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谁才是北京大疏解的真正赢家:三年通州变,五年新首都,十年雄安立!

大山俱乐部 2018-06-12 23:59:55

北京的非首都功能及人口的疏解,一直都在人们的质疑中进行着。

大多数人并不相信北京的疏解会最终成功,因为这明显违背基本的市场规律。事实也表明,北京实际上的人口疏解并不乐观。

根据北京统计局的数据显示,2016-2017年连续两年,北京人口增长均处于低位,2016年常住人口增长仅有2.4万人,2017年常住人口甚至出现了负增长。

这要是在二三线城市,房地产市场一定会被看衰,因为人口是房价支撑的根本!但是很明显,现在绝大多数人,都看好北京房价的上涨。

原因很简单,没有人会认为北京人口会真的下降!

数据也证明可能确实如此!

2016年和2017年人口连续下降的两年,北京全年城乡居民生活用电量却同比增长了11.8%和11.6%,这明显与常住人口的下降数据相违背。

这充分证明,北京人口的统计数据显然是一个谜,近两年北京人口的下降可能并非事实,相反,北京非统计口径内的常住人口其实在猛增。

而与此同时,历史经验证明,未来的人口应该更集聚,而不是更分散,这样才能真正提高经济效率,符合正常的经济规律。

1956年,日本东京开始编制《首都圈基本规划》,规划建设城市副中心和新区,希望能够有效疏解东京日益繁重的人口压力。

但是经过50年的发展,东京圈人口不降反升,目前的人口已经占到日本的30%,人口比例较十年前增加0.7个百分点。

世界城市伦敦同样经历过建设新城疏解人口的失败经历。到了2014年,伦敦以0.6%的国土面积容纳英国15.7%的人口,人口比例较十年前增加3.3个百分点。

那么既然明知违反市场正常规律,北京依然要如此执着的坚持人口的疏解呢?

【1】

基于政治的绝对稳定性要求

决定了首都必须大力疏解外来人口

自从建国以来,北京作为新中国的首都,曾历经多次政治FB。因此,基于历史经验,首都聚集大量的外来人口,其潜在风险巨大。

越来越多的人口聚集,一旦生活诉求无法得到满足,后果不堪设想。

根据北京统计局的数据显示,北京从2004年到2014年的十年间,常住人口增长了650万,平均每年增长65万,相当于每年要增加一个中等城市的人口规模,增长速度全世界第一!

同时,外来常住人口已经达到800万人以上,到目前为止已经进入了外来人口的第二代生存期,这些人早已经将北京当成了自己的家,离开北京,回老家,显然已经不现实了。

而正是基于不断增长的人口压力,北京市需要源源不断的提供就业机会及居住房屋,从而导致北京房价持续不断攀升。

但是源于北京的资源能力,显然无法持续满足不断增长的人口需求,始终有一天,不满情绪将会蔓延并爆发,作为首都的北京,将会面临严重的政治困局。

因此,基于政治高度稳定性的要求,北京大疏解已经成为党内共识,基本无任何可以协商的可能,任何个人、单位及国有企业都必须要无条件服从于政治稳定的需求和安排,这是党执政的根基!

所以所谓的北京大疏解,归根结底是要消除政治隐患于未然,是作为首都的政治稳定性的高度需要,这一点要远远比什么经济规律更重要,更核心,更要命!

因为没有政治的稳定,谈何经济规律?

【2】

一核双翼

三分北京的大发展格局已定

根据2017年党中央国务院批准的北京市最新城市发展总体规划的要求,要发挥北京的辐射带动作用,打造以首都为核心的世界级城市群。

在这个总体规划中,强调了三点:

第一,北京要形成“一核双翼”的发展格局,同时大力疏解非首都功能。

第二,首都核心功能区是核心,重点发展四大首都功能。

第三,城市副中心和雄安新区是双翼,集中承载非首都功能的区域。

这就意味着北京城要被拆分成三大区域:首都功能核心区、城市副中心及雄安新区。

其中首都功能区是以中央政务区为核心,同时辐射发展高尖端科技研发、国际交往、文化展示。

城市副中心则以北京市政府为核心,同时带动发展商务办公、旅游、科技创新等产业。

雄安新区则是以央企总部为核心,带动发展高端高新产业。

而同时,以上三大功能区将会划分北京最好的学校及医疗资源,未来除了首都核心功能区保留部分优质学校及医疗资源之外,其余的大部分学校、医疗机构均会逐渐外迁。

由于首都功能区的核心产业是中央政务,这就说明中央核心机关单位及各大部委,基本不动,留在了首都功能区,因此不存在所谓的迁都说法。

难点其实在于两个:第一,是要推动北京市政府迁往城市副中心,来带动人口及产业向通州转移。第二,是要推动相关高科技产业领域的央企总部搬去雄安,带动人口及产业向雄安新区转移。

这也就说明,中央设定城市副中心和雄安新区的核心目的,是希望这两个地方,能够带走北京现有的人口和产业,而不仅仅是为了发展新增人口及产业。

因此,疏解才是核心,发展只是手段;人是根本,产业也只是手段。

只有尽可能的将目前北京的外来人口带走,才能够达到真正的疏解目标!

而要将目前的北京外来人口带走,不疏解产业是根本办不到的,东京和伦敦之所以疏解失败,归根结底是只疏解人,而产业的疏解均以失败告终。

而北京的疏解,则首先以权力中枢疏解为首要,以权力中枢的转移来带动产业和人口的转移,这是一场自上而下的动员令!

不管是北京市政府,还是央企总部,均是一种权力中枢的代表。大权力中心依然留在北京,而两个小权力中心,则分别被派往通州和雄安。

皇帝依然坐镇京都,但王爷和太子,却要被派去外地守城了。

谁不去,谁下台!2016年北京市长换人;2017年,北京市委书记换人!

北京的疏解,北京市政府的搬迁和大型央企总部的入驻,是决定通州城市副中心及雄安新区成败的关键!

【3】

腾笼换鸟,北京城市中心区的腾退和更新

2018年3月,北京市发布最新的人才引进政策。

这就说明,北京市在疏解外来人口的同时,其实也在吸引外来人口,只不过是低出高进,北京正式进入腾笼换鸟的时期。

未来随着大量的外来人口及非首都功能的疏解,城区将会腾空大量的厂房和办公楼,这些空置房除了一部分将会被中央部委及相关行政单位征用之外,其他的则会被重新招商引入。

只不过未来能够进入北京的企业和人才,标准那是大大提高了。腾笼换鸟之后的北京,非一般的企业和人才能够进入了。

那么未来进入北京的高级人才,需要住房怎么办?

很多人认为这样会导致北京城区房价和租金出现上涨,毕竟人群的素质及收入都大大提高了,客户结构的变化必然会导致房价和租金的上涨。

这样的判断有点想当然!

第一,北京吸引的高端人才,数量未必有那么多。目前北京人才引进的指标和审批手续非常繁琐,流程审批时间可能甚至高达1年多,指标也卡得很严。

因此在数量上,未必能够导致市场需求短时间内出现爆发。

第二,北京市鼓励大量建设公租房及集体建设用地租赁房,也会对租金有一定抑制作用。

因此,虽然从长期看,北京购房人群经过腾笼换鸟之后,需求可能会被重新激发,从而带来更高的购买力群体,房价和租金,从长期看,依然利好。

但是短期之内,尤其是未来的3-5年,北京租金和房价恐将会基本维稳,毕竟疏解仍然优先于人才引进,先疏解,需求回落,供大于求。再大量引进,重新激发需求。

因此对于北京未来房价和租金,我个人的看法是先稳,甚至略有下降,然后才重新回到上涨的轨道。

【4】

城市副中心,未来五年房价直线上升

房价直逼城区水平,北三县房价有望解套

未来三年,通州城市副中心将会迎来重大发展机遇期。

北京市政府的搬迁将会带来大量的产业及外来人口,北京非首都功能产业的首选之地,必将是最先成型的城市副中心。

由于短期之内,大量的人口涌入,加上城区学校资源、医疗资源的不断搬迁,通州城市副中心的住房需求将会逐渐呈现爆发状态。

虽然目前通州限购条件严厉,北京户口首套可在通州限购一套,外地有购房资格的人,要想在通州购房,必须要有通州至少三年社保或纳税。

但是通州城市副中心的新房住宅供应量几乎为零,因此通州城市副中心三年后的房价有可能会直接向城区水平看齐。

尤其是三年后,将有大量客户在通州三年社保到期,需求将会面临一次集中释放,从而也是房价上涨的主要推动力。

蔡奇在最近的城市副中心规划审批会上,重点提出未来要推动交通基础设施、公共服务乃至产业向北三县布局延伸。

这可能意味着北三县的轨道交通、学区资源、医疗资源、产业配套,均可能与城市副中心共享。

因此,我们有理由相信,未来3年后,通州城市副中心的房价与北三县的房价可能将会面临同步上升的周期。

大量非首都功能产业向城市副中心转移,必将给北三县带来巨大的住房需求,在三统一的基本原则下,北三县有可能将会是首批迎来政策变化的环京地区。

北三县地区有望成为城市副中心最大的居住、生活及产业配套区。

【5】

雄安地区白手起家,具有后发优势

房价预计3年起步,5年快速上涨,10年基本成型

相比首都核心功能区及城市副中心,雄安新区的未来最不被看好。

第一,白手起家,空地起高楼,建设周期相对漫长。

雄安新区从建立,到建设,再到建成,周期至少要10年以后,因此尽管雄安新区起点较高,但是不确定性反而最大。

但是也恰恰是因为如此,雄安周边房价最低,后发优势一旦凸显,房产投资收益最可观。

高风险往往意味着高收益。

第二,资源综合性最强,但是不确定性最高。

从雄安新区的总体规划纲要看,雄安新区未来要承接的内容最为丰富和详实,规划纲要中,已经明确了要承接北京五大资源:

著名高校资源;高端医疗机构;金融机构总部;优势民营企业;央企总部。

但是目前的规划纲要中,并没有明确说明哪些资源会明确进入雄安新区,不像城市副中心那么直接:除了北京市政府,人大东校区,26所中小学校及高校,各大医院,不仅名单详实,而且位置明确。

因此我个人判断,雄安新区的房价要想起步,至少三年,三年后随着各类资源明确,雄安新区房价将会明显上涨;五年后,随着资源的陆续投入使用,房价开始进入快速上涨期。

而要想最终达到价格成型,雄安的未来,至少需要10年!

因此,综合来看,在这一轮北京大疏解中,通州城市副中心的房价将会首先出现异动,并会带动北三县房价的复苏,成为此轮疏解的最大赢家。

而北京城区随着疏解基本结束,人才引进开始进入高峰期,房价将会重新上涨,并进入新的价格平台期。

雄安新区则会是京津冀协同发展的最后一个投资机会。

总结来看,三年通州变,五年新首都,十年雄安立!

【6月14日,大山房产群讲座:这一轮京津冀协同发展中的新机会】

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