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房价下跌再次落空,这六大数据说明房价还会继续涨

易斗说房 2018-06-16 08:47:56

相信大家昨天都看了国家统计局发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,31个二线城市以及35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比均上涨,只有4个一线城市的房价同比出现了回落。

其实这一结果并不难预料,因为近期从各个城市的房地产市场的反馈来看,房价并没有出现回落。现在,购房者关心的是今年下半年房价是否会迎来下跌。虽然说预测的不一定准,但是我们可以通过一些数据看出一些端倪,可以让我们对整个楼市有更加清醒的认识。

首先,不少人都以为经过这么长时间的楼市调控,房地产市场应该开始萎缩,开发商拿地的热情会降低。那么,实际真是如此吗?

财政部最新公布的数据显示,1-5月,国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%。近50%的同比涨幅,意味着国有土地出让面积出现了大幅的增加。随着一二线城市国有土地出让面积的减少,三四线城市已经成为开发商提升土地储备量的主战场。以碧桂园为例,其58%的销售业绩来自于三四线城市。恒大、万科、保利、融创等龙头企业也正在加大三四线城市的土地储备量。

其次,随着房地产开发企业拿地面积的增加,房屋施工面积和新开工面积也均有所增加。国家统计局数据显示,1-5月份,房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米,同比增长2.0%,其中,住宅施工面积469770万平方米,增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,其中,住宅新开工面积53098万平方米,增长13.2%。房地产开发企业的施工面积和新开工面积的增加,意味着未来新房的供给量会有所增加。

第三,是房地产开发投资金额。国家统计局最新发布的数据显示,今年前五月全国房地产开发投资41420亿元,同比增长10.2%。

第四,是全国商品房销售面积与销售金额。数据显示,1-5月,全国商品房销售面积为56409万平方米,同比增长2.9%;全国商品房销售额48778亿元,同比增长11.8%。销售面积与销售金额的双增长,意味着即使楼市调控政策不断收紧,房地产市场的交易量仍然处于比较高的水准,并没有因为调控而出现大幅下滑,这也是目前房价没有出现回落的重要原因之一。

第五,是新房库存量。数据显示,截至5月末,全国商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米;其中,住宅待售面积减少466万平方米。目前,一二线城市以及三四线城市的新房库存量均出现了不同程度的下滑,尤其是三四线城市下滑更为明显。虽然施工面积和新开工面积有所增加,未来新房的供给关系也会得到一定程度的改善,但很难完全扭转热点城市新房供不应求的局面。

第六,是全国棚户区改造计划。我国第二个3年棚改攻坚计划实施周期为2018-2020年,要再改造各类棚户区1500万套,并确定2018年将开工580万套。这其中主要以三四线城市为主,占到近九成。关于棚户区改造,之前也跟大家分析过了,是造成三四线城市房价上涨的最主要的因素。现在的棚改安置以货币化为主,即支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用这笔资金购置新的住房。市场上多了很多手握巨资的拆迁户,需求随之被拉动,销售面积增加,库存下降,房价反而在上涨。

简单分析一下以上六大数据对房价的综合影响。一二线城市因为人口多,新房少,房价回落的可能性确实并不大。大家普遍认为现在三四线城市的房价,回落的可能性最大。但是,通过第二个3年棚改攻坚计划可以看出,三四线城市的房地产市场仍有至少三年的红利期,1500万套的棚改计划无疑会产生巨大的需求,因此,开发商加快了在三四线城市拿地的速度,房地产开发投资也在增加,房屋施工面积和新开工面积也在增加,成交也会继续维持在较高的水准,库存量还有继续降低的可能。

至少目前来看,以上逻辑完全走得通,在楼市调控政策没有较大变化的前提下,你认为房价会跌吗?

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