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继8月24日北京市实现开工的集体土地租赁房丰台区南苑乡成寿寺村项目宣布正式开工后，8月28日，石景山区古城集体土地租赁住房项目正式开工。一周之内连续两个项目开工。
按照《北京城市总体规划(2016~2035)》的要求，2017~2021年北京将供应150万套住房，其中，租赁住房50万套，主要在集体土地上建设。
2017年北京市已经确定的集体土地租赁住房项目共39个，主要分布在朝阳区、海淀区、丰台区、顺义区、昌平区以及大兴区等12个区，整体建设用地规划约203公顷，总建设面积约321万平方米。
北京市规土委此前透露，2018年北京市将加大力度推进集体土地200公顷以上用于租赁房建设。2018年或将成为北京市公租房与租赁住房建设的高峰期。
北京实践加速落地
此前北京市出台的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确提出，集体租赁住房在选址上要促进职住平衡；在规划上，应符合土地利用总体规划和城乡规划；在配套上，要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；在布局上，要结合“三城一区”和产业功能区，坚持产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；在实施上，统筹考虑村庄整治、城乡一体化进程。
丰台区成寿寺村集体土地租赁房项目的开工后，备受关注。据悉，丰台区委、区政府目前已选址落实10个项目，可提供租赁住房约66万平方米。除成寿寺项目外，后续9个项目也将陆续开工建设。
丰台区住建委相关负责人此前介绍称，丰台区今年获批的4个集体土地租赁住房项目，分别位于南苑乡果园村、南苑乡成寿寺村、卢沟桥乡西局村和长辛店镇张郭庄村，目前都已经开展了项目研究工作。
合硕机构首席分析师郭毅向记者表示，相比于其他城市，北京在集体用地的推进效率上还是比较快的，已经进入到落实阶段。
多方合作 政策加持
在集体土地建设租赁住房试点方面，北京从2011年即开始尝试，积累了丰富的经验。
在开发模式上，北京鼓励更多企业参与到农村集体土地租赁住房的开发和建设，规定农村村集体组织需要寻找合作方，可以与合作方共同成立股份制企业，股份制企业中村集体组织要占到股权的51%。同时也明确要求参与村集体建设集体用地的一定是国企，目的是不浪费企业资源。
郭毅认为，北京作为试点城市之一，在农村集体组织的尝试上有一些制度上的突破。合作各方责任与权利明确的前提下，政府给予金融和税费上的支持，比如一百万的住房贷款等。北京落实步骤相对较快，并且有成功进入到发展阶段的案例，这些经验都是值得其他城市借鉴的。
“北京集体土地租赁房主要存在怎么规避小产权房的问题，以及如何保证集体土地所有者的问题。通过房屋所有权、经营权、使用权分离三权分离的办法破解了小产权房的问题，通过稳定的租金收入保证了集体土地所有者的。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池向记者表示，北京集体土地建设租赁住房的经验就是采用房屋所有权、经营权、使用权分离方法，规避了小产权房的问题，既保证了集体土地所有者的，解决了低收入者的住房保障，又完善了租购并举的住房制度。
增加供给稳定租赁市场
中国社科院农村发展研究所研究员李国祥曾透露：“利用集体建设用地建设租赁住房为城市租房市场提供了更多的房源，会缓解城市房租上涨的压力。”
同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示，集体用地入市建租赁房，要在供应端加大力度，土地成本的降低将带来租金价格的平稳。
“今年开工后最快的竣工入住时间应该是2021年，也就是说三年之后，租金水平相对比较低的住房产品，在租赁市场的供应量将会增加。”郭毅说，随着集体建设用地住房和租赁性住房大面积进入市场，能够有效的缓解租赁市场的供需矛盾，特别是在北京房价不断走高、限购严格的背景下。
“租赁市场的需求不断上升，对于开发企业和经营企业来说，农村集体用地的开发成本相对比较低，所以它能承担相对较低的租金。那么就为市场上提供了一种介于公租房廉租房等住房保障产品和市场化的商品房中间的一类产品，则非本市家庭选择更多居住产品的刚需被满足，同时对于整个租赁水平的稳定能够起到很有效的帮助。”郭毅解释到。
郭毅还说，未来，租赁市场能否实现预期中租购并举的成交局面，取决于政府对租售同权的落实。只有化的保障租客的利益，才能让更多的城市居民去合理消费和适度消费，这样也有利于租赁市场的开拓。
赵秀池说：“一方面集体建设用地建设租赁住房增加了租赁住房的来源，有利于平衡供求矛盾；另一方面集体建设用地不用走征地手续，会降低土地成本，从而有利于稳定房租水平；高房价下租房划算，长期稳定的租赁关系也会减少买房的需求，进而对稳定房价也会起到一定作用。”
郭毅表示，随着未来租赁市场越来越丰富和多元化，既有低价位的公租房、廉租房，又有集体土地用房、租赁用房和商业用地的租赁用房，还有一些稍微高端的普通民宅、酒店式公寓，包括企业自持打造的长租公寓和人才公寓，在租赁市场形成了一个多梯度的产品分类，有利于缓解核心城市购房市场的供需矛盾、也有助于吸引一部分需求转换到租赁市场上来。最终能够形成多大的转换比例还取决于租户个人。（光明网2018年9月3日）
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赵秀池2018-09-10 11:25:15
