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日前有媒体报道称，碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略，牺牲利润也要保现金流。7月5日，碧桂园内部人士向《财经》新媒体记者表示，目前公司并未叫停上述战略，减少不操盘和财务投资的项目不会给集团带来较大波动。值得注意的是，2018年上半年，碧桂园多次发债遭终止，其面临的现金流压力不言而喻。
据了解，碧桂园“全覆盖”战略即是指在2017年11月至2018年底，三四五线城市所有的县城、甚至是发达镇区均需有碧桂园的项目（各区域公司管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区，且人口在1万人以上）。同时，合作项目中不做不能“操盘”的项目（“操盘”是指整个项目的运营节奏都按照该企业的方式进行）。 根据澎湃新闻报道称，从至少有来自五个区域的碧桂园内部人士获得证实，碧桂园要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。为了实现现金的快速回流周转，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。
此外，4月5日至4月11日的一周内，碧桂园连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。
碧桂园发布的未审核数据显示，2018年1－6月份碧桂园合同销售金额4124.9亿元，归属股东权益合同销售金额为3108.2亿元，两者相差超千亿元。事实上，权益销售金额可反映房企在所建项目中实际占股权比例，权益占比例越高，实际回笼的资金也就越多，回款率越稳定；反之权益占比较低的项目，即使总销售额高，但回款金额少且回款率不稳定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近些年房地产开发普遍采用合作方式，虽然销售额增速快，但降低了资金回笼的速度和稳定性。碧桂园提高项目权益占比，目的是提高回款资金的速度以及稳定性。尤其对于部分高周转实施困难的项目，减少合作并将其剔除，有助于促进企业整体的高周转战略推进。
此前，碧桂园于2014年开始推行的合伙人机制，让员工入股项目获取跟投，对周转率有一定作用。但是，碧桂园进入一些城市开发多采用与本地企业合作的模式，以此帮助企业降低开发风险，例如与金茂、华润置地、招商蛇口、力迅地产等房企，但合作开发模式一定程度上缺少控盘的主动权，难以控制回款率。
“房企占比较低的项目控制难度较大，项目进度、资金回笼都不好把握，减少类似项目，对于碧桂园来说会有更多的自主权。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对《财经》新媒体记者说。
根据国家统计局数据显示，1-5月，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%。从这些数据可以看出，房地产开发资金主要依赖自筹资金和定金及预收款。
值得注意的是，2017年财报显示，碧桂园总负债9300亿元，流动资产净值为983.79亿元，对比恒大总负债虽为15195.4亿元、流动净资产高达4380亿元来看，碧桂园即使高周转，但是变现或运用资金方面仍然面临不小压力。 多位业内人士表达了对其高周转的担忧，在严跃进看来，高周转必然加快销售节奏，所以高周转过程中，注重楼盘质量和运行风险把控很关键。赵秀池进一步表示，高周转与高质量没有的矛盾，只要产品质量过得硬，高周转才能成为现实，碧桂园高周转首先需确保质量。 在业内人士看来，三四线城市目标是做规模，一二线城市目标是做利润。不过，在碧桂园2017年财报中不难发现，碧桂园约58%的销售额来源于三四线城市。虽然陆续进入一二线城市，并获得较高的回报，但是不可否认的是受楼市调控政策影响，目前三四线城市仍是碧桂园的利润来源。
“当三四线城市房价出现回落之时，炒房客退潮，刚需进场，会对这些房企业绩带来一定冲击。由于受三四线拿地模式限制，降价促销会受到很多约束。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存说。 虽然，碧桂园以“高周转”换得高销售额，但是对于碧桂园来说竞争仍然无处不在。根据中指院数据显示，2017年，碧桂园拿地金额为2645亿元，获得7079万平方米的土地面积。但是，不可小觑的是融创，其拿地金额为982亿元，获得土地面积6679万平方米；恒大拿地金额为1319亿元，获得土地面积5330万平方米。从每平米拿地成本来看，融创和恒大均低于碧桂园。
另外，从CRIC2017年的土储货值来看，碧桂园排名的二位，为21338亿元。恒大土储货值为26669亿元、融创土储货值为19283亿元，分列一、三位。融创和恒大与碧桂园在三四线城市的竞争，随着房价涨势的退潮将更为激烈。
陈宝存表示，因为缺乏获取一二线核心城市优质地块的背景，支撑碧桂园、恒大、融创等房企布局三四线城市拿低价地的是当地政府或者当地企业，若三四线城市的房价出现上涨停滞或者骤减，对于在这些非核心区域的开发项目的房企和以及意向购房者、投资者都将面临风险。（财经2018年7月6日）
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赵秀池2018-07-13 00:12:29
