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三四线正加速“燕郊化”!专家警告:炒房客有“钱房两空”的风险

楼市奇说 2018-07-04 17:10:55

不得不说,本轮房地产调控,有些城市还是取得了辉煌战绩的,环京楼市的燕郊就是调控阶段性胜利的最好楷模。奇哥也说过,如果所有城市调控策略都效仿燕郊的政策,没有不降温的楼市,更没有降不下来的房价。

究其原因,还是环京的河北出台了比较苛刻的楼市新政——外地户口购买本地房产需要缴满3年社保,而且规定不可以补交,这样一来本来就投资炒房成分占比较高的市场一下子缺少了购房需求的支撑,购房需求骤减,楼市降温起到了立竿见影的效果,所以不管是二手房还是新房价格都一泻千里。

事实上,这也是非常理性的结果,毕竟环京区域是依赖北京外溢的资金和投资需求上涨的,这些城市本身就缺乏支撑高房价的基本面,房价下跌才是其应该有的样子,近几年来房价不断高企,实际上给刚需购房者已经造成了很大的负担,高房价的弊端也在显现。奇哥也说过,未来不止环京的燕郊楼市会凉凉,随着调控的不断祭出,很多不是靠人口和产业带动发展起来的三四线城市都要歇菜。

事实上,随着近期房地产市场迎来巨变,尤其是三四线房价上涨的元凶“棚改”或要被全面“叫停”,三四线城市的房地产市场已经出现了下滑的颓势,业内专家断言,三四线城市在未来一到两年会走向尽头,房价也会随着“棚改货币化补偿”政策的叫停而偃旗息鼓,甚至是走上腰斩暴跌的局面,三四线楼市“燕郊化”正加速到来。

这并不是危言耸听,最近房地产市场可谓风生水起,房地产要凉了,三四线城市的房价要凉了,常年盘踞于此的地产商要凉了,这样的声音不绝于耳。房地产市场俨然已经走到了巨变的前夜,市场看跌之声此起彼伏。

众所周知,从2015年开始不断垒高的三四线房价和棚改货币化补偿新政有莫大关系,之前的城改政策还是“补房”,新政“补钱”则不仅无端制造了大量刚性购房需求还让很多人靠拆迁一夜暴富,手中的钱多了,但是又没有值得信赖的投资渠道,所以最后这些钱还是流进了房地产市场,不仅仅是本地房地产市场,更流向了很多热点城市。

需求暴增,资金充裕,再加上政策极其宽松,很多大型房地产商也纷至沓来,在几股作用力的叠加作用下,三四线城市这道最后的“防线”也被突破了,2年来房价涨幅超过50%的城市比比皆是,更有甚者早就涨幅实现了连番。

对比另一组数据,我们更能看出其中端倪:数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。所以,谁是推高三四线房价上涨的幕后推手,结果已经不言而喻。

其实相关领导也直言不讳地指出,棚户区改造相关政策出台的本意,原是解决去库存和民生问题,但从目前来看,因市场与预期变化,政策在执行中走样,直接房地产化从而影响房地产的价格。

所以,三四线城市棚改即使未来不叫停,也会极力紧缩,另一个原因是“三四线城市的去库存任务已经完成”,棚改更没有必要再继续保留下去了。

无独有偶,中原地产首席分析师张大伟也认为,从目前来看,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启了库存短缺时代。棚改政策虽然不会一刀切,但货币化安置政策,应该是到了调整并减少的时候了。

如果棚改不再给现金而是给房子,恐怕三四五线城市的房价会承压,就连一些二线城市也要被拖累,甚至消费也会受影响。不仅如此,“棚改收缩”更意味着支撑房价上涨的基本面被弱化,如此一来高房价势必难以维持,迎来下跌也是大势所趋。

棚改风波威力到底有多大,是我们难以想象的,虽然现在还只是“风传”阶段,实际上我们已经看到“棚改叫停”的蝴蝶效应在显现了:首先是地产股重挫,资金大举逃离,据统计短短一周地产股已经蒸发了3000多亿;其次,我们熟知的深扎三四五六线城市的碧桂园也不得不调整战略,“全线覆盖”三四五线城市的总规划被迫叫停,另辟蹊径;炒房客更是胆战心惊,据四线城市中介介绍,最近一周二手房挂牌房源量暴增,很业主直接给中介放话,价格可以商量,付款多则优先看房。

事实上,马光远不久前曾尖锐地指出,未来三四线城市的房价一定会降低,棚改规模越大,地方房价泡沫越大。他同时表明,如果在三四线买了投资性房产,那么明年只要不是大跌投资者就应该偷着乐了。

房产专家子木老师说炒房客一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。事到如今,如果有人依然抱有侥幸心理,不抓紧时间撤离的,最终的结局可能会很惨,钱房两空也不无可能。

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