二手房成交现下行趋势，这一轮房地产牛市要结束了？

新房和二手房的关系，一直是市场走势一个重要衡量指标。尤其是在新房房价被限制的情况下，市场情况基本上就由二手房决定了。而且，中国的房产投资获利，由于租金很低，所以获利方式只有通过房产出售。因此，二手房指标才是最重要的。

二手房成交现下行趋势

那么如今二手房经过一段时间的“倒挂”，现在的情况是怎样呢？

数据显示，北京的二手房交易量，7月为1.48万套，环比减少6.3%。从链家方面的数据来看，成交量环比降幅达12%。

从13个重点监测的城市看，除了成都和南京，其它11城二手房成交量也出现了下降。受成交量下降的影响，10个城市的均价也在下行。

相比2017年的火爆，2018年的楼市降温已经成了定局，即便是进入“金九银十”，也并不会对楼市有什么太大影响。而且，楼市利空的信号越是明显，房地产市场的观望情绪就会越发严重。

财富效应让人们一涌而上，后果呢？

房地产受追捧，能说是房子具有价值吗？房价起来的时候，那些三四十年的老房子，那些所谓的“过道房”，明显得很，已经不具备相应价值了，为何还会受到追捧？

一夜暴富，是所有人潜意识中的幻想。当人们用暴富、用炒作的眼光去看待房地产市场时，房子和P2P、ICO并无太大的区别了；以至于投资者完全忽略了投资标的物本身的价值和功用，竞逐到金融资本的“零和游戏”中，无非就是赌自己不会是资本传递的最后一棒。

然而，风口已过，飞起来的猪会摔得很疼；潮水退去，几乎所有人都在裸泳。人性贪婪固然是一个原因，但是，缺乏良好的财商教育，缺乏系统的投资知识，缺乏有效的投资渠道，难道不是造成这种现象的客观原因吗？

消费降级和消费升级同时出现 很危险

那么未来房价还有机会涨上去吗？

房子和P2P毕竟不同，只要不是太差，只要不是违建，房子最起码还有个居住功能。所以，房价不会大涨，也难现大跌；对于想要买房自住的人，别总想着抄底，根据自己实力买一套能承受得起的、月供压力不要太大的就可以了。但对于炒房的来说，如果依旧盲目投资，那么很大可能就要被套了。老百姓都没钱了，别说你把价格炒起来，降一降都未必有人买。

有人说了，高端消费并没有萎缩，教育、医疗、旅游等服务类消费持续提升，目前已占我国居民消费支出比重的40%以上。但不要忘了，消费升级的同时，是更多的人喊出了“消费降级”的呼声。数据亦显示出消费的萎缩：2018年上半年，社会消费品零售总额增速较去年同期放缓1个百分点，半年消费品零售总额增速跌出两位数。限额以上零售增速，上半年该数据仅为7.6%，创下1999年以来新低。

这意味着这一轮财富洗牌基本上尘埃落定，房子就像催化剂，促进反应，自身并不发生变化；如今反应开始收官，房子的催化作用也开始减弱，此时还想囤积居奇、指望卖房赚大钱就不太现实了。如果还想入场捞一把，抄个底，小心被抄了老底。房地产投资不是不能做，而是逻辑变了、方略变了，此时除了尽快出手三四线城市的老破小房子，重配资产，那就是改变自己的财富观念，重新学习房地产投资理论，做到“房价下跌也赚钱”，这才是真正的楼市赢家。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。