众所周知，我们所说的房子产权，通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有，不是私有；所谓的土地权，只是使用权。
依据土地的使用目的，一般分为住宅用地、工业用地、商业用地，使用年限分别为70、50、40年。然而，现行规定并没有明确，土地使用年限到期后如何？
对此，官方一向十分谨慎，也正是在谨慎之中，每次表态，都暗指着未来的走势。
最近，针对土地年限的表态，是在27日，民法典草案审议中。
所谓“民法典”，是系列民事法律的汇总，如果说宪法规定的是公权，那么民法规定的是私权，刑法则是加以约束。三种法律，极为重要，构成了法治社会的基础。
当然，法律要想出台，须有一个复杂的过程，但我们不妨先看下已经公开的，和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。
1. 居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。
这一点看似平常，但如果以法律的形式落实下来，就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权，也为其他一些相关的住房形式，奠定了法律基础。
举个例子，比如租房纠纷，之前我们只能通过合同法，追究违约责任，而这条写入法律之后，就变成侵权责任了。此外，条款中的表述是“登记占有”，这也意味着，将来租房的权利保障，需要正规的交易和备案。这种备案，也为房产税的一个方面：租房征税，奠定了法律上的基础。
再比如，如果进行“逆按揭养老”，房子抵押给保险公司，如果保险公司玩猫腻，一定时期后赶走了住房人呢？有这项规定，双方的合约就会清晰很多，纠纷也就更少。
2. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
这是大家关心的，土地使用年限到期后怎么办。
如果法律通过，那么“自动续期”就将以民法的形式固定下来，大家可以吃个定心丸了。
但是，我们要看到表述上的细节：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”，等等，这是不是意味着将像传言那样，土地到期后，再次缴纳土地出让金才能续期？按照地价占房价的比例，那可不是一般家庭能承受的。
由于还没有通过，我们这里姑且大胆推测，房子兹事体大，鉴于保障民生精神，如果是家庭自住房，人均面积控制在一定规模之下的，理论上应该是免费续期。
但是，现在的表述是“缴纳或者减免”，这意味什么呢？看下现行物权法规定:
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
也就是说，住宅的续期，从免费到待定；非住宅的续期，连“自动”都不提了。这意味着什么呢？
首先，现在所谓的“商住”，“公寓”，到时候最后的遮羞布将被扯下。而且，本身它们的土地使用年限就短，民法典出台后，大量商业用地上盖起的住宅将面临土地到期问题。从最近国家对于这种“挂羊头卖狗肉”的土地使用的态度看，未来不会对“商住”“公寓”手下留情。那就意味着，现在持有“公寓”的人，要尽快考虑重新配置资产了。毕竟“公寓”交易受限、税点高，并不容易快速转手，动手一定要早，莫要等到大家都意识到这一点再动手。
其次，多套房持有者，别再舍不得“老破小”了。刚刚分析了，尽管住宅自动续期，但并不一定是免费了。以目前的情况看，对于多套房、面积超标的豪宅，征收一定的土地出让金是有可能的。如果多套房投资者想跟未来对赌一下，观望观望，也将老房子出手—毕竟他们到期，首当其冲，自己就不要做“吃螃蟹”的人了。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-08-30 11:55:27
