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房价为什么涨?完全不是基本面在支撑,那还炒啥炒?

刘磊地产评论 2018-05-16 14:49:09

回顾四年楼市,可谓是“从地到天”的感觉。房价就像坐上了火箭,嗖一下就窜起来了。然而,在激烈的抢房大战下,很少有人能记起,四年前要求退房的条幅。

四年前,房价持续低迷,各地房价触底;平盘是非常好的局面了,更多的城市新房二手房环比连续13个月下行,部分城市开发商为了尽快回笼资金,不得不降价促销;然而这更加剧了对房价下行的预期,杭州等城市的业主,因为刚买了房就遇到降价,纷纷到售楼处“维权”,甚至以打砸售楼处、堵路等方式泄愤。然而,四年后房价上涨,没人还记得当年房价下行时候的惨淡,只是一味的抢房子。当年遭遇“维权”的楼盘,几乎都溢价80%-120%,此时无人再去抗议,只是想尽办法去抢房。一些言论表示,如果不崩盘,国人是不会放弃对房地产投资的“迷之偏爱”的。然而他们忘记了四年前的低迷与颓唐。

这次房价上涨的原因是什么呢?此次房价上涨是否有持续的动力?这就要从这次房价上涨的原因谈起。

首先说基本面,房子的基本面,无非就是人口和货币,但事实上这四年来,无论是人口还是货币,都不能作为支持房价上涨的动力,相反,经济发展、货币增发和人口增长率,都比以往更加严峻。那么,基本面之外,就是房价上涨的动力。

一、限购松绑。面对经济及房地产的严峻形势,各地纷纷取消限购。到2014年年底,全国除了北上广深以及三亚之外,其他41个城市全部取消限购。尽管这还没有推动房价上涨,但可以看做一个基础。

接下来,2015年3月,“330新政”,降低首付比例,同年,五次降准降息,货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。这一切都显现出房地产已经进入瓶颈期。

二、“去库存”和“棚改货币化”。2016年,“去库存”成了经济任务之一,有了指导精神作为依据,各地方和房企也就放得更开了。其中“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房,开发商和地方将拆迁后的收入,不管是卖地还是卖房,偿还专项贷款,这就形成了资金流的闭环,相当于信贷的补充,为房企找到了“客户”。

此时,各种政策叠加,各种优惠跟上,鼓励购房的政策开始发挥效应,资金大量进入楼市,居民购房热情开始复苏。房价的上涨应该随着经济发展、人口增长,适度有规律的上涨,应该是符合市场规律的上涨;然而,当投资者自以为是地介入到房地产市场中,以投机的心态想大赚一笔的时候,房价的规律就有些变味了。基本面的数据越来越尴尬,不复以往,依靠政策提振,房价还能维持多久?仅仅靠“充值信仰”,真的可以在房地产投资市场中做常胜将军吗?

从现在的状况看,让房价崩盘,是各方都没有勇气做的事情,让房价上涨,则会进一步加剧风险。由此,现在的房子是不让卖也不让买,不崩溃也不上涨,那些炒房客,一个个从常胜将军变成了常胜“僵”军——房价僵住了,资产难变现,收益仅仅存在于预期中;如果此时现金流出了问题,资金链断裂,那么房价就从“将军”变成了“将你一军”,炒房客能否吃得消,还是自己掂量一下吧。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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