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冯国亮:政治局要求“坚决遏制房价上涨",拐点已至?

冯国亮 2018-08-04 01:27:00

上一期已经提前跟大家预告了,这周重点关注中央政治局年中会议,昨天的这次会议被视为下半年宏观政策的风向标。

昨晚刚在群中做过分享,就看到新的会议公报,虽然简短,而干货不少,近来市场关注的很多问题基本可以在其中找到答案,方向很明确。

会议要求,下半年要保持经济社会大局稳定,深入推进供给侧结构性改革,打好“三大攻坚战”, 要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。

一是稳就业,通过大力发展服务业来增加就业,这是民生保障和社会稳定的重要工作,需把稳定就业放在更加突出位置,确保工资、教育、社保等基本民生支出。

二是稳金融,主要手段是实行逆周期调控,稳定信用市场,稳定股市汇市债市,防范发生系统性风险。

三是稳外贸,在当前外部环境变化,特别是中美贸易摩擦的背景下,需通过汇市、制度改革等方式扩大进口。

四是稳外资,主要是加大对外开放,落实扩大开放、大幅放宽市场准入的重大举措,推动共建“一带一路”向纵深发展。

五是稳投资,通过基建、乡村振兴、高科技消费产品产业链、十三五项目等方式扩大投资。

六是稳预期,只有稳定了市场预期,保证了政策的连贯性和前瞻性,才能缓解市场担忧,确保在可预期条件下推进改革。

为了实现六稳,会议明确了六大举措,一是财政更积极,把好货币闸门,二是,补短板促创新,托底基建投资,三是防范金融风险,去杠杆有定力,四是推进改革开放,推出重大举措,五是坚决遏制房价上涨,建立长效机制,六是做好民生保障,把稳就业放在首位。

下面我们重点分析会议公告中对房地产影响较大的两条内容:

第一条、保持经济平稳健康发展,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。

下半年宏观政策重心转向财政政策,公报中的说法是“财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用”(之前国常会的提法是还要更积极)。

货币政策则从“保持货币政策稳健中性”,进一步明确为“把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕”。

公报中重提“管住货币供给总闸门”,这意味着不会出现2014-2015年那种大水漫灌式的货币宽松。为何要强调这一句呢?无论是债务风险,还是房地产泡沫,核心问题在于货币超发的总闸门。

如今再大规模放水不但没有效果,中长期来看对经济反而是弊大于利。过去十年,每隔三年左右来一次放水,都以稳增长或者保增长的名义,而经济反弹的效果却是越来越弱,效率越来越低下,从长期来看甚至是无效的。

在货币大增的另一面是债务的累积越来越高。如果继续大规模放水很可能会导致此前去杠杆的努力付诸东流。

而“保持流动性合理充裕”,这意味着下半年整个社会的融资环境和流动性相对来说是更松了,从这个角度看,这对房地产市场也是间接有利的。

其次,积极的财政政策主要是扩大基建,而房地产紧随其后。基建火了,地产兴旺,修路、修地铁、高铁,这有利于夯实房价的基础,因而这一条对房地产而言也是有利的。

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第五条,直指房地产,“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

一般政治局对房地产的定调都是偏“紧”的,房地产再次进入政治局视野,说明问题已经比较严重了,房价超预期持续上涨,炒房等行业乱象,供需矛盾等问题,这一系列问题都有待解决。

这一次之所以大篇幅强调房地产,主要是为了避免资金进入房地产,经济下行,迫不得已继续放水,而楼市已经有了风险和泡沫,堰塞湖已经够高了,因此要建一道强屏障来阻隔水的进入。

即使再放水,再扩大内需,也不能让这水流进房地产市场。这一条短期来看对房地产而言是利空,而中长期来看则是利好。

坚决遏制房价上涨,这种提法是首次出现,可以说是非常严厉,以往提法是遏制过快上涨,也就是快点和慢点的问题,还可以涨,这次别说过快上涨了,就是不许涨,慢慢涨也不行,偷偷的涨,变相的涨也不行,这是一个死命令,这表明高层对房地产的态度有了根本性的变化。

对此我认为,这这主要针对的是在过去一年涨幅过大的二三四线城市,接下来预计各地还会有一轮表态和实际行动,之前曾跟大家做过预判,部分人口流出的三四线城市房价面临较大回调压力。

近两个月我在论坛活动中讲的最多的是《宏观形势转变与资产优化配置》,本周日学友专场报告会还会继续讲,之所以判断宏观形势及房地产形势出现转变,其实是综合市场现状以及一些风向所作出的判断。

大家可以看一下我在知识星球中分享的内容,广东省委书记近日表态,坚持房地产调控目标不动摇,力度不放松。还有上海市长的表态,坚持限购限贷双限政策不放松,继续加强房地产市场调控。

为何近期各地主要负责人同步发声,其背后必有玄机,此外近来新华社连发了5篇加强房地产调控的社评文章,方向非常明确。


7月26日《严格把“房住不炒”落到实处——当前房地产市场发展述评之一》

7月29日《改善和创新楼市调控手段精准出击巩固调控成果》

7月30日《莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地》

7月31日《做好地价房价联动调控的大文章》

8月1日《培育住房租赁市场开了好头但仍需加把劲》

这些不是一般的评论,而是高层示意的政策方向,建议大家做决策参考时不妨多看一下官方的风向,不要被财经评论员和炒房团的文章中片面观点所误导,要对照来看。

此外,大家在决定是否继续投资房产之前,不妨分析判断一下,以往房价越调越涨的旧套路还玩不玩了,公报中“下决心解决好房地产市场问题”也是个新表述,这意味着后续会有大力度变革,可能基础性制度根本性政策会出台。

下一步“房地产长效机制”出来,房地产税看来也将提示,游戏规则将会怎么变?

房地产已经到了阶段性拐点,要看清天象,不要再听过去的神话故事,当然也不必太悲观,房地产投资的机会依然很多。周日报告会再为大家做深入解读。

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