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重量级大佬讲话释放什么房价信号?现在是买房的最佳时机吗?

楼市奇说 2018-07-02 23:14:20

“中国房地产市场不存在泡沫,在快速城镇化的推动中,至少还有20年的好光景!”——中新经纬记者关于“中国房地产泡沫”的问题还未提完,原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏,几乎是以“怒斥”的口吻纠正到。

毫无疑问,孟董的讲话释放了房地产大环境利好,房价继续上涨的信号。这是继任大炮之后,又一个房地产大佬坚持“看多”中国房地产市场。作为曾经参与过中国房地产改革等重大课题研究的一员,孟晓苏甚至有着比任大炮更高的江湖地位,是绝对的重量级大佬。

对于眼下屡屡有人认为高歌猛进的房地产已经到了穷途末路,他予以了全盘否定。在他看来,房地产作为国民经济的支柱产业,依然拥有远大前程。尤其是在中美贸易战的关键时点,房地产不可能停滞不前。他给出的理由是,美国房地产发展了200年还在一如既往的发展,中国房地产才仅仅发展了20年,远未到尽头。

那么中国房地产到底有没有泡沫呢?这层窗户纸已经被很多专家、学者、大咖们捅过了。王健林曾经十分幽默地说,“泡沫”在任何行业都有,啤酒要是没有“泡沫”就不好喝了。中国房地产有泡沫,但绝对没有到了崩盘的地步。事实上,业内普遍的声音还是认为房地产是有泡沫的,只不过一二线城市泡沫较小,三四线城市泡沫较大。

对于孟大佬和王老板的说辞,我们不去定论谁对谁错,但如果真要较真的话,奇哥还是认为房地产是存在泡沫的。不过,今天这篇文章的重点奇哥还是想重点探讨一下,任、孟、王三位大佬都提到的“房地产还有至少15-20年的红利期”,房价会不会继续上涨的问题。

中国房地产至少还有10年-15年的好时期,这点奇哥是不否认的。尽管中国现在房价比较高了,尽管中国房子盖的量也比较大了,但是中国现在毕竟只有58%的人生活在城市,还有42%在农村,还有很多农民想要进城。小城市想到大城市,因为只有大城市才有更多的资源,因此来看大城市的房地产是一直有源源不断的需求流入的,是有市场的。

但城市化进程就一定是以房价上涨为代价吗?奇哥认为过去或许如此,但未来并不见得。

首先,很多城市房价已经虚高得离谱,严重和居民工资收入脱离,但反观城镇化率还不到平均水平,这些城市的房价上涨并不是靠人口红利和产业发展引导的自然产物,而是靠“棚改”等非常规手段刺激而来,所以房价本来就已经脱离现实,未来随着这方面的基本面支撑撤去,房价能否继续保持都成问题,更不用说房价上涨了;

其次,中国房地产市场有着两个极端,一边是泡沫巨大,另一边却是空置率奇高。中国房地产空置率虽然迄今为止官方没有一个确切的数据,但据民间机构组织的报告显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。这一数值远高于欧美等发达国家。奇哥说过,高空置率实际上代表着房地产市场投资需求太过旺盛,炒房、囤房行为猖狂。

众所周知,影响价格的是供求关系,如此高的空置率可想而知中国房价有多少水分。值得称赞的是,我们已经着手在香港拟征“空置税”了,专家分析称香港之后国内大多城市将会很快跟进,因此,高房价大概率会因为空置率问题得到解决而不治而愈。而空置率的降低,更会给城镇化进程提供大量房源,如果政策得到,房价或会起到不升反降的效果。

再者,从现在的调控来看,国家的意图其实是非常明确的,就是要回归住房的居住本源,遏制炒房投机,一方面金融去杠杆优化购房人群,另一方面多渠道、多主体解决刚需的基本居住问题。房地产逻辑在发生巨变,居民对于房子的态度也在由“有住房”在向“有房住”转变。这对于改善房地产市场,净化市场环境都有推动作用。

当然,不可否认中国城镇化进程仍在继续,一部分城市的房价还是有上涨预期的,比如北上广深等一线城市。这里毕竟是人才的聚集地,更是产业的制高点,尽管有“限流”政策,也阻挡不住大举涌入的人口,而有限的土地注定无法满足巨量的购房和居住需求,所以楼市长期还是利好。

那么今年房价下跌还有指望吗?普通刚需购房者现在是买房的最佳时机吗?

如今的房地产市场真的是血雨腥风,李嘉诚、潘石屹、王健林等大佬正在加速出逃,而嗜血如命的投资炒房客却在大举挺进,3月之后,西安、成都、重庆、深圳、杭州等十几个城市屡屡曝出“千人抢房”、“万人抢房”的“激情戏码”,刚需的利益被严重挤压,购房之路一筹莫展。但从6月份密集的政策宣发和中央多渠道释放的信号来看,这种局面将很快会随着新一轮的调控来袭而大为改观,刚需购房也会随着开发商和炒房客等受到暴击降价抛房而迎来利好。

一线城市事实上已经横盘有一段时间了,尤其是深圳更是出现了历史最长的21个月连跌;而二线城市也会随着“第三轮调控”的到来而逐渐熄火;三四线城市就更不用说了,大多数已经见顶,加之棚改政策有变,事实上利空已经到来,专家普遍认为最多还有一年的时间,到了2019年末三四线或迎来大范围的反转。

中原地产首席分析师张大伟说,七部委30城市的巡查的确压力非常大,房地产市场3季度预计调控风暴会非常大了,因此我们判断今年房价下跌还是有指望的,对于刚需买房来说,今年的三四季度或迎来购房“窗口期”。

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