一直不温不火,导致大量业主都宁愿空置,也不愿意拿出来出租。

所以在本次通知里,提出了“每缴纳一年,可贷10万”的基本使用原则,只有连续缴纳12年,才能达到最高贷款额度120万!

这显然是不鼓励年轻刚需上车!年轻人要想提取公积金,租房吧。毕竟每三个月可提取一次,每次最高4500元。

以高租金取代高房价,将是北京未来一段时间的主要楼市特征。

当然这个背后,跟北京公积金收不抵支也有一定的关系。

根据媒体报道,2015年开始,北上深三地就已经出现了公积金收不抵支的情况,2015年年末北京公积金结存余额仅有4个亿,根本难以满足公积金贷款的需要。

2018年,北京甚至还发文警告开发商,不得拒绝购房人使用公积金贷款。结果导致近期购房公积金贷款大幅度增长,据说较之去年同期上涨三倍有余。

因此北京收紧公积金贷款,也是势在必行。

本次公积金收紧,将会对北京楼市形成以下影响:

1、对房价影响有限,毕竟北京公积金贷款所占份额较小,还不到整个成交比例的20%,因此收紧这部分贷款,北京房价出现下降的可能性不高。

2、有意识疏解人口从城区迁出,近郊区未来居住人口会越来越多,通过打击内城学区房,来抑制北京房价的增长。

3、年轻刚需的购房月供会大幅度提高,租房或将越来越划算。

同样的120万,如果采用商业贷款,按照25年贷款估算,利率为基准的1.1倍,月供将会达到7300元/月。

而如果采用公积金贷款,则每个月仅有5800元每月,可节省月供达到1500元。

综合来看,这次北京公积金贷款的调整,对北京房价的影响有限,但是却表明了北京政府对于楼市的基本态度:北京楼市,会坚定不移的执行调控政策。

在可预见的1-2年内,北京房价上涨的可能性已经不存在了。北京楼市,这次真的要凉了!大家就安心的出租吧!

【9月20日,微信群讲座:廊坊的人才新政,到底是什么模样?】

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