周一谈市场:改善产品集中签约 均价超过5.9万元/平方米

【 市 场 关 注 】

• 今年本市计划开工的4.2万套市属保障性住房中，已实现新开工1.5万余套，约113万平方米。项目主要分布在奉贤、浦东、松江、闵行、宝山、嘉定等区域。另有1.4万余套、约98万平方米保障性住房今年前五个月基本建成。

• 银保监会网站显示，原银监会系统共有省级、计划单列市派出机构（银监局）36个，而辖区内有信托公司的银监局有32个。截至目前，已有9个银监局对辖区内信托公司采取行政处罚措施。纵观2017年全年，各银监局共对信托公司出具23张罚单。今年以来的罚单数已达去年总数的65.22%。

• 据用益信托在线数据统计，今年上半年，集合信托共成立4217款产品，募集资金6887.56亿元，平均率为7.51%。其中，房地产信托募资规模为2406亿元，占比超三成。这意味着，上半年超三分之一信托资金流入到房地产领域。

• 为遏制投机性购房，打击恶意炒作、随意涨价等扰乱市场秩序的行为，海口市近日开展了房地产市场专项巡查，发现一系列房地产违法违规问题。其中，13人被限制5年内不得在海南购房，1人被限制5年内不得在海南开展中介服务业务。

【 一 周 综 述 】

上周楼市成交一反常态，月初出现高位起步走势，据上海中原地产数据显示：上周（7.2－7.8）新建商品住宅成交面积12.2万平方米，环比增加6.9%。

随着上海调控措施落地，市场焦虑情绪消除。供应方面有所改善，上周入市2个项目，供应面积达到6.1万元/平方米，也创近8周供应新高。同时多个项目重启认筹程序，交投节奏开始恢复正常。不过受制于前期供短缺，所以上周反弹力度有限。从成交前十榜单来看也没有一次成交超过百套以上的项目，一些刚需房成交也比较疲软，再加上开始进入高温天，预计后续成交处于震荡格局。

上半年土地市场相当清淡，尤其是商品住宅用地仅成交2幅。7月上海土地市场将迎来一波交易潮，上周已经有一幅重量级商办地块成交，而明天也将迎来两幅宅地拍卖，市场清淡格局有望得到扭转。

从上周土地市场交易结果来看，今年下半年土地市场可能有几个特点：

1、土地溢价率不高，但楼板价不低。以往溢价率一高，市场情绪就会有波动。提高土地起拍价格即可以防止土地价格出现大幅回落，而溢价率不高的话也不会有燥热情绪。稳定地价有利于稳定房价预期。

2、联合拿地或合作开发将成为重要组成部分。去杠杆背景下融资渠道受限，融资成本上升，尽管土地价格控制住了，但拿地资金确不充裕。下半年联合拿地或者某房企先拿下地块再引进合作伙伴的形式会有所增加。合作开发即分担资金压力，在限价背景下，也可以分担开发风险。

3、下半年住宅用地投放节奏或加快。住宅土地投放决定未来1-2年商品住宅市场供应，今年上半年土地投放量特别少，对明年后年市场投放形成压力，供应一旦缩量将增加房价上行压力。预计下半年住宅土地会有“补量”行情。

4、租赁住宅用地非国企难染指。尽管很多房企已经在长租市场拓展业务，但短期来看，由于租赁住宅地块价格远低于市场水平，而且房企还要承担功能性业务，所以非国企或央企开发商短期拿不到此类地块。