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赵秀池
当前，房地产业利润率开始下滑，其根本原因要从经济学原理中寻找答案。利润是垄断的报酬、是创新的。任何行业都是从无到有、从高利润到低利润的演变过程，房地产业也不例外。同时，任何行业的利润都来自于与成本之差，房地产业也是如此。一方面，在限价形势下，企业很难有大幅增长，因为等于产品价格与数量的乘积。另一方面，在限房价、竞地价、竞自持的拿地模式下，企业成本在不断提高。虽然，土地的溢价率在下降，但是地价仍然在不断走高，尤其是企业自持物业的模式下，资金不能很快回笼，大量的资金成本又导致房地产行业利润率进一步下滑。
在地价高企和融资难度不断加大的形势下，主流房企通过合作谋求发展成为必然。因为单个房企的资金实力有限，合作才能达到相应的资金实力，进而拿到土地。另外，在低盈利的刀刃上的白银时代，多家房企联合拿地，也会增加抵御风险的能力，实现共同发展与互利多赢的局面。
与此同时，在新时代“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下以及“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”安排下，大力发展租赁市场、提供更多的共有产权住房成为必然。未来，房企会提供更多的自持物业、更多的共有产权住房，更多的限竞房也会不断推出，房企的利润率会进一步下滑。房企抱团取暖、联合拿地的模式还将持续。
最近，高周转模式引发热议。如某公司的5986高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成、产品必须6成是住宅。还有的公司要求8个月至1年完成预售，去化率达百分之六七十。
高周转模式的追求在于短平快，快速销售、快速回笼资金从而实现盈利。因为，在房地产开发过程中，房企要垫付大量资金。资金成本不断走高、不及时回笼资金，就意味着产品成本不断提高，盈利不断被侵蚀。因此，房地产业一直青睐高周转模式。
在当前“房住不炒”的背景下，房价涨幅得到了抑制，人们投资房地产的热情大打折扣。伴随各地住房租赁新政的出台、不断给承租人赋权，租赁住房同样能满足人们的居住需求，成为获得住房的一种形式，得到了越来越多家庭的认可。所以，在房价高但上涨动力得到控制的情况下，更多家庭会通过租赁住房解决问题，取而代之的是房企自持物业的低周转、慢资金回笼模式，并进入低盈利时代。
对于房企而言，要适应这种形势变化，不断跟上时代步伐、改革创新，既要为百姓做好住房供给服务，更要做好城市服务商、运营商，从宜居宜业、职住平衡的角度，为城市提供多元化地产服务，包括教育、医疗、养老、产业园区建设、基础设施建设等。只要能提供适销对路的产品，房企仍会实现又好又快发展，立于不败之地。
此外，在房住不炒、房子回归居住属性的背景下，房企的战略规划要与当地的城市规划与调控政策相结合。
对于教育、医疗、产业较集中的人口净流入的热点城市，会面临住房供不应求的问题，房价平抑难度较大。因此，一方面要不断增加住房供给，另一方面要改变住房供应结构，大力发展租赁住房和共有产权住房，并通过限购、限贷、限价等调控政策抑制投机性住房需求。对于人口净流出的三四线城市，则要通过宜居宜业的环境打造，吸引人才人口流入，促进房地产去库存，实现供求平衡，促进市场平稳健康发展。
各地都要构建“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系，以满足不同收入家庭的住房需求，让全体居民实现住有所居。未来的住房供应不再只是销售商品房或保障房，租赁住房亦会占有较大比重。北京市的“十三五”住房供应计划中，新建租赁住房占比达30%；上海市的租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数的比重更是超过60%。就房企而言，房地产投资不能再单独与销售挂钩。
房企一方面仍然要参与到商品房建设之中，另一方面更要履行社会责任，参与到棚户区改造和保障房建设中，还要参与到租赁住房建设中，除了在国有土地上建设租赁住房，还要探讨在集体土地上建设。除了参与住房供应之外，房企还要想办法为城市提供产业、做好城市配套，从职住均衡、宜居宜业的角度提供多元化产品，做好城市服务商和运营商。更为关键的是，房企要精准策划、精准定位，生产适销对路、质量过硬的产品。（该文发表在中国建设报 2018年4月17日）
（作者：赵秀池系北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授）
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赵秀池2018-05-10 11:10:58
