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大势所致,商品房公摊面积有望被取消

地产情报站 2018-08-11 00:05:13

来源:财学堂(ID:caixuetangguke)

2018年7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

梳理新闻,不难发现“公摊”的概念是多么模糊不清。2012年,安徽一对夫妇购买了一套建筑面积为71.71平方米的两居室,交房时发现,实际套内面积只有44平方米左右,公摊系数达到38.7%;在山东高密,购房者发现,看房时宽敞精致的小二居到收房时变成狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床,公摊高达52.35%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积……

一个有名的笑话,每一个小区的所有房子的公摊面积加起来,一定会超过这个小区的实际公摊面积,所谓的1+1>2在这里得到了最为淋漓尽致的体现。

什么是公摊面积

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大,得房率就越低,反之,则越高。

中国开发商太聪明

欧美一般都是按“室内面积”来计算房价,比方说美帝某个住宅楼的某套房的“室内面积”有一百平方,房价折合成RMB是一百万,那么单位房价就是一万元/平方。

而国内机智的采用“建筑面积”来计算房价(目前国内好像只有重庆城区采用室内面积),比方说国内某个住宅楼的某套房的“建筑面积”有一百平方,房价折合成RMB也是一百万,那么这个单位房价也是一万元/平方。

但事实上,国内这套房的“室内面积”只有七十平方,划去的三十平方属于“公摊面积”。看见没,如果统一按照“室内面积”来计算单位平方的房价的话,那么国内这套房的单位房价就应该是一万四千元/平方。一平方的单价比原先整整高出了四千有木有!

所以,通过“公摊”这个概念,我国在国内统计房价时,通过“建筑面积”这个基数,可以极大幅度的降低“房价”。同时也给了国内民众一种美妙的错觉,虽然都是买“一百平方”的房子,欧美的老外的家就是比你的大,你的宽,但又怎样?

别看真正的实际面积只有七十平方,但“俺这可是上百平方的大房子哟”的心理优势却是实实在在的。

支出与收益不对等

乍一看,公摊没什么毛病。既然是用之于民当然也要分摊于民了?谁家的自来水、天然气等不需要构建管道井就能直接通到家里呢?“谁受益谁负担”,看起来似乎很合理。

但事实上,模糊不清的“公摊”成了牟利的口袋。房屋销售、物业费收取等依据标准,是包括公摊在内的“建筑面积”,那么有着相当“自由裁量”空间的公摊面积,对于购房者来说很容易产生不明不白的额外支出。同时,这也产生法理困境,一个简单的例子,如果公摊面积的物权属业主,那么这些区域张贴广告等收益,是否也该归业主所有?业主付出了真金白银的投入、空担了所有者的名义,却无法进行有效处置与收益,按照常识衡量,不合理之处一目了然。

显而易见,“公摊面积”有利于开发商,不利于购房者,乃是一种不公平的销售模式,且潜藏着诸多猫腻,容易被开发商做手脚,制造各种不合理的现象。因此,应尽快改变商品房销售模式,由“公摊面积”转向“套内面积”,让住房销售公开透明,消除灰色空间,制定公摊面积统一标准,以保障购房者的合法权益免遭侵占。同时,也能藉此倒逼开发商重视品质,设计公摊合理的楼盘,实现明明白白消费。物业费大家都清楚,那可是按平方收的,70平方和100平方收的钱那可差了近40%呢。

财经评论员敬锐认为,房产买卖不同于普通商品交易。对大多数人来说,毕其一生的辛劳,加上五个钱包的支持,也只买得起一套房。所以,“居者有其屋”,能拥有自己的一套房,与其说是消费行为,不如说是一个人和一个家庭的梦想。因此。商品房买卖的公平、公正与否,并不仅仅是市场规则问题,亦事关社会公平与民心所向,必须引起政府的重视。如今,公众舆论呼吁取消“公摊”面积,而直接按套内面积计价,这确实值得宏观政策的关注,相关法规须及时跟进。商品房公摊不公平的问题,不能再拖了。

公摊风险怎么避免

《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明",但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招,提供给购房者参考。

索取公摊数据。在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

查阅有关资料。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

合同里约定公摊范围。考虑到目前国家在公摊面积上并没有明确的规定必须控制在哪个范围区间,因此,购房者在签订购房合同时,务必弄清以下内容:设计的套内面积是多少?公共设施有些什么?共有建筑面积有多大?最好将这些数据写在购房合同中,合同中没有的,可以通过与销售方签订补充协议的方式来解决。

全国已有取消公摊面积的城市

而目前,全国唯一一个以套内面积计价的城市是——重庆,重庆的房价主城区均以套内面积计价,郊区才是以建筑面积计价。

2002年,重庆就已经以法律形式明确了:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。例如你买100㎡,那就是实实在在的100㎡,绝对是货真价实,一点不少。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。重庆可以说是全国房地产市场的一股清流。

香港都已经取消了公摊面积,而重庆又领先全国,做了个表率,按照目前的形势,新华社、中国之声、各大报纸媒体都开始发声,我们完全有理由相信,大势将至,广大城市的公摊面积,早就该取消了。

刻不容缓,齐心协力,让我们一起来呼吁取消公摊面积吧。

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