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央行点明一些房企负债过高,哪些大开发商可能面临资金链崩裂?

光宇吐楼市 2018-06-27 17:57:34

企业说白了就是人,是人的思想主导着公司的发展,哪怕一些偏标准化流程的公司,也离不开人的意识。所以开发商也好,购房者也好,其实面对市场的变幻莫测心态是一样的。如果说过去开发商无法理解老百姓买不起房,那是因为他阅历不够,三十年河东三十年河西,如今的开发商哪怕大开发商也都面对着畸高的地价也只能慨叹自己捉襟见肘。

开发商终于体会到购房者的心酸,但是他们还得假装坚强。谁也别笑话谁,你买不起房有人买得起,你拿不起地同样也有人拿得起。所以市场集中度越来越高,买房成了有钱人的游戏,拿地也是大房企们的盛宴。刚需已然被迫退出市场,中小房企也在走向市场边缘。

拿地跟买房应该属于同样的境遇,越买不起房越想买,越买越贵;越拿不起地越觉得地重要,越买越贵。其实,本来房子是用来住的而不是用来炒的,地也是用来盖房子的,但是买着买着就走样了。

几乎没有不差钱的,所以买房拿地都需要借钱,本来房地产就是一个资金密集型行业,而且开发商自有资金没多少,多数需要通过各种渠道融资或借钱。这就导致,购房者很容易成为房子的奴,开发商很容易成为地奴。

有数据显示,我国居民部门的杠杆率已经达到了49%,这就说明居民部门负债率已经很高了,而居民部门负债中70%的债务来自房贷。所以,从这个意义上说,房贷或者居民部门的债务对消费有挤出效应。

6月22日,中国人民银行发布了由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》,其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。

无论是居民债务还是企业债务都已经发出预警,很高了。另有数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止,多家房企出现违约情况。

界面新闻报道,尽管迄今为止房企境内还未发生过公募债券违约,但彭博违约风险模型显示,过去一年中四分之三房企的违约风险抬升,未来12个月中国房地产企业平均违约风险高达0.87%。中国房地产公募债很可能将打破违约零记录,房地产行业违约风险目前处于各行业之首,超过了排在第二的能源行业。

不光企业,购房者违约也会越来越多,过去大家都觉得房价涨自己赚了,即使有问题大家也都不在乎。如今房价即使不降,只要稳定住,很多人都觉得亏得慌,甚至有的房价已经开始下跌,最近有购房者跟安家融媒反映,说自己北三县的房子已经大幅降价,不想交贷款了,觉得亏,我也只能建议他要慎重,毕竟如果只是用来住,大可不必太受影响,而且未来这里的房子价值一定会高起来,而不简单的是房价高企,而是更加宜居,更适合居住。因为过去这些年环京还谈不上多么好的居住条件。

中弘股份则于6月21日公告称,公司已向证监会提交了撤回非公开发行股票申报材料的申请,并于2018年6月20日收到行政许可,终止非公开发行股票。彭博违约风险模型显示,中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前,公司待偿还债券近29亿元,7月还有8亿元债券面临付息和回售。除了上述房企,今年以来,已经有新城控股、碧桂园、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止。预计地产债违约风险爆发高危期也即将到来。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。今年一季度的数据显示,A股128家上市房企负债合计达到6.86万亿,平均资产负债率64.13%,负债超过百亿的房企增加到67家,资产负债率超过80%的房企数量35家。

中国证券网报道,一季报显示,房地产开发企业中,中交地产、绿地控股、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%,有近一半的企业资产负债率超过70%。即便是万科这样公认的优质房地产公司,其去年上半年资产负债率仍然达到82%。

有人解释说,负债率高是因为规模扩张的必然结果,可是无限扩张并非谁都能吃得消,如果资金周转快尚可,否则很容易出现断裂的风险。过去开发商们为了追求规模化,不惜一切代价举债拿地甚至地王,最后又赶上房地产调控,限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。资金成本上涨,负债率持续走高。

如今已经有传闻一些房企资金链出现问题,接下来会有哪些大房企暴露出更多的风险危机呢?

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,对房企具有很大诱惑力。房企负债具有数量大、期限长,受宏观经济和政策影响大、风险高等特点,决定了绝大多数房企貌似实力强大,实际上却很脆弱,成了名副其实的外强中干。

千方百计降低资本负债率,成为多数房企财务工作的重中之重。众多房企该如何面对此困境,如果在困境中寻找到创新之路,安家融媒还会继续跟踪报道。

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