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真相大白,社科院预测三四线房价将迎来大跌,无房刚需有福了?

楼市奇说 2018-05-17 20:07:03

中国房地产,世间千古奇葩!何出此言?拿三四线城市来说,2015年以前库存高居难以消化,有的地方甚至足够卖10年。很多开发商都没辙,选择灰头土脸逃离的不在少数,唯有碧桂园、恒大等坚守阵地,疯狂拿地,高速造房;地方政府也十分焦虑,因为开发商库存无法消化,银行贷款无法偿还,也意味着土地难以再拍高价,财政税收出现赤字,捉襟见肘。

但熟料国家一句“去库存”,棚改工程大幕拉起,一改往日以房补房模式,货币化补偿的创新模式,不仅使得三四线城市库存直线消化,而且房价两年多以来蹭蹭上窜。房价处于最低水平时卖不掉的房子,房价一涨,库存倒是轻松消化殆尽,所有的经济学常识,在中国房地产面前都是笑话。这难道不是千古奇葩吗?

三四线城市还有多少上涨空间?

关于这一点,奇哥一直强调,虽然三四线城市乃至五六线及其很多小县城,去年一年受棚改货币化补偿政策影响,后发补涨,甚至很多地区出现了暴涨、抢房现象,但是对于这些地区的未来奇哥依然不看好。毕竟这都不是三四线城市的内生动力人口红利和产业升级拉动起来的,不具有天然可持续性。

不仅如此,包括环京、环沪在内的很多三四线城市对于投资炒房客来说都是甜蜜的陷阱,有价无市的处境已经让很多投资炒房客尝到了苦头。其中,环京更是在密集发布的调控重压之下,已经出现了大幅降温,燕郊房价暴跌去4成,固安、大厂、香河等地情况更加不容乐观,哀嚎过后,尸横遍野,俨然成了炒房投资客们眼中的“投资禁地”。

事实上,近日社科院公布的数据也支撑了奇哥的这一说法。社科院认为,2018年将成为本轮房地产市场的低点,房地产市场整体将呈现下行运转趋势,其中明确提到,预计2018年下半年三四线城市市场可能会出现一波较大的回调。

人口红利正在消逝,三四线城市何以支撑如此高的价格?

一二线城市和三四线城市相比,其天然优势就是拥有更多的资源和人口,医疗、教育、交通、科技等各种优质资源的加持使得一二线城市房价有了托底,而产业的兴起和人口的不断涌入更制造了大量的就业和住房、购房需求,所以如我们所见一二线城市实际上是越建越大,很多都已经形成了城市圈层效应,资源更加向这些地区倾斜,人口越来越集聚,而土地的数量是固定的,所以房价岂有不涨之理?

但反观三四五六线城市呢?人口逐年流失是大多数城市不得不面临的难题。阿尔法广场曾经指出,三四线城市,将会面临比全国平均水平更糟糕的年轻人口断崖式减少,这可能导致各类消费增速的急速下滑,甚至进入负增长。因此,现在还远不是三四线城市经济形势最为严峻的时期,更加残酷的挑战还在未来。

拿去年涨幅惊人的四线城市阜阳来说,2017年阜阳是全国人口净流出第三多的城市,仅次于重庆和周口,2017年全年有266.93万人口流失。反观房价方面的表现,2017年阜阳是整个安徽省内房价涨幅最高的城市,颍州区更以均价9281元/m?领跑阜阳各区县。2016年房价六七千的盘遍地都是,到2017年9月份很多都已过万,其中城南几个板块房价最高涨幅达到了惊人的50%之多。值得一提的是阜阳碧桂园开盘价格直逼13000/平,听说还要有关系才能买得到。

阜阳无疑是人口和房价涨幅负相关最经典的案例。

不仅如此,三四线城市都不同程度存在被一二线“抽血”的现象,不管是人才还是资源都如此,君不见,很多大集团大公司都更加愿意往人才和技术更先进的一二线城市迁移,就是这个道理。

那最近如火如荼的一二线城市抢人才来说吧,很多人问为什么三四线城市不加入抢人才的行列呢?第一,三四线城市心知肚明,他们抢不过一二线城市,很多三四线城市目前已经是无门槛落户了,但仍然不可避免人才流失;第二,高成本的人才吸引计划他们消耗不起。所以,索性就干脆不去掺和一脚了。

“人口流出,房价翻倍”,用这句话来形容很多三四线城市再合适不过了。2017年至此,这种完全违背经济学原理的市场怪象在一个个三四线城市上演,痛打了很多专家的脸。但这都不重要,最重要的是面对人口和产业两个城市发展最核心的问题,三四线城市前路渺茫却能扛起“房价上涨去库存”的大旗,这样的城市只是把本地人口袋掏空了而已,这样的去库存也只是一次库存的转移,毫无意义。奇哥想问,这样的三四线城市你真的敢投资吗?

投资炒房客醒醒吧,尽快逃离三四线城市才是明智的选择

很多人说北上广深等一二线城市很多都已经过10万一平了,三四线差距还很明显。奇哥想说,北上广深等一二线城市早已卖的不是房子,而是房子+户口+学区+资源等的一个整合体,即使房子全都一文不值了其附加价值也能支撑起一部分价格损失。然而三四五六线却截然相反,一旦跌价,可以说毫无其他附加价值。很多人甚至连居住都会嫌远。

奇哥的观点很简单,今时今日如果有人说三四线的房价还要涨,劝你进场,请先思考一下,如果此人知道内幕,为什么自己不进场大赚一笔。最明智的做法是早点准备往外撤离吧。记住一条,专家说三四线城市还将上涨的时候,就是尽快逃离三四线城市的时候。

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