在国人心中，房子天然可以赚钱？其实，准确的说，是好房子才可以赚钱；是买对了才可以有盈利。一项新调查发现，在澳大利亚，随着中国买家需求减小，公寓市场进一步遇冷；对于前期盲目置业的人来说，更可怕的趋势是：对于澳洲公寓，已经开始从单纯追求规模，转向追求质量；他们拒绝质量或位置不符合需求的房产，因此次品质公寓销售变得更加困难。
此外，澳洲的房价已连续9个月出现下滑。除了银行限制投资者和高风险买家贷款外，买家对高房价也产生厌倦，因此澳许多大城市的房市热度退去，清盘率出现下降，一线首府城市开始大量出售高价房产转而投资和选择到新兴城市或者二线城市作为选择。
为什么公寓投资者会遭遇如此“滑铁卢”？笔者此前曾撰文指出：投资高层公寓而导致投资失败的投资者，是用错误的理念操作导致市场认知风险加剧—无论是澳洲本土投资者错判市场，还是中国投资者走出国门盲目套用国内经验投错了市场，都是没有规避市场认知风险。
比如，中国投资者喜欢买小户型，而在澳洲投资小户型，不仅仅增值慢，折旧高，而且无法澳洲本土刚性需求家庭的居住需求，造成二次销售套现的困难重重。而且租客以喜欢群居的学生为主，造成社区整体环境偏差，租群过于集中也对未来房产的增值造成阻碍。要想规避市场认知风险并非难事，笔者就从以下几个方面的误区谈起。
误区一：投资酒店式公寓。
中国投资者喜欢的投资产品，却是海外投资者摒弃的投资品种，因为从融资角度说，此类地产不但融资困难，即便可以贷款，利率通常上浮30%，贷款比例只有50%。澳洲本土投资者购买此类房产，目的在于将其用于高折旧率下的房产退税；但是，对于海外投资者，在澳洲并没有太多税务关系，没有机会通过负扣税机制获得现金。最终，在高折旧、高维护成本的侵蚀下，剩余租金所剩无几。
误区二：面积小于50平米的无车位公寓或者开间公寓。
这种物业银行认同度低。从2016年开始，已经有多家银行表示将此类地产列入黑名单。比如，包括墨尔本和悉尼在内的140个地区公寓都在3月份进入了AMP Bank的“黑名单”中。AMP的高风险地区则主要针对首府城市，尤其是悉尼和墨尔本，这些地方的公寓建筑大增，因此，在墨尔本CBD和附近Docklands和Southbank地区却供过于求，上了黑名单。悉尼的“上榜”地区则有CBD和内城地区，如Dawes Point，Darling Harbour，Millers Point和悉尼南部。
误区三：从投资观念上看，片面追求短线获利。
数据显示，与那些持有10.1年后出售房屋获利的人相比，亏本出售的房屋平均持有5.4年。很多以高于买入价2倍卖出的业主平均持房时间是17.2年。为什么会这样？因为海外市场经历了几十年，甚至上百年的地产商业化发展，形成了房产投资的长效机制和市场周期循环，同时各个国家的政府也对投机性的投资设立了门槛和预警机制，如需缴纳较高的资本增值税、营业税等，增加了交易成本，降低了投机预期。澳洲房产在几十年的价格波动中，已经将大部分投机者剔除出投资市场。如果抱着炒“短线”的心态进入市场，也终将被“剔除”出市场。
因此，在误区的引导下，盲目投资公寓，就可能带来以下风险：
1. 银行对公寓期房变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估值进行贷款。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，投资者的现金流进一步被削弱，甚至因为资金筹措困难违约而损失定金。
2. 99%的澳洲本地人不住在CBD，CBD是外来人口临时居住和集中的区域，投资者现在买下的房子，未来卖给谁？此外，中国投资者钟爱的小户型也不符合当地主流需求，调查显示，布里斯班居民的置业偏好是离CBD的距离为5到10公里，三房或者四房的房子。小的公寓开间，又没有停车位，这样的房子未来很难出售。
3. 公寓投资一向以租金为其优势，然而，在供大于求的局面，造成CBD区平均12%的公寓空置，空置的重灾区超过20%的公寓挂出求租广告。
以上，笔者从投资的本质分析，指出投资者不应该以自己的喜好作为研判项目的依据，从而建立起符合市场规律的项目选择标准，建立起长期投资策略，建立起不以价值为依据的研判市场的标准；不仅仅是在澳洲房产投资市场上少走弯路，如果掌握了房地产市场的分析规律，在全球任何地方，都可以依据当地市场的情况，找出最适合的投资方式，成为成熟和专业的地产投资者。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论
2018-07-07 14:59:36
