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传统房地产开发模式已死,买房逻辑发生改变,开发商如何活下去?

光宇吐楼市 2018-06-22 15:42:16

无疑,我们正处在一个历史变革的风口上,这是一个变革的时代,这是一个颠覆的时代。尤其对房地产而言,经历了快速增长的黄金时代,而今其光环也正在渐渐消退,你说它是“夜壶”也好,还是什么也罢,总之,它的阶段性历史使命已经完成。而随着房地产从粗放经营到精细化运营的升级,房地产必然面临着新生的蜕变。

近年来,在“房子是用来住的而不是用来炒的”这个强大的新定位面前,一切都在酝酿着一场巨大的改变。因为房子阶段性的属性侧重点发生偏移或逆转,房地产政策都在从打击炒房和让房子回归居住属性两个方面做了长足的努力。

无论是调控还是市场本身都在发生着巨大变化,或房地产自己的变化,或政策的外部影响带来的变化,总之,房地产在宣告一个新时代的到来。我们正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。在这个节点上,谁能把握住时机谁将成为未来历史的主宰者,谁继续坚守过去的逻辑不寻求改变,必将被时代和市场所淘汰。

而过去马云曾预言未来房子不值钱,房子如葱的言论也引起很多人的嘲讽,安家融媒一直强调,听话听音,我们真的没有必要去纠结马云那句房子如葱到底有没有准确性,但应该理解他这句话所蕴含的背后的深意,那就是时代变了,逻辑变了,我们看问题的角度更不一样了。我们不用去迷信马云的话,但是我们却应该去思考一个首富者的处事态度。

从国家鼓励住房租赁,到住建部等九部委联合发布12个城市成为首批住房租赁试点,然后是“租购同权”概念的提出,“租房落户”也正最大限度诠释租购同权,甚至眼下把集体土地建设租赁住房推上了新的制高点,租赁住房时代似乎已经到来。安家融媒也曾经以“大安家时代”做了精品专题,向大家展示着一个广义的居住时代的到来。人们不再拘泥于过去的住房形式,未来可能会选择不同的居住人生。

一切的一切,只有想不到,没有做不到。如果此时您继续问该不该买房,其实就已经在浪费时机了。因为该不该买房,都是您自己决定的,该不该买房因人而异,该不该买房要问自己的需求,房住不炒将成为未来住房的第一原则,而马云只是告诉你一个未来趋势,你买也好不买也罢,他都不会对你负责,你买房他不会为你掏钱,你不买他也不会给你房子住。所以,马云的话的意义在于成功者对普通人的点醒,而你该作何理解也决定了你能否在新时代与时俱进。

你依然沉浸的那个时代终将过去,而未来是一个什么样的局面似乎也日渐清晰。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将带你实现住有所居的梦想。只有把握了市场的大局,才可能顺应时代潮流,在未来竞争中立于不败之地。产品一定是围绕着人的需求而不断发展的,那么作为开发商或企业必将看到这一点。

安家博达集团董事长刘文斌近日在参加北京师范大学校友会企业家联谊会时表示,目前房地产市场的逻辑已经发生了根本性改变,传统的房地产开发模式已走进死胡同,市场的未来在于经营型物业的专业化运营。对于大家关心的房价和买房问题,他说,房地产的投机和投资时代已经结束。首先,一二线城市的房价已经处于顶部,上涨空间非常有限,这意味着没有投机的空间;其次,目前各地的限购限售政策锁死了房地产的流动性,未来更多的可能是面临有价无市的局面,空守上千万的纸面财富。

安家融媒之前也说过,不要把过去的房地产不正常现象当作常态,更不要被房地产虚幻的财富增长所迷惑,现在就是大家集体陷入了这种怪圈,实际上还真是坐拥上千万房产却过着乞丐般的生活,当有人跟你说你的房子值多少钱该庆幸时你却发现,想改善换一套房子却付不起首付,这并不是房地产带给你的福利,更是一种悲哀。而事实上,真正发财的是那些倒买倒卖的投机者炒房者。所以这种不合理不正常一定不能持续。

坚持对房住不炒的严格落实正是化解房地产问题的突破口。因为之前,不管你认为房价一直会涨还是认为房价会下跌,其实大家的论据都是一模一样的,观点不同,论据一样,也够奇葩的。大家几乎一致地把对土地财政以及投资属性的过度依赖当成问题的焦点。只是有人认为,这种状态会一直持续,有人认为物极必反、否极泰来,破坏了经济规律必然遭受惩罚。

安家融媒认为,不管是哪一种观点,问题的核心都在于这是一种非正常的状态,那用科学的、哲学的、辩证的思维去看问题,要么房地产将经历一场旷世的大变革,要么就会被自然规律惩罚。很显然,国家的调控是主动而为之,幸好楼市调控及时有效化解这种矛盾,让房地产问题能够软着陆。

前不久,一则“90平方米10年租金180万元”的消息曾传得沸沸扬扬,有人觉得房子买不起,未来连房子都租不起了。安家融媒认为,90平方米的房子10年租金不低于180万,的确让人咂舌。但开发商已经在拿地上有了新的变化,有些地块必须自持,那么这种改变可能是被动的改变。开发商必须从后期的运营上去寻找新的盈利点。当下,我国正在持续深化供给侧结构性改革,要让大家都实现美好生活的愿望,那么供给必须多元化,既要有保障性产品,还要有高端的个性化产品。甚至,安家博达集团董事长刘文斌认为还应该有长租公寓、精品酒店、养老产业等经营型物业的存在。而这些都是房住不炒的具体实践,只是在产品的深层次挖掘上更加符合人类对居住的无限追求。

加之增量时代向存量时代的转变,更加速了房地产更根本,更深刻的改变。据不完全统计,全国共有4.3亿被低估的存量商业资产,特别是北上深这样的一线城市,稀缺土地逐步枯竭,不可再生的稀缺地段是城市最优资源。由于土地是不可再生资源,城市中心的土地如今更是一地难求。随着我国大规模建设和快速城市化阶段的基本结束,现有存量资源如何被充分利用,成为了开发商们关注的焦点。

房地产行业在进入“白银时代”后,规模不再是衡量房企的唯一标准,产品品质与资产运营能力显得更为重要。为了保持规模,开发商主动或被动地提升了持有型物业的比重。

那么,未来在持有型物业运营中谁能占得市场先机,谁就能把握市场的未来,谁就能成为新时代企业的楷模。而如何突破传统的运营模式,在自持经营中寻找突破口,开辟新的盈利模式,是考验每一个参与者的重要试金石。如果您对自持物业或经营型物业有更多的见解,可以与我们互动留言。

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