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三四线城市房价到底会不会跌,三年红利期是真还是假

易斗说房 2018-06-17 08:35:29

随着5月份全国70个大中城市房价变动数据的出炉,普通购房者期待的房价下跌再次落空了。5月,一二三线城市的房价环比均处于涨势,同比则是只有4个一线城市的下跌。以前,大家普遍认为一二线城市房价过高,即使在一二线城市买不起房,也有三四线城市当做备选。但是随着三四线城市的房价突破万元,逐步逼近二线城市,这个所谓的“备胎”已经名存实亡。

2016年以来,三四线城市房价的涨势几乎没有停滞过,即使现在也是领涨全国。与一二线城市有人口基数支撑不同,很多三四线城市的人口变化并不大。更为关键的是,三四线城市的人均工资收入增幅远低于房价的增幅。既没有人口支撑,当地普通购房者的购买力又有限,因此业内普遍认为部分三四线城市的房价虚高,其中水分较大,现阶段去买房的风险过高。并且三四线城市房价的上涨也引发了住建部的关注,5月已经有一些三四线城市实施或收紧了楼市调控政策。

那么,三四线城市的房价到底有没有下跌的可能呢?今天笔者从另外一个角度简单跟大家分析一下。

关注三四线城市房地产市场的大多会对其房价上涨的原因有所了解,棚改货币化补偿是造成三四线城市房价上涨的最重要的原因之一。2015-2017年,全国完成了为期三年、共计1800万套的棚改任务。而棚改货币化安置的比例,也由2014年的9%上涨到了50%以上。据中国指数研究院的相关数据显示,三四线城市的棚改货币化安置比例高达80%。

棚改货币化安置到底对三四线城市的房地产市场产生了怎样的影响,我们通过2017年的楼市成交数据来一探究竟,国家统计局的数据显示,2017年全国住宅销售面积为144789 万平,按照一套房子100左右计算,预计销售套数为1500万套左右。据易居统计的数据显示,600个三四线城市的销售面积占比从60%增长到了67%,预计三四线城市一共卖了1000万套住宅。而2017年的棚改完成量为607万套,其中三四线城市的占比预计在80%左右,也就是500万套。按照80%的棚改货币化安置比例,也就是说有400万套的棚改户只获得了拆迁款,而没有获得回迁房。保守估计,2017年,三四线城市差不多有400万套住宅直接卖给了不差钱的拆迁户,占全年住宅销售量的40%左右。这400万套住宅,很多都是全款支付。棚改货币化安置,改善城市的面貌,改善了拆迁户的居住环境,又实现了去库存的目标,可谓是多赢。但是,这也在一定程度上催涨了三四线城市的房价,让普通购房者买房难变得更加严峻。

第一个三年的棚改计划已经完成,效果有目更睹。2017年5月,国务院决定实施第二个3年棚改攻坚计划,2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,并确定2018年将开工580万套,其中三四线城市占到近九成。这一数据与2017年几乎没有什么差异,也就意味着今年三四线城市的400万套左右的住宅已经被拆迁户预定。即使有楼市调控政策,三四线城市的住宅销量也得到了保证。

中国指数研究院表示,棚户区改造工作将在2020年完成,未来棚改还有三年红利期,短期内棚改还将是三四线城市房地产市场增长的主要力量。这也就是说,2018-2020年,三四线城市的还将受到棚改的影响,因此房价大幅下跌的可能性并不大。并且,各大房价均加大了在三四线城市拿地的力度,地价也未明显回落。因此,2020年以前,三四线城市房价大跌几无可能。

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