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限购限售到限价,楼市进入全面调控时代

朱晓红 2018-09-13 11:58:34

近几年,随着房价的上涨,调控也不断收紧,从限购限售到限价,再到全面遏制房价,楼市似乎正式进入全面调控时代。限价的初衷,和限购一样,还是为了房地产市场的稳定,让买房卖房双方在一个相对平稳的房价趋势中交易。

限价只限最高价,限价只限一手房。所以市场出现了一手房和二手房倒挂的现象,新房市场成交量上升,造成了市场虚假繁荣的假象。

近日,有网友问到“一个城市核心地区限价,这座城市的房价会怎么走?”当一个城市的核心地区限价,说明这座城市的房地产市场正在实施严厉的调控政策,官方在刻意压抑房地产市场的真实需求,当然这里面也包括一部分非理性的投资以及投机需求,房地产市场调控政策的目的是为了稳定市场对房价的过度上涨预期。

城市区域地位等级划分,从高往低,依次为城核,城央,城区,近郊,远郊,近邻。通常情况下房价水平是逐次向下。但升值空间,房价上涨的幅度,也有可能是反向的。因为城市核心区域,城市资源丰富,空间小,形成一地难求,一房难求的稀缺价值。

对城核地区限价,实际上是把价格标杆降低了。比如说上海,对核心区域价格实行阶段性的限高,也影响到城央区域的最高价的高度。所谓,城核尚如此,其它区域还能咋样?

但限高的作用是有限的,真正影响一个城市房价均价水平的是大众市场的刚需产品的价格。假定一个城市的住宅新房市场的销售量为十万套,城核区域销量为3000套。那么城核区域的市场份额只占3%,它上涨也好,被限高也好,对整个城市房价均价直接影响不是很大。但间接影响是很大的,可以阶段性的控制房价欲与天公试比高的欲望,对整体房价阶段性的影响也是很明显的。但如果,地方政府只是对城核区域限高,对其它区域“放任”,那么房价整体水平还是照样会提高的。

控制房价上涨,对地方政府而言,只是政治任务,但缺少内在的动力。 

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