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大咖说 | 开发商愿做长租公寓吗?资本方对长租市场满意吗?听听58集团副总裁怎么说

和讯房产 2018-09-12 10:33:42

58集团高级副总裁&安居客COO叶兵

从北到南,租赁市场“热闹”依旧。

北方,自如为应对甲醛超标,提出了三种解决方案的同时,还对首次出租上架房源规定了空置天数;南方,改革排头兵的深圳,果断出手稳房租,提出年租金增长率不超过正负5%……关于租赁市场的新闻还在继续,也还将发酵。

政府、开发商、资本三股力量,在“长效机制”这一宏伟愿景下,都在尝试、探索、索取各自想要的内容。按照常规逻辑来理解,政府最关注舆情,因此,政府必然不会让频发的“舆论事件”占上风,从而败了百年前年大计的原本良好风气;开发商精于算账,但在单一住宅地块不让拿,捆绑上自持租赁面积后,开发商的账本里也有了主动和被动的成分;资本被认为是逐利的“吸血鬼”,逼迫着长租公寓商不得不往前走,拿人钱办实事的道理,谁都懂……

近日,在由《证券日报》主办的“2018中国长租市场峰会”上,和讯房产与58集团高级副总裁&安居客COO叶兵就租赁行业的相关问题进行了探讨、交流。

1、2018房企半年报很多都提到了长租公寓的发展,从您的视角来看,开发商做长租公寓这一块市场的意愿强烈吗?

答:先不说是不是强烈,我们至少能看到今天市场上排名前列的开发商,基本上都在做长租公寓品牌,这里面包括刚才您提到的那几家开发商。做这块,一方面有政府的一些要求,因为现在基本在拿地层面,很多城市已经要求做租赁用途的配套,你拿地阶段就已经承诺了20%、30%项目用地必须要用于租赁、自持管理,你不能拿去卖,这不是说你要不要做,而是你必须要做了。

所以这也是为什么今天绝大部分,特别是名列前茅的大型开发企业,都有自己的长租公寓品牌。

除了政策原因,还有开发商的内部驱动因素,今天开发商也在转型,特别在北京,基本上在商品房的供地上已经非常非常少了,拿地都到非常偏远的地方,郊外去拿,在城区地块供给量已经不多,这客观上造成开发商原来可能是不断拿新地、盖新房子、卖新房子,而现在慢慢向租赁跑道转移,这是不少开发商转型的一个方向。当然在养老地产、旅游地产,在医疗上面他们也在做更多探索,主动意愿上面也在尝试。

2、因为有自持面积等要求,开发商拿地怎么算这个账?

答:肯定会去算账,当然政府也会做一些补贴,一些补充的本地化政策,全国有58个城市,陆陆续续出台本地化一系列配套政策的扶持。政府也希望开发商积极响应国家号召,在租赁性用地,在运营自持管理上面,多多参与到长租市场发展中来。

另外开发商本身是一家企业,肯定会评估在项目、投资回报、财务结构上的一些风险,这是一个市场化过程。

3、资本是否在长租公寓市场要到他们理想中的结果了?

答:今天资本市场如果仅仅从租售、租金回报率这个角度来讲是非常非常低的,整个回报周期,分散式公寓的回报周期平均在5到6年,集中式公寓如果按照租金来进行项目回报的话可能更长,所以在中国国内做长租公寓靠租金来回收整个运营成本,包括装修成本,拿项目成本等,是非常非常费劲的。

但是得综合考虑这个问题,第一个因素,未来我们认为地价会上涨,我不靠租金来做回报,可能表面上你看到今天这个租金回报率确实比较低,但未来自持十年二十年以后,能够进入到这个项目的售卖周期、售卖阶段的话,整个项目回报还是OK的,换句话说你自持十年二十年拿去卖,回报也是OK。

第二个因素,行业也希望出台更多的扶持政策,因为在美国、欧洲很多发达国家,长租公寓发展过程跟今天中国市场是一样的,整个租金回报率也不是那么高,但是这些国家在后面阶段会陆续出台一整套政策,包括税收政策、对租客补贴、对房东补贴,甚至包括对租赁机构的补贴,这些能够有效促进更多的资本,涌入到长租公寓市场,我觉得需要点时间,资本方、参与方都需要多花点时间去消化、去理解。

4、在您和政府部门打交道过程中,据您了解,政府现在怎么想?

答:政府最关注舆情。

5、上次在博鳌房地产论坛现场,您说正在跟政府推进“数据库”的建设,进展如何?

答:正在推进过程中,实际上我们希望能和包括各地住建委、行业协会等,一起共建整个行业人员档案库,58同城、安居客、赶集网平台上面有将近5万家公司,130万经纪人。针对如何把这个行业里面经纪人管好,政府主管部门和协会都需要有数据,包括到底谁在这个行业里面工作、这些人的电话、他们的信誉等级、他们服务过程中一些投诉等。

如果我们能够把一些基础数据库,包括人员的数据库和房源的数据库搭建起来,其实对整个行业长效机制的治理有非常大的帮助,这项基础工程肯定需要多花点时间,目前还是有进展,也在过程之中。

6、如何定位58同城、安居客在长租公寓当中的角色?

答:长租公寓是租赁一个非常重要的组成部分,当然从整个机构性租赁,特别是品牌公寓和长租公寓角度来看,今天在市场供给量上占比还是非常非常小,可能北京会多点,占到机构性租赁机构供给量7%、8%,但从全国范围来讲,很多城市很多机构没进去,全国平均水平也就2%、3%。所以从长远来看,今天长租公寓或者机构性租赁企业发展还有很长一段路要走,现在欧美发达国家这个数字到了20%、30%,就是你租十套房子,有两三套房子都是大机构租给你的,在纽约、东京、悉尼,机构性租赁占比,有的占到40%,甚至60%,绝大部分房子都是机构性企业租给你,很少个人二房东弄个房子给你租。我们认为长租公寓刚刚开始,还是需要点时间给长租公寓更多发展。

作者:苗雪艳

地产界的诗与远方,寻找、见证、参与并创造。

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