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限房价项目销售规则出台 为刚需人群“上保险”

赵秀池 2018-05-14 01:22:24

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此前讨论已久的北京限房价项目的销售管理办法终于向公众揭开了神秘面纱。

  5月7日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)公开征求意见。该意见进一步强化了房子“住”的属性,其中最引人关注的内容是:限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,则由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。

  北京限房价项目,又称为限竞房项目,其产生可以追溯到2016年9月,但在此之前,限房价项目的销售规则一直没有确定。如今随着北京下发《通知》,相关规定浮出水面,业内声音表示,《通知》的发布既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

  销售规则被明确

  回望2016年,北京楼市火热异常。当时为了稳定楼市,北京“930新政”出台,新政中规定,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

  随后进入2017年,记者梳理发现,北京市土地招拍挂市场上开始频繁出现“限房价、竞地价”的限房价项目,然而其销售规则始终没有公开。

  因此,这次《通知》一经发布就引发了不少业内讨论。《通知》不仅公布了限房价项目的销售规则,还提出要把限房价项目和共有产权房项目挂钩。

  《通知》规定,在限房价项目办理施工许可后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心,将会对该项目可售住房的市场价格进行评估,而根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价与评估价之比不同,将按照以下两种方式进行销售:

  如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售;如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%,将市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

  举例来说,如果某地块在拍卖时规定限均价为5万元/平米,在办理施工许可证后,北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心将对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。若评估价为5.5万元/平米,5/5.5×100%=90.9%,即大于设定比例85%,该项目将按照商品房程序进行售卖。若评估价为6万元/平米,5/6×100%=83.3%,小于设定比例85%,则该项目将会按照共有产权程序进行售卖。

  为什么是85%的比值?

  “上述类似的价格对比做法,有助于开发商真正夯实基础,做过硬的产品,这也有助于共有产权市场上形成一批更为优质的项目,防范共有产权住房市场被架空的风险出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  不过,值得一提的是,《通知》中规定的85%的比值在实施过程中并非是一成不变的。

  严跃进分析,目前85%的设定比例是经过综合考量和测算的,如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性。

  因此,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对《中国产经新闻》记者说,85%的比例设置是有一定的合理性的。但未来这个比例是可以变化的,要根据政府的财力、政策的变化而变化。

  据记者了解,限房价项目的销售价格是在土地出让时规定,但从土地出让到住房上市销售,即使房企开发周期较之前有所缩短,可通常还会有一年左右的时间,这期间整体的市场环境尤其是项目所在区域的市场环境,都会发生一些变化。如受一些政策规划、地铁规划、商场布局等不确定因素的影响,而灵活性的调整将实现政策的效果最大化。

  转性是为稳定房价

  在业内人士看来,实际上限房价项目和共有产权住房都属于保障性商品住房的范畴,都是这两年政府淡化经济适用房后的房源创新。那么,此次《通知》明确提出要将限价房转性为共有产权房,所谓何意呢?

  记者在采访中获悉,这是因为限房价项目的价格是在土拍时指定的,难以修改,而随着这些项目陆续达到了预售条件,当限房价项目销售价与周边商品房价差较大时,便会存在较大的套利空间。

  不仅如此,根据《通知》,如果周边市场均价涨幅较大,其与限价房的价格差超过15%,则限价房将自动转为共有产权房,如此一来政府就可以通过共有产权房的形式来保护刚需购房者在房价高企环境下的居住权益。反之,如果市场均价涨幅有限,其与限价房的价格差并未超过15%,这也表明市场价格较为稳定,届时限价房将依然属于商品房,同时将通过限售的调控政策,进一步稳定房产市场。

  严跃进进一步分析称,对于两限房(限房价、限套型普通商品住房)来说,未来的导向在于其积极和共有产权住房对接,也不排除会不断加大转变为共有产权的属性。当然对于销售对象来说,未来若是转化为共有产权住房,那么认购的群体会增加,因为共有产权住房套现的可能性是比较小的。

  因此,此次《通知》中转性的规定,很大程度上是为了积极推进共有产权住房市场的改革,所以将来势必会形成较多的共有产权住房,这是大趋势。当然,共有产权住房天然具有降低房价的功能,即其本身就可以通过不完全产权的交易,适当控制房价,所以这次转性的规定其实是利好降低房价的。

  最大限度保证“住房不炒”

  据记者了解,2017年至今的土地市场中,所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型。这也就意味着,未来这些项目在办理施工许可时,要么市场稳定,限价房可以发挥起真正“限价”的作用;要么房价上涨,该项目转为共有产权房,保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。

  赵秀池认为,该《通知》增加了共有产权房的供给,有利于落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因为共有产权房置业者只需要缴纳自己持有比例的房价款,却得到了全部住房的使用权,这将使置业者有更多的获得感。

  而且根据《通知》要求,销售均价的限价与评估价之比的比值低于85%的设定比例时,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,北京市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

  比值不高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

  从这些信息中看,赵秀池认为,对房企而言,房价倒挂比例超过15%由政府收购,10个月付清房款,将加速房企的资金回笼速度;但当房价倒挂比例低于15%,限房价项目仍然为商品房,5年不许上市,这又将减少住房的流动性,将最大限度地打击炒房行为,让住房回归居住功能。

  那么,将来受《通知》影响而需要进行转性的限房价项目多吗?从记者采访到的信息来看,可能未来仅有少量项目将受到影响。

  对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时进一步表示:“如果按照85%的比例来计算,目前已推出的限价房地块中应该有80%以上的项目不会被收购转变成共有产权房,目前的限价房地块的价格与市场的评估价之间的比值,基本上是高于85%的。”(中国产经新闻2018.5.11)

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