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两代人和三代钱——抢人大战背后的开发商活路

中国房评报道 2018-05-24 15:12:44

先有人还是先有就业机会,这完全不重要。——投资经理心得

一夜之间,三十万人争着落户天津,把最近一段时间各大城市的抢人大战推向了一个新的高潮。

大约十年前,张五常出版了他那本有名的小书《中国的经济制度》,书中将中国经济的高速发展,归因于县际之间的竞争。而今天,抢人大战则明明白白的显示,地区之间的竞争升格了,从县际竞争升格到了城市之间的竞争,或者说大城市之间的竞争。

一年间,武汉、南京、成都、西安、郑州、天津等二线城市的领头羊们,纷纷出台落户新政,降低门槛,甚至倒贴,姿态前所未有的低。

总结这些新政措施,我们可以看到两个关键词,本科学历(个别城市为专科)、40岁以下(部分城市放宽至45岁)。

这两个词意味着什么?高学历,创造劳动价值的黄金年龄段,生育年龄,家庭的中坚力量,一生中最敢于进行资本性支出的时期。

按照这个年龄段和学历要求进行统计,达到这个标准的人口规模大概有9000万到1亿人。

换言之,这些大城市争抢的,是中国当下最核心的经济资源,实际上涵盖了两代人(当代中青年和他们的下一代)和三代钱(包含了退休年龄前后的一代人,他们的积蓄相当一部分用于支持子女了)。

抢人大战得到了热烈的回应,明白无误的显示了大城市的吸引力,这是不可逆转的人心向往。

在过去的三十年间,以基础设施和房地产为主要载体的城镇固定资产投资始终在飞速增长,投资企业在跟地方政府商谈投资项目的时候,常常会说到,“我们要与城市共同成长,城市发展了,自己的投资自然能够得到有保障的回报。”。

地方政府和投资企业,过去都在努力的招商,因为有了产业落地,才会有更多的就业机会、GDP和税收。

而这一次,招商大战变成了招人大战。先有就业机会还是先有人,逻辑上似乎一下子变得不是问题,有了有消费能力的人口,就业机会自然会被创造出来。

人口衰减的城市,不可避免的会面临经济衰退,城市里的房子和基础设施也会大幅贬值。2013年的底特律给世人上了简单易懂又深刻的一课。

于是,这一次我们看到,二线城市中的先锋们毫不犹豫的放下身段,敞开大门。

与之相对的,是三四线及以下城市的集体沉默,他们的政策再宽松,似乎也没有多少竞争力,索性保持一言不发,静观其变。

但是毫无疑问的是,二线城市发起的抢人大战,对于渴望着产业升级的三四线城市而言,可谓是一记暴击,没有高素质和高技能的人口流入,什么产业也升级不了。

我相信这次的抢人大战,只是一个开始,无论它会持续多长时间,都预示着中国的城镇化进入了一个新的时期。

基础设施投资增速的分化

人口之所以是城镇化的核心资源,不仅仅是他们所带来的就业和消费能力,还与城镇化模式有很大的关系。

城市建设最稀缺的资源是什么?土地指标!人口增加,城市才能获得更多的新增建设用地指标分配,才能获准建设更大规模的基础设施和房地产项目。

有很多研究成果都表明,中国的基础设施城镇化率已经远高于人口的城镇化率。抢人大战带来的人口聚集加速,不可避免的会使得三四线城市的基础设施利用率再次降低,投资基础设施的进一步下降。

过去每个城市在进行城市规划时,都假设自己的人口会增加,需要更多的土地指标,而实际上,过去十年,大多数不发达地区的非省会城市,人口都呈现出外流趋势,抢人大战无疑会让这一趋势更加明显和不可逆转。

城市人口和空间的零增量甚至减量规划,未来必将成为很多城市的常态。

地方政府债务风险的逐渐暴露

地方政府的债务,大多是在过去十年之中,大规模投资建设基础设施而带来的,这些债务的偿还,有赖于地方经济的持续高速增长,但是人口特别是高技能人才的加速外流,也给一些竞争原本就很弱的三四线城市将带来巨大的发展压力。

中央对地方政府债务的不兜底表态,以及金融资本的逐利和避险特性,也会进一步加剧这些地区的发展难度和债务风险。

竞争是残酷的,市场经济的规律一次次验证了马太效应,城市之间的竞争亦然。抢人大战预示着中国的城镇化已经跨过了所有城市都能在城镇化人口红利下受益的阶段。对高经济价值人口的争夺,不会改变中国整体的城镇化水平,却会加剧城市与城市之间发展的不平衡。

这种不平衡,必然也会广泛的影响到参与基础设施和公共服务投资的企业。

企业无力改变人口和资源向大城市集中的趋势,而基础设施和公共服务都属于长线投资,使得企业能做的就是顺势而为,并且及早对自己做出调整。

当下这一代城市开发领域的投资企业,是在过去几十年中的城镇化大潮中成长起来的,它们也享受到了普遍城镇化红利的好处,特别是原本以工程施工为主业的投资企业,那就是尽管业务模式简单,但是无论投资什么项目,哪怕项目本身没有,只能依赖地方财政,也能慢慢的收回来。

而未来,简单获利的投资机会会越来越往大城市集中,竞争的激烈程度可想而知,三四线城市的城市开发项目,则需要企业有能力帮助城市创造特色,因为特色是非一二线城市能够发展仅剩的道路了。

所以什么是顺势而为,对于大多数城市开发投资企业而言,打造自身的特色,向城市运营商转型是的道路,只有这样,才能够在激烈的竞争中被一二线城市的政府看上眼,或是在三四线城市的投资中为自己找到一条活路。

对两代人和三代钱的争夺,2018年注定是中国城镇化历史上值得记住的一年。

<The End>

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