房地产的“面粉”终于开始降温。数据显示，8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低。
与此同时，数据显示，自2015年开始，房地产年销售面积已连续3年超过新增住宅面积，可谓是“去的一手好库存”。
然而，去库存会带来供不应求的局面，为何现在地产开始降温了呢？未来是买房的好时机，还是卖房的最后机会？
调控到头？市场要回归供求关系
调控有时候很有意思，越调越高，越救越低。实际上，这个锅不能让调控来背。毕竟，在房价一路高歌的时候，谁也不会去相信，或者听得进去“房价风险”的判断。任何抑制房价的政策都被当成了房价继续上涨的信号，因此才会有越调控房价越高的市场反映。
然而，预期总是滞后的，事实上，从去年开始，部分城市的正常的、满足需求的交易就开始降温了。更多活跃着的，是指望通过炒房，再最后捞一笔，或者看到市场没有那么火爆，溢价空间加剧，准备抄底的。此外，三四线城市由于去库存和棚改货币化带来的效益开始显现，从而使得整体房价数据依旧处于火热的状态。
需求层面支撑减弱，房价或成强弩之末
然而，纵然你呼声再高，纵然市场形势再好，也需要回归人的层面去对未来做研判。但当下的形势并不乐观。
一方面，居民收入和民间财富的增速落后于房地产成交额，落后于房价的增速，前期房改房增值和早先买房带来的红利，也逐步消失，前期房价上涨过多的让家庭和买房人承受了债务压力。
（私营单位平均工资和名义增速）
另一方面，多数三四线城市的新房人均拥有量，已接近甚至超过一线城市水平，而三四线城市未来人口持续增长乏力，住房需求将缺乏支撑。同时，棚改货币化进入尾声，后期无论是资金，还是人口，都难以再有房价最火爆时候的支撑力度了。
没人说房价会降，只是说温度会降
最后要提一点，有人说没觉得房价降，反而涨了；也有人说，总说房价降，涨1万降5000，没诚意啊。
笔者这里想说的是，作为专业投资者，看空、看多楼市，都不能从主观意愿上出发，而是要从实际情况，综合数据做一走势分析。
即使是现在楼市并不景气，但开发商在推广新盘时，也不可能出现壮士断腕的决心。毕竟还是要收回成本。然而，前期土地溢价过高，开发商要想回本，很多“地王”项目按照成本价，都要高于周边的二手房。之前一二手房倒挂的现象消失，这意味着，此时的购买人群中开始逐步剔除掉炒房客了。楼市温度开始下降了。
这说明什么？无论是投资也好，炒房也罢，都逃不开市场这只“看不见的手”，风光过后回归市场，高温之后回归理性，“楼王”也会随着房地产行业的大趋势而动。
对于买房者，赢得的是议价空间，但这并不是说就有了“抄底”的思想。
真正的投资者，会以全面的眼光去考量房地产市场，做出正确的判断与投资抉择。如今的不景气，可能会让多套房持有者和投资者资金吃紧、周转周期延长，如果手头没有足够的现金储备和持续的收入做保障，那就要尽快出手垃圾资产，以求整体财富规模的平稳与安全。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-09-06 11:44:07
