曾经上了央视新闻的英国房叔Fergus Wilson，近来又有了一次“教科书”般的操作。可能有的读者已经忘了这是谁。Wilson夫妇，被《每日电讯报》称为英国标志性的买房出租投资人；他们曾经只是普通的中学教师，偶尔进入房地产市场后，经过多年经验，他们名下房产达到1000套；并且，巧妙依靠租金和负债对冲，他们的现金流一直是正向的。
2015年底，他们嗅到了市场的风向，开始出清房产，套现2.5亿英镑；如今他们名下仅控制400余套优质物业。8月2日，英国央行宣布加息，基准利将率从0.5%上升至0.75%。加息消息宣布一内，Fergus Wilson就宣布加金50英镑/每套/每月。
房叔告诉你，房产税会不会拉高房租
估计很多人都惊叹于他的巨额财富，却忽略了财富背后的密码；不得不说，房叔的成功，有时代背景和偶然的因素在里面；但如果房叔痴迷于房价涨跌，痴迷于投机，他即便赶上再好的经济时代，也难有这样的成就。
所以，我们要看到房叔背后的房产经营智慧。就拿这次涨房租来说吧，为什么加息就要涨房租呢？估计很多人理解为，加息了，月供就多了，房租自然要上涨以对冲贷款。这样想就太简单了，这就是紧盯价格的投资思路，完全忽略了房产投资的关键是供需关系。
加息，会导致想买房的人支付更多成本，一部分人就要暂缓买房，那自然就增加了租客的队伍，加剧租房市场的供不应求状态。这种的情况下，涨租金是必然的。前提是在供给不足，需求增长的市场环境下才能实现。
那么这跟国内房产税有什么关系呢？
很多人认为，房地产税落地，增加持房成本，房东自然就要提高房租；然而，刚刚说了，能让房租上涨的，不是你的成本问题，而是市场的供需问题。国内房地产的租金一直很低，为什么？就是租房市场的需求并不是很强烈；稍微涨一涨房租，租客就跑了。
所以说，投资者买的贵，是投资者的事情；租多少钱，是市场的事情。市场可不关心你是赔是赚，没有规定说你买了房，房价就一定要涨，征了税，租金就一定要涨。之所以我们的投资者会有这样的思维，源于过去三十年房价是持续上涨的，这就给投资者带来一种错觉—无论我买什么样的房子，未来都有。
也许在2016年房价疯狂之时，什么样的房子都可以看到，但市场毕竟不能总是保持狂热的状况，离开了买房人的疯狂，洗尽铅华才知道，什么样的物业价值坚挺，什么样的物业高；而老破小、郊区房等房产，就只有“有价无市”的份儿了。
英国房叔没有告诉你，现金流比什么都重要
英国房叔给我们的另一个启示在于，房产投资的关键，在于对现金流的把控。并非说对房价的追逐不能成功，而是说这种成功建立在豪赌之上，一个链条断掉，整个财富大厦就将坍塌。
比如，现在的房子是不让卖也不让买，房价没有崩盘，但是呢，房子在手里，卖不掉了。那些炒房客，也从常胜将军变成了常“剩”“僵”军——交易僵住了，资产难变现，仅仅存在于预期中；而月供等持房成本可不会等你变现了再结算。此时现金流就出了问题，资金压力增大，炒房客能否吃得消呢？
所以说，买房，想要有，房价上涨只是一方面，另一个关键因素就是房子能否带来持续的正向现金流；而这个现金流从某种意义上说，并不是房产本身创造的，而是市场大环境创造的；把握不好整个市场的走势，错判了房产潜在和自己实际支付成本的关系，盲目买入房产，很容易就将自己带入到一个资金窘迫的状态。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-08-09 14:37:49
