亿达中国致力产城融合二十年——深耕的力量

2018年初以来，郑州亿达科技新城，长沙亿达智造产业小镇、长沙亿达智慧科技中心、成都亿达天府智慧交通科技城、重庆亿达创智广场等一系列重大产业园区投资项目陆续摘得土地、开工建设，继投资开发大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城之后，亿达中国吹响了新一轮布局的号角。

作为国内企业主导的产城融合开发模式的领航者，亿达中国自1998年始，已在产城融合的发展道路上深耕20载。当此之际，亿达的强势出击自然格外引人瞩目。随着“主流媒体亿达中国园区行”活动，记者走近亿达中国近身打量，其独特市场步调的幕后玄机，由此也清晰地浮出水面。

大连软件园——亿达中国产城融合开山之作

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1998年，彼时国内对软件产业园区的认知和理解尚处在模糊混沌状态，在一片怀疑的目光注视下，大连软件园蹒跚起步，亿达中国由此投身产城融合。

仅仅几年时间，伴随着大连软件产业的飞速发展，大连软件园声名鹊起，甚至连大洋彼岸的托马斯·弗里德曼都专程来此造访，并把大连之行的观感写进他那本大名鼎鼎的《世界是平的》。如今，大连软件园已发展成为国内国际化特色、集产学研于一体的专业化软件园区、亚太软件服务和创新中心、规模的ITO/BPO产业基地。放在如今产业地产风起云涌的行业大势背景下审视，大连软件园模式无疑是国内产业地产的开山之作和无可置疑的一面旗帜。

经过20年的持续发展，在大连软件园区域，如今已经聚集了包括简柏特、IBM、埃森哲、惠普等60余家世界500强企业在内的近前家软件企业，超过10万名软件人才，是大连单位GDP贡献度、能耗的绿色增长区。在大连软件园的带动下，大连软件和信息服务业已成为这座城市的支柱产业和崭新的城市名片。很多企业在入园后获得了高速的发展：2003年入园的IBM，15年中人员规模扩充了超过160倍；拥有逾8000名员工，是IBM中国规模的分支机构；再比如媒体团深度考察的思科，通过大连软件园独步江湖的BOT模式，迅速完成了落地、成长、壮大的发展历程，已成为其全球业务的重要布点；再比如埃森哲，从刚开始入驻大连软件园时几千平方米的办公面积，到后期委托亿达为其定制专属办公楼，再到现在迁入90000平方米的大连软件园信息谷专属园区，人员规模、业务规模迅速扩张。而大批入园企业的良好发展和业界口碑，吸引着其相关上下游企业加速集聚，构建起完整的产业生态链。

作为产城融合的典范园区，深度打量大连软件园模式，可窥见亿达中国产城融合领先一步的价值向度。

个直接显著的作用是改善了区域人口的结构，提升了人群的文化水准与道德修养，潜移默化地把更文明、更高尚、更有序的工作生活状态植入其中。同时高智人才所具备的活跃思维，充满了创造力与正义感，使这里成为优雅与时尚并存、文明与热情并蓄的活力社区，引领着现代社会的文化发展方向。

人才汇聚所带来的效应还延伸到了区域发展的各个方面。首先，高收入、高品质人群的汇聚引发了对于高尚社区、优质生活环境、高端消费设施的需求，促使高质城市生活元素向这里快速集中。据统计，在大连软件园周边的高端社区数以十计，区域价值在十几年内更是翻番向上。而各种品牌教育机构、医疗设施，丰富高端的生活娱乐设施，如咖啡馆、西餐厅、电影院、购物中心在大连软件园区域比比皆是——人们在这里工作、受教、居住，乐享生活。据测算，每名在此工作的软件工程师，都可带动餐饮、酒店、航空、出租、物流等相关行业8人就业，这里成为了名副其实的城市发展推进中心，实现了城市化配套的持续完善，产城融合由此而瓜熟蒂落。

2009年，联合国国际花园社区金奖花落大连软件园，这也让人们对于大连软件园这一“花园社区”有了更丰富的认识。花园社区，绝不仅仅只是居住环境的优美，更应是一种有生命力的、可持续的园区状态，有产有城，产城融合。一个有生命力的社区，一定要有自己的核心产业，这是其他社区元素得以活跃存在的基础，关于这一点大连软件园做出了的示范：以产业发展带动人才聚集，继而带来消费增长，成就区域繁荣，推动环境提升；美化的环境又作为资本继续吸引更多的企业、更多的人才聚集，这是一个可反复执行的发展良性循环，也是一个成熟的产城融合生态园区——大连软件园所呈现的最质朴、本真的状态。

大连生态科技创新城——亿达中国由园到城的跨越

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2009年，为践行中央关于转变经济发展方式、推进创新型国家建设的战略部署，带动大连经济社会实现绿色发展和包容性增长，大连生态科技创新城酝酿而生。拥有大连软件园成功开发运营经验的亿达中国，责无旁贷地担当起新城发展商和运营商的角色和责任。

亿达中国在新城建设之初就提出：新城在产业领域重点发展低碳经济，在经济领域探索综合开发模式，在社会领域谋求绿色、和谐、可持续的科学发展。这与习总书记“坚持人与自然和谐共生，必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念，坚持节约资源和保护环境的基本国策”不谋而合。亿达中国从2010年开始在 15.26 平方公里的新城核心区打造“产城融合”的新样板并书写了多个“”：与美国、日本等十几个国家建立了生态技术方面的深入合作，引进多项首次进入中国的智能和生态技术；创造了单个项目集合全球设计公司数量的纪录，SOM、MVE等设计机构以绿色、开放、共享的理念，与亿达中国共同勾画新城蓝图。

充分体现人文关怀，让不同人群更加和谐相处，这是亿达中国在“产城融合”过程中最为重视的问题。亿达通过一系列努力，将原住民的土地转化为高端生产服务业的园区资产，让农民变成资产拥有者，享受到新城带来的红利——新城核心区所在地大东沟村此前是甘井子区的一个自然村，经济水平位列甘区末位，住房老旧，交通闭塞。新城核心区建设前，亿达中国首先完成了大东沟村的改造——2010年，全村606户居民搬进亿达中国为其建设的1400余套花园洋房新居，人均居住面积增长60%以上；亿达中国建设了集中式商业及长租公寓作为村集体所属物业，负责统一招商运营，由村民以股份制方式长期分享；在新城建设和运营过程中，优先雇佣本地村民以促进就业、增收。这套安置原住民的“大东沟村模式”成为实践“三新工程”的成功范例。

如何打破以往传统产业园区建设“产业”的老模式，实现城市可持续发展，一个当时人们不敢想的绿色指标应运而生：区域绿化面积达到50%以上，人均公共绿地面积达到15平米以上，万元GDP降耗位居领先水平。为此，亿达中国遵循保护原生态、再造新生态的理念，将以牧城驿湖滨公园为代表的五大公园体系一一呈现，成为新城发展绿化生态的重要顶层设计。2012年，以生态建筑、生态城市等为主体的六部生态导则正式出炉。“造城”过程中的每一个行为是否符合生态指标，都有一套完善的评价体系来考量，这就是亿达中国独创的“牧城驿指数”。

2010年，随着新城动工建设，亿达中国的产业人再次集结，与政府一道走出去，推介新城、全球招商。2012年，新城一期产业楼投入使用，以Goodyear、Citibank、HITACHI、Panasonic等为代表的500强企业，以华宇、科大聚龙等为代表的行业龙头企业纷纷进驻。华宇软件从最初在新城租用几百平写字间到委托亿达为其定制18000平专属办公楼，企业几年间实现了快速跨越成长。

2016年1月，世界500强企业Wipro在新城落户，之后其业务的迅猛发展很快带来了龙头效应。2018年5月，印度国家软件和服务业企业行业协会（NASSCOM）与大连市合作项目——NASSCOM（大连）IT产业走廊盛大开园，该项目由亿达中国建设运营，规划总面积为40万平方米，将重点发展人工智能、关键设备、高端芯片等产业，开展高端外包及创新型服务。未来三年内，将有不少于30家印度企业入驻。NASSCOM高级总监葛根先生表示：“我们对大连生态科技创新城广阔的发展前景、良好的企业服务和优质的园区平台非常满意，期望由此搭建一个中印深度合作的平台。”

如今，以Wipro为代表的世界500强企业，以华宇为代表的IT名企，以正昊源为代表的生物科技类企业，以Goodyear为代表的总部企业以及NASSCOM（大连）IT产业走廊、金融产业园、人力资源产业园等为代表的九大平台园区正在聚合成新的产业格局，广博的行业跨度更让新城的未来充满了期待。

武汉软件新城——亿达中国产城融合成功“过河卒子”

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先后成功建设运营大连软件园、大连生态科技创新城，让亿达中国积累了深耕产业地产的经验，凝聚了大批粘性极高的客户，梳理出被实践证明为切实可行的产城融合的发展模式，也给了亿达中国走出大连、布局的基础和信心。

江城武汉，湖北省省会，中部地区中心城市，长江经济带核心城市，重要的交通枢纽、科教基地、工业基地，也是中国软件名城。亿达走出大连、布局的战略布子——武汉软件新城，就坐落在武汉严西湖畔的花山生态新城内。

9月初的武汉花山，山水灵动，风光秀美。作为著名的武汉创建国家软件名城的重要载体，规划中的武汉软件新城已大部建成，呈现出秀丽的新城风貌。记者发现这里与大连生态科技创新城高度神似。据亿达中国武汉公司的工作人员介绍，事实上，这里就是大连生态科技创新城规划蓝图的升级版。

游走在武汉软件新城街头，道路两旁树影摇曳、绿叶婆娑，十分安静。在这表面的平静之下，究竟蕴藏着怎样的能量与活力呢？带着这个问号，记者一行走进了路边一幢幢错落有致的产业楼。

在武汉软件新城C11栋，记者一行拜访了刚入园四个月的未来组公司——这是一家对武汉软件新城心仪已久，从其他园区跳槽而来的的高科技公司。据了解，未来组专注于三代测序技术开发和应用推广，已成为三代测序基因组中心。未来组的管理团队表示，入住新的办公空间后，出色的硬环境和优异的软服务让企业更加专注自身发展，为合作伙伴提供专业优质的服务。

在武汉软件新城C20栋，入园不久的武汉安天科技公司被公认为“准独角兽”企业，是国内手机反病毒技术的行业翘楚。安天公司相关负责人告诉记者，基于前期的技术开发成果和市场培育，今年，公司将迎来高速增长。武汉软件新城的软硬条件为公司未来增长提供了有力保障。

据了解，武汉软件新城已聚集包括IBM、法国阳狮、飞利浦、国家电网等世界500强企业，软通动力、中软国际、文思海辉、明源、安天信息、未来组等软件信息技术类行业百强企业，泰康人寿、华奥安防、湖北工建等上市公司，入园企业人从业员规模突破万人，武汉软件新城的新一代信息技术产业集群已初具规模，入驻企业80%以上为高科技企业，高科技导向性的产业聚集能量日益凸显。于此同时，武汉软件新城出色的软硬件环境吸引了一大批楚才回汉创业。六年来，这里聚集了武汉市“城市合伙人”3人，国家“千人计划”11人，“3551光谷人才计划”15人，湖北省“百人计划”16人，园区人才平均年龄26岁。花山脚下、严西湖畔的武汉软件新城俨然成为一片充满朝气、培育创新的沃土。

如果从业界的角度来审视，可能对武汉软件新城的运营节奏有更为直观的印象：自2012年始，总面积为74万平方米的一、二、三项目陆续开工建设、投入使用。目前一、二期已实现满租，三期入驻率超50%。此外，规划建筑面积共50万平方米的四期、五期项目即将开工建设。

从以上骄人业绩我们可以感受到，亿达中国在布子武汉至今的6年时间里，以稳健的推进节奏，出色的运行质量，以及优良的经营业绩，足以成为亿达中国进一步加速布局的信心筹码和寄予更高期望的成功样板，更将成为中国“产城融合”发展模式的武汉样本。

轻资产运营——亿达中国撬动重资产投资的杠杆支点

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从大连软件园到大连生态科技创新城，亿达中国实现了从园到城的跨越；从大连到武汉，亿达中国完成了从深耕大连到拓展的重资产领域的真正突破。但在众多房地产企业纷纷进入产业地产领域、竞争日趋白热化的时代，亿达中国如何不断开拓市场、保持行业先行者的地位，实现经营业绩的持续稳定增长？仅靠重资产投拓单轴驱动，已满足不了亿达中国的发展需求。

亿达中国2014年在港交所主板上市后，深度审视自身优势，结合国内产业园区市场现状，明确提出了“深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他经济活跃区”的战略布局，在2015年提出了“轻重并举、以轻带重、以重促轻”的发展策略，将重资产投拓过程中百炼成钢形成的管理模式和客户资源优势，作为下一步发展的重要驱动力。即，组建轻资产运营团队，凭借成功管理模式输出和的产业资源导入的轻资产运营模式，作为亿达中国拓展的先导力量冲锋在前，为后期是否实施产业园区重资产投资提供战略决策基础。而且，在具体操作中，这一套“拳法”已被证明为实际有效——亿达中国之前在武汉的成功布局，就得益于2006年受武汉东湖高新区管委会的委托，参与建设、运营武汉光谷软件园。初到武汉的亿达中国团队迅速完善软件园的配套设施，引入针对性的服务、专业的运营模式和丰富的客户资源。先后为园区导入IBM、惠普、华为等信息技术企业，入园企业由30多家增长到400多家，从业人员从不到2000人发展到30000余人，快速形成了软件和信息服务企业集聚，各级政府认可亿达中国在产业园区运营方面的过硬本领，才有了亿达中国的深耕武汉、才有了今天的武汉软件新城。

亿达中国提供的数据显示，截至目前，亿达中国已在北京、上海、深圳、天津、郑州、合肥、苏州、成都、重庆、长沙、西安、哈尔滨等近20个城市，运营30余个产业园区项目，市场版图涵盖京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他地区经济活跃区域的广大范围，运营园区总面积超过800万平方米，并且在持续扩大规模。

北京中关村壹号是亿达中国轻资产业务在京津冀核心区域的重要布子和代表项目，位于中关村科学城北区核心区，是北京市重点项目、中关村研发服务产业标志性聚集区、北清路高新科技产业地标性建筑群，占地面积20万平方米，建筑面积50万平方米。中关村壹号是北京集绿色建筑、LEED、健康建筑三认证于一体的项目，集企业办公、高端商务、活力商业于一体，以人工智能为产业主导方向，聚焦人工智能、高新技术等前沿产业，重点引入人工智能的领军企业、隐形企业、独角兽企业和种子企业，致力于打造成具有世界影响力的全球人工智能创新中心。

成都西部地理信息科技产业园，是亿达中国轻资产业务在中西部地区的代表项目，项目位于成都市金牛区，是西部地区规模、技术水平领先的地理信息产业园，占地面积24万平方米，建筑面积70万平方米，是“八个北斗产业特色园区”之一、“地理信息产业示范园区”、“省级高科技产业示范园区”及“四川省重点建设项目”。

北京亿达丽泽中心、上海亿达北虹桥创业城、深圳海科兴战略新兴产业园、合肥庐阳大数据产业园、合肥瑶海都市科技工业园、苏州高铁新城、苏州亿达尚金湾总部经济园、长沙梅溪湖创新中心、湘潭九华创新创业园、成都国宾总部基地、中国（绵阳）科技城软件产业园、四川泸州航空航天产业园、西安协同创新港、哈尔滨亿达创投智慧谷……受限于时间和路线，本次主流媒体亿达中国园区行所参观考察的项目，只是亿达中国受托运营的轻资产项目的一小部分，但亿达中国轻资产项目在当地乃至的产业昭示性、产业聚集度、运营管理水平无不令人惊叹。

据亿达中国管理团队介绍，按照公司总体战略的规划要求，轻资产运营团队的总体任务使命包括熟悉了解目标市场和城市，培育和锻炼团队、拓展产业带宽，实现产业导入，丰富客户资源网络，与当地政府达成深度互信等诸多内容。从资本的角度衡量，它更像杠杆的支点，轻资产项目的运营质量、特别是管理团队所体现出的能力水平，将撬动和整合多方面资源，推动大手笔产业园区投资项目。而事实上，轻资产运营项目所蕴含的巨大发展空间很可能是被低估了。重资产项目因其高投资和大规模显然更能引起关注，而在轻资产领域，亿达中国在产城融合20年中所积累的深厚底蕴，在运营产业园区方面的成功模式和独到优势，代表着同业企业至少是到目前为止难以匹敌的核心竞争力。

在目前亿达中国运营的30多个产业园区项目中，有三分之二是由各地政府部门委托亿达中国项目团队运营的园区。通常的模式是，亿达中国首先在一座城市获得一个轻资产项目的运营权，在这种情况下的运营效果总是利润微薄。当一个团队的管理能力、特别是产业导入能力释放出来，并真正获得当地政府部门的认可，能够同时运营多个轻资产项目，其边际成本有效降低，而效益水平则获得大幅度的提升。由此，亿达中国管理层认为，亿达中国的轻资产运营极具成长空间。它不仅是撬动公司重资产项目的杠杆支点，同时也完全有能力成为撬动巨大的国内轻资产市场的杠杆支点。

按照亿达中国的发展规划，今年内，公司运营的轻资产项目的总规模力争超过1000万平方米，未来3至5年，这一规模将努力达到和超过3000万平方米。

在不被关注的市场版图中隐含的巨大空间和能力潜质，也许是亿达中国手中紧扣而又一直隐而不宣的能量张力，也是更值得被关注的市场筹码。

顶层设计——严谨务实设定未来前进路径

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7月，亿达中国高管团队在京召开年中工作会议，会议主题就是进一步强化公司核心能力，平衡发展轻、重资产业务，积极稳健地推进战略布局的实施。毫无疑问，践行产城融合二十年之际，亿达中国内部已扣响再出发的发令枪。

从2012年投资建设武汉软件新城，到2018年多个重投项目的同时启动，不难想见，亿达中国为此次的大手笔酝酿已久，有备而来。

围绕布局市场、更高层次推进产城融合模式的未来走向，亿达中国进行了严谨的调研论证，依据“中国制造2025”的国家战略，梳理构建符合自己特点优势的智慧产业发展体系：以服务国家现代化建设为目标，积极响应国家号召，聚焦“软件与服务外包、新一代信息技术、智能制造、高端装备、大健康、科技金融、数字文创、节能环保”八大产业方向，支持和参与“军民融合、创业创新、乡村振兴、一带一路”四大战略发展，构建亿达智慧产业发展体系。

这一体系为亿达中国的未来发展设定了一份更为清晰精准的前进路径。启动的郑州、长沙、成都、重庆四大产业园区投资项目，每一个都是在反复调研论证的基础上完成的精准产业定位。顶层设计的最终确立，意味着亿达中国的前期市场准备告一段落，正在进入全面具体实施阶段。而亿达中国一贯的严谨务实，令人对其未来走势高看一线。

对于已被证明是成熟高效的软件园模式，亿达中国也在不断对其精雕细刻和进一步升级完善。作为深谙行业发展态势和深知企业发展特点和需求的行业专家，亿达中国的过人之处，就在于能为入园企业提供量身定做的全面解决方案，为他们在专业领域的拓展提供助力。作为更进一步的目标，亿达中国未来将直接参与企业的成长，提供更直接的资金、资源方面的支持，成为他们事业的合作伙伴。

不论是在大连软件园、大连生态科技城，还是武汉软件新城，亿达中国探索成型的产城融合的发展路径清晰严谨而富有成效。包括亿达中国目前在国内近20座城市运营的30多个园区，尽管这些园区定位不同，特色各异，但都折射出亿达中国一个贯彻始终的理想，就是坚持打造“产城融合、协调发展”的智慧园区，并以此为载体，推动产业可持续发展。而在这个探索实践的过程中，企业的发展定力显得至关重要——就是需要冲破传统房地产思维，耐住寂寞，经得起诱惑，特别是在实践中磨砺培养出强大的产业整合能力，高效调动各方资源和要素，扮演好自己的多重角色。

关于产城融合的现状与未来走向，亿达中国同样保持着清醒的自我认知。亿达中国核心管理团队在接受采访时提出，产业是产城融合的根本，其中所蕴含的机遇与挑战需要高度重视和谨慎应对，但模式输出将面临本地化适配等系列问题。或者说，在实施过程中不是简单地将已有成功模式复制输出，必须更多地考虑和尊重不同城市产业、客户的优先发展，从而提炼出标准化的招商运营体系匹配于产业发展、助力产城融合，这需要一个进一步梳理、提炼和夯实的过程。

同样，面对未来的重重挑战，亿达中国的产城融合也将在既有发展优势的基础上不断优化升级，亿达中国选择的方向，就是打造智慧园区，形成更强大的核心竞争力。这是企业发展的需要，也是面对未来挑战的不二选择。流量驱动技术，技术驱动服务。大数据、云计算等新一代信息技术的广泛应用、特别是其所呈现出的巨大市场价值，都预示出未来的园区运营模式，将不再是单纯依靠人的服务。在互联网+时代，构建系统性解决方案，为园区内的企业和人提供更细致更优质的服务，这是大势所趋。基于这种判断，亿达中国组建专业团队，开发匹配于园区运营的专业系统，结合亿达原有的园区运营模式与经验，打通线下与线上的全方位服务通路，全力建设园区工作、生活的闭合的场景与生态。并在亿达中国所运营的轻、重资产园区全面铺开。时机成熟后，智慧园区服务也将对外输出，整合更多线上、线下资源，服务于更多的产业园区、产业客户和产业人。

回望过去，亿达中国以大连软件园为原点的二十年深耕产城融合成功实践，一直以“以产促城、产城融合、协调发展、共创价值”作为董道直行的宗旨，初心不改，久久为功，形成在行业独具的核心竞争力。放在中国经济转型升级的大背景下衡量，亿达中国则是紧扣时代脉搏，追踪科技前沿，在助力中国经济发展的同时，实现自身的重大转型升级。在当今传统地产企业和社会资本大举涌入产业地产的市场态势下，亿达中国致力于做行业的样板和标杆。

在产业园区发展之路二十年的重要节点，亿达中国的再出发无疑浓墨重彩、引人瞩目，未来的光荣与梦想尽在其中。而从观察者的角度衡量，亿达中国是否能够像其预想的一样，在一系列全新战略领域如当年在软件服务外包领域般长袖善舞？亿达中国一向擅长的园区管理的模式输出是否一如既往的无往不利？记者相信，亿达中国有能力用扎实的业绩将市场的问号拉直！

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