赵秀池:稳定房价政府大有可为

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根据国家统计局公布的数据，6月份，各地房地产市场继续平稳运行。这一调控效果的背后是因为各地实施了一系列房地产调控政策的组合拳。

为了落实房子是用来住的不是用来炒的定位，稳定房价至关重要。而房价是由供求关系决定的，所以各地房地产调控政策的逻辑就是，一方面不断增加住房供给，建立租购并举的住房制度，另一方面又想办法减少投机投资性需求。各地均打出了限购、限贷、限售、限价等组合拳，有效抑制了住房投机投资行为。笔者研究了湖南长沙等地近日发布的房地产市场调控“新政”，充分感受到一个极具说服力的道理：稳定房价政府大有可为。

限购政策是减少投机投资需求的有效手段，既保证了本地有户籍人口的基本刚需和改善性需求，也保证了在本地做出贡献的外来人口的基本需求。以长沙市近日发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》为例，其通过严格、精准的限购规定，有效防止了通过注册企业、离婚、迁入户口、父母投靠、未成年人等手段来炒房，使符合购房资格的人员大幅减少。“新政”出台首周，长沙市楼盘来访指数环比下跌了31%，“一房难求”的非理性恐慌得到有效缓解。

限贷政策是通过增加贷款门槛来提高住房投资的成本，减少购房需求，从而间接起到限购的目的。例如，各地银行大都严格落实差别化的住房信贷政策，积极支持首套刚需、坚决遏制投机炒房。长沙住房公积金贷款首套商品住房首付比例为20%，拥有一套房且贷款已还的首付比例为35%，在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的，购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。

限价政策则直接限制房价的涨幅，起到稳定房价的作用。长沙市住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩，安居型住宅用地占比不少于60%。安居型住房优先供应首套刚需购房群体，且采取限房价方式供地。从拿地环节就锁定了房价，抑制了房价的上涨。

限售政策则限制了住房在一定时期的流动性，使投资者不能及时变现获利，从而减少投机投资需求。例如，多地规定在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后甚至更长时间方可上市交易。这些举措有效限制了住房的流动性，减少了住房的炒作。

近两年，各城市特别是省会城市为了实现自身的功能定位，纷纷推出了引进人才政策。尤其是今年上半年，各地掀起抢人大战，并许诺各种购房优惠政策，导致有的城市房价快速上涨，这不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于人才引进和城市的发展。其实控制好房价和引进人才并不矛盾，长沙等地提出通过房价洼地，才能更好地打造人才高地，应当说是非常具有现实意义的。只有房价稳住了，宜居宜业，城市才会形成吸引人才的“磁场”。

相信，未来各地仍然会适时出台相应的楼市调控政策，落实“房住不炒”的定位，促进房地产市场平稳健康发展，房价波动的幅度也应会越来越小。(作者：赵秀池是北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授 文章载于环球时报 2018年7月18日)

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