房地产行业总有一些潜规则，比如降价不好明说，就去掉装修，低价毛坯走量。想卖高价也不好明说，就高标准精装出售，售价名正言顺提高。每一个环节，都是一道利润，虽说住宅精装已是大趋势，但是在一道程序里，赚多少钱，给几分的货，全凭良心。
历史上，柏林墙是美苏冷战时的产物，这堵墙将德国柏林这座城市一分为二，也将一个国家一个民族分隔了整整28年。
当1989年柏林墙被拆毁时，德国民众上街欢呼，一道阻隔自由的墙化为历史。
可在北京，有开发商正在想方设法地修建“柏林墙”，在同一社区的自住型商品房与商品房之间。
近日，一位读者致电顾问君，请顾问君帮忙测评位于东坝的首城珑玺项目的“云玺”。经了解，该读者的担忧来自该项目配建的自住型商品房与商品房同在一个小区內，虽然开发商表示两个区域中间有绿化软隔离，但读者依然担心未来会影响到商品房所在部分的社区质量。
其实读者的担心不无道理，近期就在东坝，某知名品牌开发商交付入住的自住型商品房与商品房混合项目社区中，出现了自住型商品房业主与商品房业主，因社区绿地配套等资源争夺爆发肢体冲突的事件。
首城珑玺项目销售所说的绿化软隔离是否属实？能否达到隔离两边小区的目的？有求必应的顾问君决定跟这位读者一同前往项目了解真实情况。
社区中暗藏的“柏林墙”
首城珑玺项目位于朝阳区东坝区域，紧邻东五环，是首城置业打造的高端住宅项目。社区内产品分为类独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房和高层产品。其中高层名为“云玺”，是该项目精装交付的住宅产品。
项目自身配建有一所小学，周边坝河生态公园、东风生态公园、将府公园环绕，商业配套以恒大城市广场为主，包括电影院线和超市。
可以看出项目周边环境较好，生活配套比较齐全，只是轨道交通尚未建成，公共出行并不方便。
在项目沙盘前销售表示，“云玺”位于社区最北侧，23层、一层两户、共46户、精装交付，每平米单价在99800元左右，总价在2300万元左右，将在2018年10月底交付。
顾问君发现，沙盘中“云玺”的旁边，还有一个玻璃体建筑，询问销售得知，这就是项目配建的自住型商品房和限价房。
北京从2013年起，供地中很多地块都带有配建自住型商品房的要求。
自住型商品房与商品房混合地块带来的问题主要集中在，商品房业主所支付的购房费用和物业费用远高于同社区自住型商品房业主所支付的相应费用，因而商品房业主不愿与自住型商品房业主共享社区配套。而自住型商品房业主按购房合同约定的社区绿化率，本应享有这部分权益。
在已经交付的自住型商品房与商品房混合社区中，往往开发商会用墙体、栅栏、绿化将两个区域分割，但自住型商品房业主根据购房合同向所在地建委、工商提出合法诉求后，这些隔离必须拆除。因此，此类混合社区中，商品房业主与自住型商品房业主因争夺社区配套归属导致的冲突事件，屡见不鲜。
在首城珑玺这个项目中，自住型商品房与商品房混合现象也同样存在。
据资料显示，该地块在2013年11月28日，由首城置业以21.45亿元竞得，现场竞配建自住型商品房面积为42000平米。该自住型商品房项目案名为首城东郡汇，共485套住房，由72-75平米一居和83-89平米两居组成，销售均价为22000元/平米。
自住型商品房部分容积率约2.5，绿化率约30%，其中容积率与绿化率是按整个项目地块来计算的。
销售表示，首城珑玺的商品房与自住型商品房确实属于同一地块，但项目在建设时把商品房所在区域土地抬高了2-3米，与自住型商品房所在区域有高度上的落差，项目还在商品房和自住型商品房中间做了绿化和栅栏的软隔离，并在自住型商品房所在区域设有专门的社区出入口。
分割后的自住型商品房社区除了密度很高的住宅楼，就是一个通往社区外的大门。
其实这种明目张胆“愚弄”自住型商品房业主的行为并不明智，而且很容易惹恼业主，并激化双方业主间的矛盾，势必引发自住型商品房业主更强烈的维权。
为了将商品房社区与自住型商品房社区“分割”，首城置业是颇费心思地设计了这个2-3米落差的坡地绿化，就像“柏林墙”一样将社区一分为二。但这样的设计能拦住自住型商品房业主的合法诉求么？
前一段时间在东坝，某知名品牌开发商交付的社区中，开发商在自住型商品房和商品房中间所建的围墙，引发两边业主冲突，爆发了推墙行动。而首城置业的坡地绿化软隔离凭什么能保证让自住型商品房业主不来商品房所在区域？
很显然，在这件事上首城珑玺的项目销售是不予承诺的，销售只告知业主，未来社区內会有这么一段坡地绿化，高度落差很大，种满绿植，很难穿越，但谁也阻挡不了自住型商品房业主的穿越。
而且，首城置业作为首开集团和城建集团两大国企的合资公司，在履行社会责任，构建和谐社会上，本应起到积极示范作用。可在首城珑玺的社区设计上，却做出了不好的示范。
高额精装费用抬高房价
在销售带领下，顾问君和读者参观了首城珑玺“云玺”样板间，也实地考察了“云玺”与旁边自住型商品房“首城东郡汇”的位置关系。
据顾问君目测，“首城东郡汇”自住型商品房与“云玺”其间隔只有40米左右，而且自住型商品房密度非常大。
虽然两个楼南北向不在同一平行线，但高层商品房东侧窗很难避免与自住型商品房南窗形成对视。
“云玺”的样板间位于项目实体楼內，刷卡乘坐电梯直接到达对应搂层。三梯两户设计，除每户配有一部电梯外，还配有保姆专用电梯。每户都配有精装电梯间，中间是安全门和安全楼梯，所以这个约8平米的精装电梯间，相当于业主私家使用。
销售介绍该样板间装修标准约20000元/平米，未来项目交付时，全部按此标准装修交付。
按20000元/平米的精装标准，全屋232平米，装修费用约为464万元。
“云玺”户型的精装品质是亮点之一，其中不乏豪宅装修中的品牌。
入户门采用来自德国Biffar品牌，仅入户门造价就高达60万元。玄关采用巴基斯坦的竹节玉铺装地面，不同卧室采用了不同的拼花木地板造型，每间卧室选用的GoodrichGlobal壁布也是不同的。餐厅的背景墙和主卧的背景墙，均采用我国非物质遗产苏绣进行装饰。
卫生间采用了豪宅标配的瑞士LAUFEN和德国Dornbracht的组合，厨房采用德国Gaggenau的厨电和Siematic的橱柜。全屋净水系统采用ECOWATER。
室内采用美国YORK的中央空调和美国BE的新风系统，通过BEE智能家居安防系统实现空调、新风、窗帘、灯光、背景音乐的智能调节和远程操控。
“云玺”的精装除了使用世界品牌的厨电卫浴，其样板间精装精细程度也值得称赞。
不过，如此昂贵的精装势必对其定价产生影响。按20000元/平米的精装来计算，如果项目采用毛坯房来入市，单价仅有79800元/平米。
在“房住不炒”的大环境下，首城珑玺“云玺”为何没有选择毛坯入市？其中缘由想必只有开发商自己知道。
读者在结束项目参观后向顾问君坦露，如果不是旁边挨着这么大规模的自住型商品房，他已经对“云玺”动心。可是，毕竟要花2000多万元改善住房，对未来社区的品质还是有要求的。
从现在的情况来看，首城珑玺社区里的这堵“柏林墙”只是首城置业单方面的“一厢情愿”，即然无法保证未来不被拆除，那隔离两个小区的说法也就无从谈起。
而这位读者更希望能在一个纯商品房社区中完成他的改善置换，而不是选择一个面临社区品质变数的项目。
顾问君认为，解决自住型商品房与商品房同在一个社区的问题，需要更为智慧的解决方案，在社区绿化景观、设施规划和动线引导上下功夫，至少可以通过人为路径设计，对社区內业主的动线进行引导。
比如在自住型商品房的楼下配建更大的活动空地和更多健身器材，在类别墅区域打造小景观，将双方业主的诉求分别实现，而非修筑一堵“柏林墙”那么粗暴简单。
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中国房评报道2018-06-19 23:59:44
