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存量过剩!北京商住政策迎来重大调整:可居住,民水民电,并可落户!

大山俱乐部 2018-07-11 00:24:03

自从去年326新政以来,北京商住市场可以说是瞬间冰冻!从每天成交20-30套,下降到了每个月成交不足10套!二手房市场也是少有人问津!

但是由于这几年新城发展快速,并同时要推进职住平衡,规避睡城效应。因此北京各大近郊区的商办用地供应明显过大,从而导致商住类产品处于过剩状态。

326新政之前,由于商住类产品不限购,可贷款,再配合前几年北京住宅供应量的高度稀缺,从而推动商办转商住的高潮,帮助政府快速去商办库存。

而从目前看,北京326新政明显有点用力过猛,不仅停止了个人购买新房商住和贷款,同时对二手房商住的限购提高到比住宅还要严格的条件,这一定会对北京商办存量去库存造成严重的后果。

根据北京土地数据显示,2016年和2017年两年,北京又新增商办存量至少500万平米,而且有不少还是自持型商办,如果不做商办改住宅的政策调整,后面将会面临巨大的去库存压力。

7月6日,北京顺义区建委终于憋不住了,发布了顺义区商办去库存的三大新政,将会直接推动北京商办改住宅的政策进程:

第一条:

存量商办可以改公租房,彻底变性!

这一条基本上就直接推动商办类产品彻底变成了住宅类产品,不仅是消防、民水民电,以及单户卫生间上下水等问题均可以得到解决,更重要的是可以落户了!

根据北京市2017年9月29日公布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中的相关条款,租赁公租房及直管公房的集体户口,可以办理落户。如果非北京户,可以办理居住证。

这样一来,就可以直接就近上学了!

所以说,第一条政策直接改公租房,相当于将商办类产品彻底变性了。

第二条:

允许商办类产品改成集体宿舍,推动企业购置商住

根据之前的规定,北京市是不允许有群租房的。后来经过政策调整,允许出现集体宿舍类产品,也就是说如果一群人是一个公司的员工,就允许进行群租。

商住类产品在之前的清查中,由于不能满足住宅的消防,是绝对不允许有群租出现的,从而导致商住类租金价值不高。

这一次允许将商办类产品改成集体宿舍,尤其是可以用来当做企业的宿舍,是一条重要的销售出路。因为商住之前由于不能用来居住,所以很多企业买楼只能用作办公,用途受到了限制。

而这一次允许商办类产品用作集体宿舍,就给企业购买提供了新出路,相当于给公司购买提供了一个新的理由。

这样一来,很多公司就会考虑购置商办类产品用来改做宿舍,甚至做成小公寓来投资出租获取收益,从而推动了商住类产品的销售去存款。

第三条

可改造公寓酒店类项目,为商办REITs提供了条件支持

商办类产品如果改成公寓酒店类项目,意味着商办规划变成了酒店类规划,从办公类产品演变成了酒店类产品。

这样一来,整个消防及规划限制都要重新设定,为酒店类运营提供了坚实的基础,本质上是为整栋物业的运营出租提供了便利条件。

这也就是意味着未来商办类产品如果运营的好,也可以顺利实现资本化运作,为REITs打下了坚实的基础。

这样一来,就为大量的基金收购提供了基础,这也是去库存的一种核心手段之一。

目前根据顺义政策来看,还仅仅是针对一手商办类物业,关于二手商办类物业尚未有最新的政策出台。

但是我个人认为,目前的政策取向对于二手商住也是明显的利好:

第一,可以尽快推动北京商住市场进入二手房市场,避免竞争。未来随着大量的一手商住逐渐商改住完成,具有独立产权,且可以销售给个人的二手商住稀缺会更强。

第二,二手商住的租金会有所提高。不管是一手商办类产品改成公租房,还是集体宿舍,或是酒店,租金均只高不低。这样一来,二手商住的租金会有明显提升,出租回报率会增长。

从目前的政策演变来看,326新政之后,北京商办其实也面临巨大的去库存压力,在这种压力之下,北京商住政策极有可能会迎来第二次大调整,让我们拭目以待!

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