最近房租成了比房价更为惹眼的事件。房住不炒，房价总算是稳住了，房租又开始不安分了。数据显示，7月份北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。其中以北京、上海、深圳的租金涨幅最猛。北京五环附近，房租都是以千元为幅度地涨。
有消息称，这是资本介入长租公寓导致的。我们知道，资本侵入的地方，就是价格要发生变动的地方，你说炒炒房价也就算了，连房租都不放过，让人还怎么活？这不，北京住建委发话了：“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”，也就是说，这事儿得管管，资本不能随意流动、肆意张扬。
今天且不说资本入侵长租市场，长期看是不是弊端，单说眼下，如果不是官方出面，恐怕势头还将愈演愈烈。仅靠行政手段，只能救一时之急，那么未来有什么策略能让房租真的降下来呢？
比如房地产税。房地产税的消息，现在就像例行公事一样，隔不多久，就会出现一次。比如最近的消息是：一位税务系统内部人士表示，今年一定出。估计很多人都会对这种消息嗤之以鼻了，但不得不说的是，去网上搜一下，发现很多新闻网站都已经转载，如果是谣言，恐怕早就清理了。但发声的并非严格意义上的官方人士，不具名，又给这条消息增加了神秘性。可以说，今年出不出，并非有准确的判断；但可以肯定的是，今年以来，房地产税出台的舆论造势的密集，也可以看做一个信号——必须要出，只是时间问题，但不会超过这两年。
房地产税现在出台，会不会降房价？会不会平抑租房市场呢？人们之前总是拿重庆和上海两地的试点来计算，无非就是想说明，税对于房价影响不大，对于炒房人影响不大。但我们要用发展的眼光看问题，房价经历了2016-2017年的上涨，无论是一二线城市，还是三四线城市，房价都近乎翻番，至少也上涨50%-70%，这就意味着，即便是按照试点的税率，实际缴税金额也大幅上升了。
有人会说缴税金额多了，就提高租金，最终伤害的是租客。问题在于，房地产税是在持有阶段征收的税，囤房将支付更大的成本。这个成本有多高呢？就按照上海的试点税率0.6%来看，你有价值700万的二套房，一年就收42000元的房产税；租与不租，买与不买，都无关这个税款，只要在名下，符合收税条件，就要征收。如果房子涨价了，税也是水涨船高。
有人光看到税高了，租金一定会涨；却忽略了，而且，目前楼市，基本上实现了四限，其中一项就是“限售”。这就意味着，多套房持有者和炒房客要想马上脱手房产，须等到一定年限之后；期间只能默默地按照规定缴纳税款，无可脱身。这一收税，就赶紧往外租，供给上来了，价格还有机会飙升吗？因此，对于多套房持有者，未来的资产配置思路可以参考美国房地产发展的历程：
1. 如果整体宏观经济呈现宽松状况，那么为了抵御通胀，不动产依旧是首要的选择。
2. 房地产税如果真的落地，投资房产就要考虑一个重要因素：租金。房子能不能买，或者说手里的房子要不要留，就要看取决于租金是否能够超过同期限无风险率——几十年的老房子，肯定不如新房好租，留着何用呢？
3. 过去单一投资资产价格的规则将改写，真正考验房产投资者的时刻到了。持有房子，要考虑更多的持房成本，也要考虑房产是否能带来。不明白的就看看近几年商铺的状况吧，对于盲目购买商铺的人，最后演变成“三代养一铺”；一旦房地产市场规范起来，那么想卖，卖不掉，想租，租不上价“三代养一房”也可能会出现。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-08-21 10:21:00
