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广州下半年首拍遇冷:花都凤凰路地块遭流拍,方圆4.2亿近底价斩获增城地块

土地情报 2018-07-06 00:32:37

今天下午3时,广州公开出让了花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块和增城石滩镇83102235A18035地块,拉开了广州下半年供地序幕。本次参与竞拍的地块均采取“限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人。最终,方圆地产以4.2亿元竞得增城石滩镇83102235A18035地块,折合楼面价8099元/㎡,花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块则遭遇流拍。

表:成交速递

供地要点分析

?本次拍卖的2宗地均原定于上月28号出让,但随后延拍。

?值得注意的是,花都HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块周边曾供地3宗,分别为花都区凤凰路地块一期、二期、三期用地,今日开拍的凤凰路地块,正是原二期C地块(居住用地)与三期A地块(商业商务用地)的结合,出让面积、容积率与此前无异。一期用地于2017年10月30日由越秀地产以“231000万元+7200平方米配建”斩获,折合楼面价则高达17115元/平米。但二期与三期用地则出让波折较大,2宗地曾于2017年11月被终止出让,二期用地于2018年2月出让过程中被延拍,但3月又被终止出让。

?花都凤凰路地块体量小,周边主要为二手项目,未来入市竞争压力小。地块周边为2017年5月公布规划的待开发片区,所在的花都湖地区规划不建“巨无霸社区”,将按照“小街区、密路网”的概念建设,未来每宗居住地块面积将控制在3万㎡左右。“小街区”模式将有利于引入更多的房企对该片区展开开发,提高整体开发率,预计未来花都湖地块出让将可能普遍采取“宅地+商服用地”打包的模式,让更多房企参与其中,给片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资。

出让地块分析

▌增城石滩镇83102235A18035地块配套情况

?区位交通:区位交通:地块位于增城石滩的三江镇,距离济广高速入口仅2.6公里,距离三江客运站仅1公里远,距离珠三角环线高速约9公里远。地块周边暂时无地铁经过,交通较为不便利。

?周边配套:周边配套设施较为欠缺,工厂较多,由于距离256省道仅400米远,来往大货车较多,居住环境一般。地块周边主要有新一代幼儿园、三江一中、三江二中、溪头学校、三江市场、石滩镇中心卫生院、三江客运站等配套设施。

?周边项目:周边成交地块较少,2016 年以来,项目周边仅供应成交了1 住宅用地,共计27.27万㎡,为增城区石滩镇郑田村大岭地块,由 碧桂园 在 2016 年 02 月 5 日以楼面价2670元/㎡竞得,现在开发项目名称为碧桂园豪园,目前在推商铺均价 2.4 万元/㎡,之前推出的洋房均价在 1.5 万元/㎡左右。周边一手房主要有绿湖国际城、嘉御豪庭、石滩第一城,在售均价在 1.4-1.8万元/㎡之间,二手住宅有观园壹号,售价在 1.3-1.4 万元/㎡左右,整体板块价格尚处在增城低位,但均距离本地块5-6公里左右。

图:增城石滩镇83102235A18035地块位置图

▌花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块配套情况

? 区位交通:凤凰路地块一期用地位于花都湖东南侧,临近花都湖,自然环境优越,距离9号线清布站约1公里。地块靠近邝村东路和凤凰南路等路道和京广线,附近公共交通还包括国光厂、合和新城、花都湖(东门)总站和城东停车城总站等多条公交线路。由于临近花都湖和花都湖公园等自然景观,该地块区位交通相对较为优越。

? 生活配套:地块周边配套较为齐全,医疗、教育、休闲娱乐等资源配套比较完备。医疗资源方面,除小型门诊部、卫生院外,拥有新华医院清布分院、南方医科大学附属花都医院、花都区人民医院田美院区等大型医疗机构。教育资源方面,板块周边目前拥有云峰小学、清布小学、滨湖幼儿园、云峰花园幼儿园等优质学校。休闲娱乐方面,拥有花都湖公园、花都花园、滨水长廊等公园场地,百花汇广场、家润福购物广场等购物场所。

? 周边环境:地块周边竞品项目相对较多,二手项目价格在2.0-2.4万元/㎡,例如云峰花园(2.2-2.4万元/㎡)、美林轩逸时光(2.0-2.2万元/㎡)、中房观湖国际(2.2-2.4万元/㎡);一手项目价格则在2.0-2.9万元/㎡,例如嘉都汇(2.6-2.8万元/㎡)、合和新城(2.0-2.2万元/㎡)、豪利花园(2.3-2.5万元/㎡)、森悦华庭(2.8-2.9万元/㎡)。

图:花都区凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块位置图


严/肃/广/告/时/间

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