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开发商传来一个坏消息!专家预言,下半年或迎来降价抛房潮

楼市奇说 2018-07-02 11:15:20

房地产调控受波动最大的是谁呢?奇哥认为首推房地产开发企业,因为从目前来看,耗时长达一年半之久的楼市调控,有很多政策是从信贷和抑制购房需求面着手的,也就是说这将直接影响到开发商的“钱袋子”和“客户市场”。

房地产其实说白了就是一场金融游戏,资本的作用极其关键,有钱有地才能有规模。金融去杠杆大环境下信贷偏紧是趋势,开发商融资受限,兜里没钱自然在土地市场就没有信心;而购房者观望情绪浓厚,市场购房需求的暴减,对市场的影响就更加立竿见影了。眼下整个环京楼市实际上就是购房者处于极度理智的时期,近半年多来环京很多项目开盘都遇冷,开发商从前的一些蓄客招数无论怎么使都已经不管用了。所以才出现了,后来我们看到的开发商指使中介代理机构,“雇佣群众演员冒充购房人排队”,营造开盘火热假象的令人啼笑皆非的事件。

但业内专业人士分析称,随着日前七部委联合声明将在北上广深等30城市开启为期6个月的专项行动消息的公布,楼市调控将进入“第三阶段”,调控力度或将继续走强,金融去杠杆强度也会加大,因此开发商“钱紧”等困境并不会得到缓解。

事实上,在6月29日开发商就传来了一个坏消息。尤其对于众多的中小房企来说更是可以用“性命攸关”来形容,这一消息也被业内专家认为是中小房企走向“灭亡”的转折点。

财联社消息,某国有银行地产金融事业部负责人透露,大型银行已经基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

其实不需要过多解读相信大家也能读懂这则消息背后的重要性。首先对于开发商来说,这无疑是一个巨大的坏消息,此举可以看作是大型银行的一次集体“断奶”行为,而且是有针对性的,因此未来不管是规模房企还是中小房企想借钱只会越来越难;这同时释放了50强之外的房地产企业或因为“融不到钱”遇上大麻烦,等于挑明了房地产市场以后的玩家就只属于50强,或者30强、20强了,很多中小房企所占的市场份额会随着信贷的不断收紧,越来越少,直至玩不转被兼并。

开发商步履维艰,其实奇哥早有言在先。

自本轮调控伊始,开发商过去赖以生存的廉价融资渠道几乎全部彻底关闭了,开发商不仅面临缺钱问题,更面临巨大的债务风险,很多企业事实上已经一条腿迈进了“破产”边缘。有三点为证:1,融资成本高企,数据显示,今年开发商的融资成本已经高达12-13%,是16年的2被之多;2,“欠下的债是要还的”,开发商15年、16年签下的“3年期”债务已经陆续到期,据披露18年、19年合计到期债务高达近7000亿,是15年的数倍之多;3,“限价”等于限利润。全国限价令都高悬的情况下,开发商想象前几年一样,靠拿廉价地卖高价房填补资金空缺,想都不要想了,能不亏本就不错了。

利润在压缩,债务在垒高,银行又不愿意借钱,那么开发商还有什么方法自救呢?专家的意见还是相当一致的,那就是以促销等方式降价卖房,乖乖听从地方政府的安排,去申领预售证把手上“捂着舍不得卖”的项目尽数清空,尽快靠销售回款填补资金空缺,达到自我救赎。这是唯一的办法,也是最好的办法。

抛开以上情况不说,其实开发商现在赖以回款的三四线城市也面临巨大利空,最近棚改被叫停的消息虽然未得到证实,但央行回收地方审批合同权以及棚改收缩的趋势已经得到确认,这也就意味着留给三四线城市的时间不多了,现在加速出清三四线的项目换取真金白银对于开发商来说才是当务之急。

如此,也可以解释为什么常年驻扎在三四线的“老炮”碧桂园、恒大等企业近期要加速快周转,答案很明确,留给他们收割的时间不多了,这个时候谁的速度最快,谁就收获最多,才是最大的赢家。

总结来看,随着楼市调控的不断推进,开发商想不受影响是不可能的,尤其是大型银行暂停向50强之外的中小企业发放贷款消息一出,或直接宣告了他们破产的命运即将到来。而对于前50强房企其实也并不能因此就沾沾自喜,融资成本高和债务到期依然是待解的难题,这个信号释放的信息量是巨大的,对于大多数开发商来说更像是敲响的“警钟”,或倒逼他们加速降价抛房,以求回笼资金。

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