房天下 >   房产快讯   > 楼市奇说 >   正文

手机看新闻

中小房企的“寒冬”来了!专家称,下半年房价下跌城市会增多

楼市奇说 2018-07-10 23:44:54

奇哥不止一次说过,2018年绝对是房地产最艰难的一年。任志强说,2018年房地产将迎来“三降”——房地产投资增速、房地产新开工面积都会下降,房价下降的城市也会增多。从上半年楼市的表现来看,任志强前两个预言已经应验了。奇哥坚信下半年,随着调控的不断延伸和收紧,房价下跌的城市也会越来越多。

于无声处听惊雷。

事实上,从最近房地产一连串的大动作来看,我们完全有理由相信房地产企业,尤其是中小房企的“寒冬”已经来了,下半年开发商降价抛售潮的出现是大概率事件。

首先,融资环境不断收紧,中小房企面临“生死”挑战。奇哥一直认为,这一轮始于2016年底的楼市调控,其实影响最大的还是地产商,虽然他们在牛市时赚得盆满钵盈,但是鲜有人知道这一年多来信贷市场的“大紧缩”已经让很多房企捉襟见肘,家中无米了。尤其是无关系、无后台的中小企业,打击是深远的。

数据显示,今年开发商的融资成本已经高达12%-13%,是16年的2被之多,如此高昂的成本尚属历史首次。任志强5月份就透露,房地产商现在兜里没钱,现在是机构抄底开发商的好时机。

其次,银行“断奶”更让中小房企饥寒交迫。这体现在两方面:1,银行现在是“看企业下菜碟”,据房企投资部门高管透露,他们在接洽银行谈项目融资时,银行首先看你是不是全国房地产企业“百强”,然后看你在不在他们银行的“白名单”里头。如果不符合这两个条件,想谈融资是不可能的;2,两周前,财联社披露,大型银行已经暂停向50强之外的房地产企业发放开发贷款和授信了,有些银行更是把名额缩小到30强甚至是20强。

以上两个消息释放的信号再明确不过了,中小房企想要在当前阶段“搞到钱”比登天还难。很多百强房企想谈个三线城市的足额抵押项目,利率还自动愿意上浮50%或更高。别说是银行的资金了,就连信托现在都基本只做50强。

再者,调控重压之下,房企的利润在压缩。上半年很多二三线城市为什么会出现“万人抢房”的热潮,大家都明白这是地方政府“限价”政策作用下,新房和二手房价格倒挂的体现,是人为制造出来的“套利”空间。奇哥想说,市场很火,其实开发商心里有一万个不情愿,很多项目是被逼着入市的,销售价格完全不符合开发商的预期,利润就不断减少。

第四,最近,我们看到深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款;另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略。

他们为什么要这么火急火燎的回款,说白了还不是“棚改”要发生巨变,以及偿债期限到了,碧桂园公开的财报显示,他们是有9000多亿的债务,即将到期的也不少。加之最近2周地产股大跌,碧桂园已经无端蒸发了300多个亿了。

头部企业准备过冬的意味渐浓,那中小房企的情况又能好到哪里去呢?

财经专家齐俊杰说,金融去杠杆就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克里斯之剑,随着各种融资渠道的收紧,调控的加码,市场的急变,开发商的资金也是越来越紧张。这种情况目前来看,不会出现转机,毕竟保证金融环境的稳定是当务之急,过去几年资金流向房地产里的量太大了,已经造成倾斜了,再这么发展下去,就有翻船的危险。

所以我们看到,在“房住不炒”的指导下,一年多的轰轰烈烈的楼市调控的政策重点已经由以前的去库存变为抑制资产泡沫!所以,现在国家是用各种调控手段卡住流向楼市的钱,另一方面,则是有序引导资金流向实体企业,打破原有的被房地产绑架的僵局,来形成新的良性的循环。

那么下半年开发商降价潮会涌现吗?这要分开来看:对于大开发商来说,目前的情况还不算糟糕,毕竟人家底子厚,再坚持个一两年也不成问题,情况尚未恶化到危及生命的地步;但是中小房企情况就大为不同了,“没钱”的日子还很长,借不到钱的情况会愈加严重,眼下唯一的路就是降价卖房,按要求去申领预售证,按政府“限价”加速出货换回资金救命。

因此对于刚需购房者来说,下半年一旦房企降价潮出现,也即意味着他们的“上车”时机来了。此外,除下半年或迎来资金紧张的开发商降价卖房回笼资金这一个因素之外,奇哥认为信贷环境的变化对于刚需购房者来说,也是不宜再多等待的。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。在35个监测城市中,首套房贷平均利率最低仍为上海,目前仅上海有6家银行可以申请9-9.6折优惠利率。东莞达6.13%高居全国榜首,也即上浮25%!另外较高的,武汉6.06%、郑州6.03%、哈尔滨6.00%。

从央行行长的讲话及市场的表现来看,毕竟利率打8折、9折这样的极低水平不会再出现了,未来利率或存在继续上浮的可能,刚需极有可能等不来房价下跌,最后却等来了利率的上浮,一套房子会多出十几万甚至是几十万的利息,都是有可能的。

因此,无论是中小房企难敌“资金荒”不得不选择降价抛房潮,还是贷款利率存在 继续上浮的可能,对于刚需来说,下半年大概率是他们买房的最好时机,刚需不妨做好准备。对于投资炒房客来说,奇哥还是那句话,房地产过了投资的黄金时代,现在市场流动性已经明显下降,进场就可能被套,收不回的投资就是一堆水泥砖头,继续炒下去风险很大,放弃靠投资房产赚钱的念想吧。此时视若不见,选择绕行才是最安全的做法。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈